Правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве

б) непредпринимательский  характер договора, по которому участник долевого строительства строит жилое  помещение для личных потребительских  целей, а с застройщиком его связывает не равноправное партнёрство для достижения коммерческих целей (извлечения прибыли), а лишь право на приобретение результата строительства;

в) предмет регулирования, определяемый тем, что правоотношения складываются по поводу сложения вкладов дольщиков с целью создания и приобретения прав на объекты недвижимого имущества.

Место же договора участия в долевом  строительстве объектов недвижимости среди договоров смежных форм (инвестиционных договоров, договоров  простого товарищества, подряда, купли-продажи  недвижимости) предопределяется спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров "классических" форм.

1.2. Стороны и содержание договора о долевом строительстве 

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям  договора. Существенными являются условия о»предмете договора, условия, которые названы, в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.2. ст.432 ГК РФ).

Согласно п.4 ст.4 Закона «Об участии  в долевом строительстве» договор  участия в долевом строительстве  должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

Под объектом долевого строительства  понимается жилое или нежилое  помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав, указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст.2 Закона).

При этом в состав объекта долевого строительства входят соответствующие технологическое и инженерное оборудование.

Как справедливо отметила Л. Зуйкова  «не ясна окончательно и сфера  действия Закона. Судя по формулировке п. 1 ст. 2, Закон имеет ярко выраженную потребительскую направленность. Как мы уже отмечали, объекты производственного назначения категорично выведены из-под сферы действия Закона, который распространяется на процесс возведения многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов- недвижимости. Причем перечень, последних остается открытым: «...гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости...».⁴⁸

В этой связи Е.П. Згонникова указывает в своей работе на необходимость «.. .произвести замену слова «жилое» на слово «квартира...».

Под нежилым помещением понимается помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц. В соответствии со ст.16 ЖК РФ⁴⁹ к видам жилых помещений относятся: а) жилой дом, часть жилого дома; б) квартира, часть«квартиры; в) комната. Квартирой же признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п.З ст.16' ЖКРФ).

По мнению Т.Ю. Майбороды отличительной  особенностью договора участия в  долевом строительстве выступает  то, что объект договора, заключаемого застройщиком с участником долевого строительства, и объект строительства в целом не совпадают. Возведение объекта, предназначенного любому из участников долевого строительства, не исчерпывает обязательств, застройщика по созданию определенного объекта недвижимости, будучи лишь долей в общем объеме строительства.⁵⁰.

Как уже было отмечено выше, договор  участия в долевом строительстве  по направленности результата сочетает в себе элементы договора оказания услуг и договора по выполнению работы; следовательно предметом данного договора следуст признать деятельность (оказание услуг) по обеспечению строительства (создания) объекта: долевого строительства и передаче его по окончании строительства (создания) участнику долевого строительства в собственность (выполнение работ).

Объект недвижимости, который будет  передан застройщиком участнику  долевого- строительства после окончания  строительства₅ должен быть максимально идентифицирован положениями договора участия в долевом строительстве, а именно, указанием на предполагаемый (проектный) размер общей площади объекта и его индивидуальный строительный; адрес, т.к. на момент заключения договора участия в долевом строительстве юридически определить местонахождение объекта долевого строительства можно'лишь относительно.⁵¹

Анализ практики применения договоров  участия в долевом строительстве  показал, что объектом долевого строительства  чаще всего является квартира. При  этом, конкретизация объекта долевого строительства осуществляется согласованием  следующих данных: адреса объекта долевого строительства, номера подъезда, этажа, общей площади, жилой площади. В этой связи необходимо отметить, что нередки случаи, когда в процессе строительства может измениться адрес объекта долевого строительства (номер дома, корпуса). Мы полагаем, что в данном случае, застройщик должен быть обязан уведомлять об этом участника долевого строительства и заключить с ним дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве:

Следует отдельно сказать и о  характеристиках объекта долевого строительства, которые согласовываются сторонами при заключении договора. Так, сторонами может быть согласовано, что на момент передачи участнику долевого строительства объект долевого строительства должен быть в следующем состоянии: стены оштукатурены, шпаклеванные, выполнена стяжка на полу, постелен линолеум, установлены металлопластиковые окна, межкомнатные двери деревянные, входная дверь металлическая, установлены приборы учета воды, газа и индивидуальные газовые котлы, установлено сантехническое оборудование и газовая плита. В таком случае неисполнение застройщиком его обязанностей по соблюдению характеристик объекта долевого строительства, может рассматриваться как несоответствие объекта долевого строительства условиям договора и повлечь возникновение у участника долевого строительства прав, предусмотренных ст.ст.7, 9 Закона «Об участии в долевом строительстве».

