Правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве

3.2. Судебная практика

Необходимо отметить, что, несмотря на то, что с момента принятия данного Закона прошло < более 5-ти лет практика применения договоров участия в долевом» строительстве в соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве» находится в стадии становления. Это обусловлено тем, что часть правоотношений, возникающих по поводу строительства, не имеют финального завершения (п.1 ст. 8 и п.3 ст. 16). Так противоречия  ст. 8 и  ст.16 Закона №214-ФЗ привели множественное количество граждан – дольщиков к порогу суда. 

С практикой судебного оформления о признании права собственности на квартиры столкнулись многие дольщики, в том числе и на личном опыте. Напомню, что в соответствии с Законом РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, вступившим в силу 01.03.2005 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …. « Договоры об участии в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту РФ. После завершения строительства дома, в Управлении Федеральной регистрационной службы Застройщик должен передать в регистрирующий орган необходимый пакет документов для последующей регистрации право собственности на имя Дольщика. Вместе с тем, немало исковых заявлений о признании права собственности обращены к третьим лицам, не претендующим на собственность, но оспаривающим или не признающим прав собственности истца. Например, к застройщику, по каким-то причинам не оформляющий документы на построенную  квартиру или иное жилое помещение. По различным причинам при строительстве жилья часто возникают ситуации, когда гражданин, построивший квартиру и фактически владеющий ею, не может оформить свое право собственности документально. В такой ситуации приходится либо ждать, когда ситуация разрешится тем или иным способом, либо добиваться признания права собственности на новостройку через суд.

Целесообразно сказать, что предмет иска о признании права - констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество.

Таким образом, иск о  признании права собственности - это требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.

Основанием для иска о признании права собственности может быть только факт существования права собственности на момент предъявления иска в суд. Иными словами, право в данном случае возникает не в результате принятия решения суда, хотя для «пользователя» именно так и происходит, а в результате каких-то иных право создающих фактов.

Применительно к вопросу о признании права собственности на недвижимость это сразу же ставит перед нами множество проблем. Во-первых, право собственности у дольщика или участника строительства должно возникнуть до того, как он подал в суд. Это значит, что он, со своей стороны, должен исполнить все обязательства перед другой стороной, а с другой стороны, должны быть исполнены основные обязательства со стороны противоположной стороны, — речь идёт о таких обязательствах, без которых невозможно какое-либо возникновение объекта права собственности. В первую очередь, речь идёт о создании самого спорного объекта. До тех пор, пока он не существует, невозможно и возникновение на него права собственности.

Во-вторых, при определении размера государственной пошлины и характера исковых требований. Сам иск о признании не носит имущественного характера, но требование по данному иску носит имущественный характер. Поэтому, на основании сложившейся судебной практики суды принимают оплату государственной пошлины в размере 200 (двухсот) рублей, как за неимущественный иск. Что противоречит формальной природе заявляемых истцами требований – о признании права собственности на объект недвижимого имущества. Такое требование не может являться неимущественным, в связи с чем, государственная пошлина по иску о признании права собственности должна рассчитываться исходя из стоимости объекта – например, указанной в договоре о долевом участии в строительстве.

В то же время, по существу отношений между сторонами, предъявляемые  дольщиками иски фактически являются исками о понуждении стороны к надлежащему исполнению договора, что может рассматриваться как требования неимущественные.

Формальное заявление  требований о понуждении стороны  к исполнению договора в силу особенностей исполнения решений по такого рода искам не обеспечивает надлежащую защиту прав дольщиков, интересы которых оказываются ущемленными ещё до предъявления в суд искового заявления и не могут быть восстановлены непосредственно путём исполнения судебного решения об обязании застройщика передать документацию в соответствии со ст. 16 Закона… 214.

Таким образом, сложившаяся судебная практика восполняет пробел законодательства о долевом участии в строительстве путём признания права собственности за дольщиками так, как если бы договор был исполнен надлежащим образом обеими сторонами, при условии надлежащего исполнения своих обязательств дольщиком. При этом стадия понуждения другой стороны – застройщика, к совершению действий, предусмотренных ст. 16 Закона   …  минуется, опускается, при условии, что разрешение на ввод в эксплуатацию всего жилого дома действительно выдавалось.

На сегодняшний день, иного способа закрепления прав участников долевого строительства не имеется, покуда нет самостоятельного основания возникновения права собственности на квартиру, как договор долевого участия в строительстве жилого ДОМА.

  Право требования у Дольщика есть, а вещного права еще не возникало. А иные способы, например, путём обжалования отказа регистрирующего органа или понуждения застройщика к исполнению обязательства, не являются действенной гарантией получения прав для Дольщика. 

Итак, ниже приведен пример, из личного опыта, одного из многих положительных  решений судов общей юрисдикции в извлечениях по искам граждан о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) к организациям, привлекающим денежные средства граждан для строительства жилого дома, которые обязуются передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение, с уплатой государственной пошлины, в размере 200 рублей.

