Купля-продажа и аренда предприятий

Особенностью договора купли-продажи предприятия является четкое разграничение момента перехода на покупателя права собственности, который связывается с государственной регистрацией этого права и момента перехода рисков случайной гибели и повреждения имущества, который приурочивается к передаче предприятия (подписание передаточного акта). По мнению Авилова⁵⁶, это связано с тем, что покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено (что частично подтверждается формулировкой п.3 ст564 ГК). Это право покупателя схоже с правом собственности, но является вторичным вещным правом. Данная юридическая конструкция имеет много общего с понятием эмфитевзиса в римском праве. Права эмфитевты (лицо-правообладатель) были весьма широкими. Не  являясь собственником и имея ius in re aliena (право на чужую вещь), он в то же время имел право осуществления всех правомочий собственника. Он осуществлял обладание и пользование вещью. В собственность эмфитевты переходили все плоды и доходы от имущества. Его права могли быть проданы, завещаны, подарены, но с обязательным уведомлением собственника и предоставлением ему права преимущественного приобретения (ius protimeeseos). Для защиты своего права эмфитевта использовал все владельческие иски, то есть его права пользовались вещно-правовой защитой. Общее правило эмфитевзиса: владелец может осуществлять с вещью любые  операции, не ухудшая ее⁵⁷.

Несмотря на то, что  правовое регулирование института  купли-продажи имущественных комплексов предприятий и практика его применения оставляет открытыми ряд существенных вопросов, некоторые из которых были освещены в данном параграфе, следует констатировать факт, что договор купли-продажи предприятий как особых объектов гражданских прав занял свое законное место среди договоров купли-продажи по ГК РФ, впервые обозначив основные принципы регулирования такого рода сделок с имущественными комплексами.

§2. Аренда предприятий.

Вопросы существа предприятия  как объекта гражданских правоотношений, возможность включения его в оборот, в том числе путем предоставления в аренду, изучались как в дореволюционный период⁵⁸, так и последнее время⁵⁹. Поэтому при всей новизне этого объекта для практикующей юриспруденции, сегодня цивилистике понятны различные нюансы правового режима этого сложного объекта, плюсы и минусы действующих норм⁶⁰.

В настоящее время  в условиях развития рыночных отношений  в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое  значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место  занимает аренда.

Договор имущественного найма в одних случаях для  сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

Аренда в своих проявлениях  разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических  лиц между собой. Юридические  лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Применяя договор имущественного найма, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели⁶¹.

Важным остается изучение проблем, возникающих перед сторонами договора аренды при его заключении и исполнении, а также встречающихся в правоприменительной деятельности.

Статистические данные о рассмотрении арбитражными судами гражданских дел свидетельствуют о стабильном росте количества споров, связанных с договорами аренды: если в 1993 году было рассмотрено 2.316 дел, то в 1994 г. - 2.732⁶², в 1995 г. - 4.433, в 1996 г. - 11.334, в 1997 г. -17.372, а в 1998 г. - 21.525 дел⁶³.

Особенность договора аренды предприятий состоит в объекте  данного договора аренды. Им выступает предприятие, которое в свою очередь является недвижимостью.

По договору аренды предприятия  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п.1 ст.656 ГК). В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, условий предусмотренных договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя. Помимо этого арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключения составляют права арендодателя, хотя и относящиеся  к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а, следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п.2 ст. 656 ГК).

Таким образом, арендодатель должен нести ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств в силу того, что арендатор не имея лицензии на определенный вид деятельности не смог выполнить их не смотря на то, что обязательства были переданы ему согласно договора аренды предприятия.

