Правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления  о выдаче разрешения на ввод объекта  в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ).

Основанием для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является (ч. 6 ст. 55 ГрК РФ):

- отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного  кодекса РФ;

- несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

- несоответствие объекта  капитального строительства требованиям,  установленным в разрешении на  строительство;

- несоответствие параметров  построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта  в эксплуатацию, кроме того, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а именно обязанности безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру необходимых копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорено в судебном порядке.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Передача объекта застройщиком может быть осуществлена только при наличии двух условий, установленные законом, но в ст. 8 об исполнении обязательства перед дольщиком только одно: акт приема-передачи,  а обязательная передача разрешения на ввод эксплуатацию в орган по государственной регистрации в ст. 16 как обязанность застройщика не обозначена.

Законом устанавливается  порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии с  частью 4 статьи 8 застройщик не менее  чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика  о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Подведя итог данной главы, видно то, что сегодня Закон «Об участии в долевом строительстве» является основополагающим нормативным правовым актом, регулирующим правоотношения, возникающие из договоров, одной из сторон которой выступают лица, участвующие в долевом строительстве с целью приобретения объекта долевого строительства, но правовых рычагов, заставляющих застройщика добросовестно оформлять документацию после возведения жилого дома, для оформления прав собственников надлежащим образом, этот «основополагающий акт» не установил, что предстоит раскрыть в 3 главе данной работы.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

3.1. Проблемы и трудности  законодательного регулирования перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве

Согласно п.З ст.4 Закона «Об участии  в долевом строительстве» договор  участия в долевом строительстве  заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом.

В соответствии со статьей 16 Закона «Об  участии в долевом строительстве» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации. При этом основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства является разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Вышеуказанные документы передаются застройщиком в органы, осуществляющие государственную регистрацию в установленный Законом срок для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Позиция судебных органов по данному  вопросу однозначна. Так суд не учел доводы заявителя апелляционной  жалобы о том, что государственная  регистрация договора в соответствии с нормами действующего законодательства возможна с одновременным оформлением права собственности и счел их необоснованными.⁵⁸

Доводы суда основывались на следующем. Статья 4 Закона «Об участии в  долевом строительстве» корреспондирует  со ст.433 ГК РФ, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Согласно ст.25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав, на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве предоставляются документы с описанием созданного объекта недвижимого имущества. В то же время в п. 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества указывается, что для государственной регистрации права собственности участников¹ долевого строительства предоставляется, в том числе разрешение на ввод в эксплуатацию: Тем самым, подчеркивая различие между порядком государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и права собственности дольщика, что исключает их одновременную регистрацию.

Кроме того, суд не учел доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто соглашение и по своей природе договор считается инвестиционным, истец фактически исполнил договор и не обращался к ответчику с требованием государственной регистрации договора.

В соответствии со ст. 16 Закона «Об  участии в долевом строительстве» право собственности участника  долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации. При этом основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства является разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Один из указанных документов передаётся застройщиком, в органы, осуществляющие государственную регистрацию в установленный Законом о долевом строительстве срок для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Еще раз, возвращаясь к п. 1 ст. 12 Закона о долевом участии, определяющему момент исполнения договора застройщиком, как момент подписания передаточного акта, хотелось бы обратить внимание на ряд обстоятельств. Между моментом передачи объекта долевого строительства его участнику и регистрацией его права на этот объект существует определенный промежуток времени. В ряде случаев этот промежуток может быть весьма значительным. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает с момента регистрации этого права. Таким образом, до момента государственной регистрации своего права участник долевого строительства не имеет права собственности на объект и в силу этого лишен возможности им распоряжаться. Но конечной целью любого участника долевого строительства является именно приобретение права собственности на объект, именно с этой целью он заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Однако, считать обязанности застройщика исполненными с момента регистрации права собственности участника долевого строительства не представляется возможным.

Для возникновения права собственности дольщиков на объекты, составляющие части созданного многоквартирного жилого дома, требуется совершить обязательные действия обоим сторонам.

Понятно, что участник долевого строительства является контрагентом застройщика, по Договору, и имеет соответствующие права и обязанности, корреспондирующие правам и обязанностям застройщика, поскольку договор является взаимным, двусторонним. В частности, дольщик имеет право на ознакомление с информацией о застройщике, с проектной документацией (п. 2 ст. 20, 21 Закона); право уступать требования по Договору иным лицам (п. 7 ст. 4, ст. 11 Закона); право предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока (п. 6 ст. 7 Закона); право на односторонний отказ от исполнения Договора (ст. 9 Закона) и др. В части обязанностей дольщик должен принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства; обязан полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроках, которые установлены в Договоре долевого участия. Правда, в отличие от застройщика, дольщик все обязательства по платежам осуществил, право получил, а как им воспользоваться это его дело. В этом случае, не регистрируя свое право, он ущемляет интересы других дольщиков, согласно  ст. 37 Жилищного кодекса «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме», но это отдельный вид отношений между дольщиками, составляющий предмет для исследования в отдельной теме. Однозначно невозможно связывать исполнение застройщиком своих обязанностей по договору с тем, когда дольщику заблагорассудится зарегистрировать свое право в органе, осуществляющем обязательную государственную регистрацию.

Как показывает опыт данной работы, значительное количество проблем участников долевого строительства связано не с тем, что объект им не передан, а с тем, что, фактически проживая в переданном им объекте, они по вине застройщика длительное время не могут зарегистрировать свое право. Поэтому участники долевого строительства лишены возможности отчуждать объект, передавать его в залог, сдавать его в аренду, что, безусловно, существенно нарушает их права, как собственников. Вряд ли механизм действия Закона о долевом участии устранит возможность возникновения таких ситуаций.

 В этой связи представляется необходимым откорректировать текст ст. 16 Закона 214-ФЗ , указав, что не «застройщик передаёт…(разрешение)», а «Застройщик ОБЯЗАН передать разрешение…», а статью 12 этого же закона дополнить текстом следующего содержания: «Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта и при условии  исполнения требований ст. 16 закона о предоставлении документов в орган по государственной регистрации».

Действующее законодательство не содержит таких специальных норм. Закон о долевом участии (п. 3 ст. 16) только указывает  застройщику о передаче: «…передаёт…», а это не одно и тоже, что «обязан передать» разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Что будет, если застройщик не выполнит своей обязанности или представит документы, не соответствующие установленным требованиям, Закон не говорит и не связывает с этим, существенным для дольщиков, обстоятельством, факта исполнения застройщиком обязательств по договору. Очевидно, что участнику долевого строительства в таком случае придется доказывать убытки, понесенные им в связи с недобросовестными действиями застройщика. Такой порядок вряд ли можно признать соответствующим интересам участников долевого строительства.

Таким образом, основной трудностью нормативного регулирования возникновения права собственности у дольщиков является недостаточная проработанность договора участия в долевом строительстве, как самостоятельного договора и, соответственно, как основания для возникновения права собственности. И тут видна взаимосвязь с общетеоретическим вопросом, разбиравшимся выше: пока не будет определено место договора участия в долевом строительстве в гражданском праве с учётом его своеобразия – не будет и регламентации момента возникновения права. Вследствие чего, граждане дольщики вынуждены разрешать вопрос о возникновении права в судебном порядке – путём признания права собственности.