Гончарова Л.А. обратилась в Железнодорожный городской суд Московской области суд с исковыми требованиями к ООО «Желстрой» о признании права собственности на жилое помещение. Выслушав участников процесса, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований на основании ст. 309, 310 ГК РФ (исполнение обязательств надлежащим образом), в соответствии со ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Судом установлено, что обязательства по оплате цены договора истцом выполнены в полном объеме, ООО «Желстрой» является застройщиком спорного жилого дома, разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию выдано и присвоен почтовый адрес, что подтверждается материалами дела. По акту приема–передачи от 27 октября 2011 года, ООО «Желстрой» передало Гончаровой Л.А. жилое помещение в виде квартиры. В связи с тем, что Гончарова Л.А. на законных основаниях приобрела спорную квартиру, а ответчик не возражает против удовлетворения исковых требований, суд установил удовлетворить требования Гончаровой Л.А. о признании права собственности на квартиру.

Таким образом, суды: 1) данные иски принимают; 2) пошлину по

 имущественным требованиям как за неимущественные – принимают; 3)решения о признании права выносят.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основные выводы, которые можно сделать на основе произведенной работы, заключаются в следующем.

На основании анализа изменений Закона «Об участии в долевом строительстве», можно сделать вывод о том, что внесение законодателем значительной части изменений, было обусловлено возрастающей социальной значимостью инвестиционно-строительной деятельности и необходимостью повышения эффективности механизма защиты прав участников долевого строительства, посредством разработки комплекса мер, направленных на защиту имущественных интересов участников долевого строительства, которые могут быть нарушены при неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору.

 Следуя нормам; Закона «Об участии в долевом строительстве», участники хозяйственного оборота и судебные органы в настоящее время имеют возможность достаточно четко в каждом конкретном случае квалифицировать указанные отношения и определить их правовую природу.

Общий вывод по данной работе следует  разделить на две части: то что  можно сделать на краткосрочную и то  что на долгосрочную перспективу.

В первую очередь, обоснована необходимость внесения» изменений в ч. 1 ст. 12 Закона «Об участии в долевом строительстве» с целью изменения момента, с которого обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными. В связи этим предложено ч. 1 ст. 12 Закона дополнить словами «...и исполнения застройщиком-обязанности, предусмотренной частью 3 статьи 16 настоящего Федерального закона».

И то, что нужно сделать на долгосрочную перспективу – зафиксировать договор участия, как самостоятельный вид договора.

Правоотношения по договору участия в долевом строительстве; складываются по; принципу того, что стороны по договору связывает не единое достижение партнерской коммерческой цели, а приобретение права собственности на объект будущего строительства. О том, что участник долевого строительства не является партнером застройщика, говорит и то, что участник строительства уплачивает при заключении договора рыночную цену за конечный объект строительства (квартиру в многоквартирном доме), включающую в себя себестоимость создания квартиры, части стоимости создания всего многоквартирного дома и прибыль застройщика.  О социально-потребительской направленности договора участия в долевом строительстве свидетельствует то, что действие Закона о долевом участии не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве;

 Таким образом, закрепление договора долевого участия в строительстве, как самостоятельного вида сделок, позволит прекратить разночтения относительно применяемых сторонами и судами норм: все сделки, предметом которых будет сбор чужих денег под создание в будущем объектов недвижимости с возникновением права на объекты у плательщиков – должны будут автоматически признаваться договорами долевого участия в строительстве в силу предмета договора.

Закрепление для отношений долевого участия в строительстве принципа, где дольщики - юридическое или физическое лицо, выполнившие свои обязательства, получают в собственность часть созданного объекта недвижимости в виде квартиры или доли в общей площади объекта пропорционально вложенным денежным средствам, что избавит от разночтений на стадии исполнения (неисполнения) обязательств по договору.

Весь комплекс необходимых  мер по развитию отношений долевого строительства жилья в итоге замыкается на понимание изначальной сущности договора долевого участия в строительстве, а вернее - сущности такого  лица, как застройщик. Лицо, которое за чужие деньги и в чужом интересе что-то делает от своего имени и ради своего вознаграждения, не должно иметь больше прав и полномочий, чем, например, обычный комиссионер в договоре комиссии. Договор долевого участия в строительстве не есть договор услуг или комиссии (агентский) и не может им быть, но по существу сходен и с тем, и с другим, и, соответственно, должен иметь сходное регулирование.

Несовпадение момента исполнения обязательства застройщика – с интересом дольщика, то есть не только получить физическое обладание объектом, но и оформить право собственности надлежащим образом, сегодня и создает проблемы при регистрации прав – иногда в полном объеме для всех дольщиков целых домов. А действующий закон, который, в отсутствии иного регулирования, есть единственный основополагающий нормативный акт, регулирующий данные отношения, все аспекты уже содержит, но только для финальной точки следует законодательно внести дополнения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7- ФКЗ)// Парламентская газета, N 4, 23-29.01.2009;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч.1, 2 и 3 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 18.07.2009 г., 17.07.2009 г., 30.06.2008 г.) // Российская газета, N238-239; 08.12.1994; Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996; Российская газета, N 233, 28.11.2001;
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136- ФЗ (ред. от 22.07.2010)// Российскаяьгазета, N 211-212, 30.10.2001;
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 27.07.2010)// Российская газета, N 1, 12.01.2005;
5. Закон РФ от 26 июня 1991 г. № 1488-1 (в редакции от 30.12.2008  «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»//Бюллетень нормативных актов, N2-3, 1992;
6. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 23.11.2009) «О защите прав потребителей»//Российская газета, N 8, 16.01.1996;
7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Российская газета, N 145, 30.07.1997;
8. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-Ф3 (в редакции от 23.07.2010) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»//Российская газета, N 41-