В данном случаи мы разделяем  точку зрения Кокоевой Л. Т., которая, комментируя данное правило, высказывает  предположение о неточности, данной формулировки. По логике ситуации речь должна бы идти о том, что не освобождается от исполнения соответствующих обязательств именно арендатор, так как ему переданы соответствующие права и обязанности. Вместо этого законодатель говорит о том, что ответственным продолжает оставаться арендодатель… Буквальное толкование слов «права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии)» требуют признать, что это права в силу данного разрешения (лицензии), то есть это правовые возможности (отметим, что в тексте п. 2 ст. 656 ГК РФ говорится исключительно о правах, но не обязанностях), непосредственно вытекающие из такого разрешения (например, право на ведение строительной деятельности) и быть переданными не могут быть именно они. Что же касается названных далее обязательств и их исполнения, то, естественно, имеются в виду уже не административные, а гражданско-правовые отношения (хотя бы и предопределенные первыми); как известно, административные и родственные им правоотношения, в том числе вытекающие из выдачи лицензии, обязательствами не являются. Таким образом, по тексту рассматриваемого пункта получается, что передача прав и обязанностей, составляющих содержание обязательств, допустима, нельзя лишь передавать порожденные специальным разрешением права на ведение определенной деятельности.

Поэтому, видимо, следовало бы поступить иначе: установить запрет на передачу полномочий, как из административных отношений, так и прав, обязанностей гражданско-правого характера, необеспеченных необходимыми разрешениями. Поэтому, например, если обязанность достроить объект перешла к арендатору строительного предприятия, то мы вправе исходить из того, что он правильно оценил собственные возможности и если даже не имел строительной лицензии на момент заключения договора аренды, то планировал (должен был планировать) ее получить⁶⁴.

Эту же точку зрения разделяет  Данилочкина Т. В., которая говорит  о том, что следовало бы по аналогии со сходной ситуацией при купле-продаже  установить солидарную ответственность  арендатора и арендодателя⁶⁵.

Надо также заметить, что законодатель говорит о таком виде разрешения как лицензия (п. 2 ст. 656 ГК РФ), но по смыслу закона указание на лицензию есть только иллюстрация частного случая подобных разрешений. Например, разрешение (квота) на лов рыбы или морепродуктов также связано с осуществлением предпринимательской деятельности и также не может быть передано в аренду. Поскольку в законе говорится именно о специальной деятельности, то права, вытекающие из прочих разрешающих и санкционирующих актов государственных органов, способны к передаче; например, это касается разрешения на эксплуатацию определенных агрегатов, подлежащих проверке их технической готовности и безопасности вне зависимости от эксплуатирующего субъекта⁶⁶.

Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный  вид аренды главным образом по признаку специфического объекта: особого имущества ("предприятие на ходу"), передаваемого в аренду⁶⁷.

Интересно заметить, что  законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия нового ГК РФ, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия (ст. 16 Основ законодательства об аренде). В настоящее время перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций не включает в себя арендные предприятия, а среди субъектов гражданских прав не числятся трудовые коллективы государственных предприятий⁶⁸.

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а об особенностях его предмета, что и служит критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды. Особенность правового регулирования договора аренды предприятия, выражается в том числе, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежат субсидарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества (п. ст. 650 ГК). Это позволяет избежать включения в параграф 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм, дублирующих правила, содержащихся в параграфе 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и сооружений).

Как отмечалось, квалифицирующим (видообразующим) признаком, позволяющим выделять договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора аренды, два рода объектов: во-первых, передаваемое в аренду предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности; во-вторых, действия арендодателя по передаче предприятия во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды⁶⁹.

В договоре аренды предприятия  должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в  аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации. Это условие необходимо, поскольку  на арендодателе лежит обязанность предоставить во владение и пользование арендатору не только основные средства, но и передать последнему (на условиях договора) запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства, и имущественные права.

Положения ГК, предусматривающие возможность передачу в аренду предприятия в целом как имущественного комплекса, не являются новыми для российского законодательства. Из ранее действовавших законодательных актов аренда (найм) была представлена в ГК 1922г., который содержал ряд специальных правил, регламентирующих особенности связанные с наймом предприятия. ГК 1964г., не включал в себя каких-либо специальных норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, впрочем, и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок.

В период "перестройки", законодательство об арендных отношениях, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений.

После подписания договора аренды организация арендаторов  принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства) имущество государственного предприятия и приобретало статус арендного предприятия (Ст. 16 Основ законодательства об аренде).

Заслуга именно нового Гражданского Кодекса РФ состоит в том, что  он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор  аренды предприятия в отдельный вид договора имущества и предусмотрел комплекс специальных правил учитывающих специфику правоотношений связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.