Вопрос о фактической площади  объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется сторонами после получения разрешения на ввод объекта долевого строительства в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

В соответствии с п.4 ст.4 Закона «Об  участии в долевом строительстве» одним из основных условий договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Предполагается, в том случае, если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в договоре, участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом договором, а если площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в договоре, застройщик обязан возвратить, участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства.

  В случае нарушения предусмотренного настоящим Федеральным законом срока передачи участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств, переданных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федераг{ии, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный  законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом  срок определяется календарной датой  или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГКРФ).

Анализ практики применения договоров  участия в долевом строительстве  показал, что зачастую застройщики, определяют только окончание срока  передачи объекта участникам долевого строительства, что не корреспондирует с указанными нормами. Кроме того, при определении срока передачи объекта долевого строительства застройщикам, осуществляющим строительство на земельных участках, принадлежащих им на праве аренды, необходимо учесть следующее.

В соответствии со ст. 13 Закона «Об  участии в долевом строительстве» в обеспечении исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

По смыслу положений ст. 22 ЗК РФ⁵² арендатор вправе передавать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка. Из указанных норм следует, что срок залога объекта долевого строительства не может превышать срок аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.⁵³

Правоотношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, имеют пролонгированный характер, поэтому определение сроков при заключении договора для сторон имеет первостепенное значение. В данном случае установление срока в качестве существенного условия договора акцентирует его направленность на результат. Причем законодателем особо подчеркивается, что этот срок должен быть единым для всех участников- долевого строительства, что очень важно в плане организации строительства и соблюдении интересов каждого участника.

Если строительство (создание) многоквартирного жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором, срок, застройщик обязан за два месяца до истечения указанного срока, направить участнику долевого строительства предложение¹ об изменении срока исполнения обязательства. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (п.З ст.6 Закона «Об участии в долевом строительстве»),

 В соответствии со ст. 425 ГК РФ срок действия договора - это период времени, в течение которого условия, установленные договором, обязательны для сторон. Этот период является и периодом действия договора, т.е. именно в данный период стороны договора несут все права и обязанности по договору. После окончания срока действия договора стороны лишаются возможности требовать исполнения договора.

Большинство субъектов гражданских  правоотношений, устанавливая срок действия договора, имеют в виду срок исполнения обязательства. То есть стороны хотят  установить, что обязательства должны быть выполнены в течение определенного промежутка времени, но его истечение не освобождает от исполнения: Между тем срок действия договора и срок исполнения при их внешнем, сходстве имеют различные последствия. По истечении срока действия договора он полностью прекращает свое действие и потребовать исполнения в натуре уже не представляется возможным.

Истечение же срока исполнения обязательства не прекращает ни обязательства, ни договор. Как видно, наступление данного условия, влечет серьезные правовые последствия, и к определению срока действия договора нужно подходить очень осторожно.⁵⁴

Норму о сроке действия договора необходимо правильно отразить в тексте, для того чтобы она не влекла его прекращение. Абзац.2 п. 3 ст. 425 ГК РФ рассматривает закрепление в договоре последствий истечения срока его действия в виде прекращения правки обязанностей по нему. Для этого сторонам следует указать: «Договор действует до « » г., после чего права и обязанности по настоящему договору прекращаются». В случае отсутствия последней фразы обязательства будут юридически действовать и после наступления указанной даты.

Ситуация, когда стороны не закрепляют в договоре фразу о последствиях истечения срока, встречается практически повсеместно. При этом партнеры уверены, что правильно отразили момент и последствия наступления указанного срока. Выработанная относительно применения сроков судебная практика подтвердила позицию законодателя: если договором не предусмотрено условие о прекращении обязательств сторон по истечении срока действия, то договор остается в силе до момента его исполнения. Помимо этого следует помнить, что, устанавливая временные рамки действия договора, стороны берут на себя и риски, связанные с неисполнением обязательств. После истечения срока действия договора они уже не смогут потребовать от неисправного контрагента реального исполнения его части договора.