Правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве

Наличие различных целей  у сторон договора: застройщик заинтересован  получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.

С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве следует определить как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами:

с привлечением специализированного заказчика. При этом способе застройщик осуществляет инвестиционную деятельность путем привлечения денежных средств инвесторов (участников долевого строительства), финансирования строительства и передачи построенных объектов долевого строительства его участникам. Для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию и заключает с ней договор на выполнение функций заказчика. Такая организация выполняет функции заказчика-застройщика в соответствии с государственной лицензией, заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и стройматериалов, а также с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект, к вводу в эксплуатацию;

без привлечения специализированного  заказчика, самостоятельно выполняя его  функции. При использовании этого  способа застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению  денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве совмещает одновременно функции заказчика по организации строительства. Для этого застройщик согласно действующему законодательству оформляет лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика;

без привлечения третьих  лиц, самостоятельно выполняя функции заказчика и генерального подрядчика. При этом способе застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с ч. 2 ст. 52 ГрК РФ строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика). В данном случае заказчик должен обладать соответствующей лицензией.

Застройщик при организации  долевого строительства данным способом и одновременном осуществлении  лицензируемой деятельности приводит в проектной декларации (в составе информации застройщика) сведения о наличии лицензий на каждый вид лицензируемой деятельности: номер лицензии, срок ее действия, наименование органа, выдавшего лицензию, и др.

По результатам работы, проведенной в настоящей главе, мне представляется возможным сделать следующие выводы:

1) По своей юридической природе договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов следует рассматривать в качестве  отдельного вида договора, регулирующий совершенно своеобразные правоотношения, в которых гражданин, располагающий денежными средствами, но не желающий или не имеющий возможностей для подыскания компаньонов с целью организации строительства жилого дома, а также с приобретением прав на земельный участок, получением разрешения на строительство, заказом проекта и подысканием подрядчика, контролем за исполнением подрядов, сдачей объекта в эксплуатацию – заключает договор с лицом, желающим всё это исполнить и получить прибыль от осуществления этой деятельности. Притом, в случае самостоятельного подбора соинвесторов, ему пришлось бы действительно заключать соглашение о совместной деятельности и нести равные риски, а долевое участие позволяет дольщикам предоставить денежные средства и получить защиту, аналогичную защите прав любого прочего потребителя.

Договор долевого участия - это «надстроечный» договор, который не мог быть предусмотрен ГК РФ на момент принятия, но накопленный опыт правового регулирования отношений долевого строительства позволяет определить его место в правовой системе как самостоятельного, но в отношениях между дольщиком и застройщиком - сходного по некоторым признакам с договором на оказание услуг, агентским и подрядным договорами.

2) Законодателем сформирован и закреплен особый правовой статус гражданина - участника долевого строительства приобретающего объект долевого, строительства для нужд личного потребления, как инвестора, не тождественный статусу иных участников инвестиционной деятельности в строительстве и заключающийся: а) в предъявлении: повышенных требований к застройщику и осуществляемой им деятельности; б) установлению дополнительных оснований форм, гражданско-правовою ответственности застройщика за: неисполнение: или ненадлежащее исполнение обязательств: по договору участия, в долевом строительстве; в) в применении к правоотношениям законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

Глава 2.  ПОРЯДОК ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

 
          2.1. Правовые отношения между застройщиком и дольщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Как справедливо отметил О.Г. Ершов в своей работе, что «одной из особенностей договора участия в долевом строительстве выступает наличие императивных правил, связанных с обеспечением исполнения обязательства застройщика.»⁵⁷

Следует отметить, что сегодня имущественные  интересы участников долевого строительства  также защищены:

•правом залога предоставленного для  строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;

•правом участника долевого строительства  в одностороннем порядке расторгнуть  договор в определенных законом  случаях и возвратить денежные средства, уплаченные им в счет цены договора (ст. 9 Закона);

•возможностью привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов

недвижимости, в состав которых  будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка;

•установленной Законом обязанностью регистрировать договоры участия в долевом строительстве; … и представлять необходимую документацию для регистрации прав собственности дольщиков .

•установленной Законом возможностью добровольного страхования застройщиком финансовых и прочих рисков;

•государственным надзором за деятельностью застройщика.

На мой взгляд, сегодня меры, направленные на защиту законных интересов участников долевого строительства можно дополнить установлением в Законе об участии в долевом строительстве возможности участника долевого строительства осуществлять действия по страхованию своих финансовых рисков, связанных с виновным неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.

На основании анализа изменений  Закона «Об участии в долевом  строительстве», можно сделать вывод  о том, что внесение законодателем  значительной части изменений, было обусловлено возрастающей социальной значимостью инвестиционно-строительной деятельности и необходимостью повышения эффективности механизма защиты прав участников долевого строительства, посредством разработки комплекса мер, направленных на защиту имущественных интересов участников долевого строительства, которые могут быть нарушены при неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору.

Сегодня Закон «Об участии в  долевом строительстве» является основополагающим нормативным правовым актом, регулирующим правоотношения, возникающие из договоров, одной из сторон которой выступают лица, участвующие в долевом строительстве с целью приобретения объекта долевого строительства;

 
2.2. Правовые отношения, возникающие при окончании строительства

Порядок передачи объекта  долевого строительства регламентирует статья 8 Закона о долевом строительстве. В соответствии с данной нормой передача объекта долевого строительства  застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Аналогичный порядок  передачи недвижимости по различным  основаниям содержит и действующий  Гражданский кодекс РФ. Так, например, на основании пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем (по договору купли-продажи) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. В этой связи думается, что уклонение застройщика либо участника долевого строительства от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно застройщика от исполнения обязанности передать имущество, а участника долевого строительства - принять имущество.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698. 

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением, к которому прилагаются документы, список которых приведен в пункте 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ:

- правоустанавливающие  документы на земельный участок;

- градостроительный план  земельного участка;

- разрешение на строительство;

- акт приемки объекта  капитального строительства (в  случае осуществления строительства,  реконструкции, капитального ремонта  на основании договора);

- документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

- документ, подтверждающий  соответствие параметров построенного  объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае строительства на основании договора), за исключением случаев строительства объектов индивидуального жилищного строительства;

- документы, подтверждающие  соответствие построенного объекта  капитального строительства техническим  условиям и подписанные представителями  организаций, осуществляющих эксплуатацию  сетей инженерно-технического обеспечения  (при их наличии);

- схема, отображающая  расположение построенного объекта  капитального строительства, расположение  сетей инженерно-технического обеспечения  в границах земельного участка  и планировочную организацию  земельного участка и подписанная  лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае строительства на основании договора);

- заключение органа  государственного строительного  надзора, органа государственного  пожарного надзора (в случае, если  предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Случаи, когда осуществление  государственного строительного надзора обязательно, установлены Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 2006 года N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации".

Правительству РФ делегированы полномочия устанавливать помимо вышеперечисленных документов (кроме предусмотренных ч. 3 ст. 55 ГрК РФ) иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет (см. ч. 4 ст. 55 ГрК РФ).