Правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве

Причиной закрепления срока  в качестве существенного признака, видимо, послужили сложности, которые  могли возникнуть у гражданина как стороны договора участия в долевом строительстве в плане контроля за ходом строительства и соблюдением застройщиком промежуточных сроков. Часть 2 ст. 314 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения, и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Напрашивается однозначный вывод о том, что данная норма неприменима к отношениям долевого участия в строительстве, поскольку такие договоры без указания срока признаются ничтожными в силу прямого указания закона. Следует иметь в, виду, что нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ является одним из условий для расторжения договора строительного подряда.

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Под ценой договора участия в  долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства  для строительства объекта долевого строительства. Цена договора может  быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство данного объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика (п.1 ст.5 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

По мнению автора, определение цены договора, предложенное законодателем не совсем удачно.

Анализ норм Закона «Об участии  в долевом строительстве» позволяет  сделать вывод о том, что цена договора может быть оплачена только путем внесения денежных средств  в наличной или безналичной форме. Так, передача векселя в счет погашения обязательств по оплате цены договора не указывает на осуществление платежа, т.к. принятие на себя долгового обязательства не может быть приравнено к перечислению денежных средств.

Уплата цены договора, производится путем внесения платежей, единовременно, или в установленный договором период, исчисляемый годами; месяцами или неделями (п.З ст.5 Закона «Об участии в долевом строительстве»). Следует учитывать, что цена договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке. Таким образом, единственным основанием изменения цены после заключения договора долевого строительства является заключение дополнительного соглашения к договору.

Если в соответствии с договором  уплата цены должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа продолжительностью более чем два месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке (п.4 ст.5 Закона).

Представляется, что в силу ст. 5 Закона застройщик не может предусмотреть в договоре с инвестором-гражданином право одностороннего отказа от его исполнения по причине нарушения участником долевого строительства сроков оплаты. Такая норма может быть признана ничтожной (ст. ст. 310, 168 ГК РФ), поскольку в данном случае недопустимость одностороннего отказа вытекает из Закона, предусматривающего возможность застройщика, инициировать прекращение договора только в судебном порядке (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В настоящее время стороны предусматривают такой механизм расчета цены, при котором в договоре указывается цена одного квадратного метра площади объекта недвижимости. Представляется, что такой механизм расчета цены будет сохраняться и в настоящее время.

Застройщик обязан использовать средства, направляемые на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, исключительно по целевому назначению. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются» застройщиком по своему усмотрению.

4) гарантийный срок на объект долевого строительства

Требование об установлении гарантийного срока неразрывно связано с обязанностью застройщика передать участнику  долевого строительства объект недвижимости надлежащего качества и предусмотрено  ст.7 Закона «Об участии в долевом строительстве», регламентирующей гарантии качества, предусмотренные договором.

По поводу данного существенного  условия договора участия в долевом  строительстве существуют различные  мнения. По мнению Е.П. Згонниковой закрепление  гарантийного срока в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов с помощью императивной нормы нецелесообразно и предлагает исключить условие договора о гарантийном сроке из числа существенных условий договора участия в долевом строительстве, так как гарантийный срок - это срок осуществления гражданских прав, а не срок исполнения гражданских обязанностей.⁵⁵

В случае существенного нарушения  требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства  в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/300ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, внесения участником долевого строительства денежных средств или части, денежных средств в счет, цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого, строительства.

По мнению H. Пиксина «В отличие, от договора купли-продажи или договора строительного подряда установление в договоре участия в долевом строительстве гарантийного срока всегда является обязательным» именно в связи с тем, что требования, предусмотренные п.п.2,3 ст.7 Закона, могут быть предъявлены участником долевого строительства застройщику при условии, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока.⁵⁶

Судебные органы однозначно относят  условия о гарантийном сроке  на объект долевого строительства к  существенным.

Пунктом 1 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено, что по договору участия  в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Стороны договорились, что стоимость  одного квадратного метра площади квартиры фиксируется на конкретную дату и составляет фиксированную сумму. Участник долевого строительства фиксирует цены на железобетонные изделия. Согласно указанному договору срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома сторонами определяется ориентировочно. Срок окончания строительства сторонами был согласован.

Кроме того, положениями данного  договора стороны определили, что  в случае невыполнения участником долевого строительства своих обязательств в части своевременной поставки железобетонных изделий, срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию квартир жилого дома продлевается на этот период времени. Часть 4 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» предусматривает перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве, а именно договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно п.5 ст.4 Закона о долевом участии при отсутствии в договоре условий, предусмотренных п.4 ст.4, такой договор считается незаключенным.

Следовательно, наличие существенных условий в договоре долевого участия является одним из аргументов признания такого договора самостоятельным видом договоров, так как в договоре купли-продажи при отсутствии хотя бы одного из них , договор не может считаться заключенным.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства не только должен согласовываться сторонами при заключении договора но и императивно закрепляется в норме ст.7 Закона «Об участии в долевом строительстве» и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое  и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п.7 ст.7 Закона «Об участии в долевом строительстве»).

Но, насколько целесообразно устанавливать  единый гарантийный срок для жилых  и нежилых помещений, а также  на технологическое и инженерное - оборудование?

Представляется, что наиболее разумным будет законодательно закрепить в качестве существенного условия договора участия в долевом строительстве условие о качестве объекта долевого строительства. В соответствии с п.1 ст.7 Закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо (при отсутствии или неполноте условий такого договора) требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям. Если объект долевого строительства возведен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п.2 ст.7 Закона).

Пункт 3 ст. 7 Закона предусматривает  право участника долевого строительства  в случае существенного нарушения  требований к качеству объекта долевого строительства отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с п. 2 ст. 9 Закона «Об участии в долевом строительстве». При этом Законом о долевом участии понятие «существенное нарушение требования к качеству объекта долевого строительства» не определено.

Как следует из определения  договора участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона) сторонами договора являются Застройщик и участник долевого строительства. При этом, Застройщик лицо обязанное (должник), участник долевого строительства - лицо управомоченное (кредитор).

Структура договорных отношений  по долевому строительству состоит  из двух и более сторон, участвующих  в долевом строительстве жилого дома (как физических, так и юридических  лиц на стороне участника долевого строительства).

В то же время количество участников, их состав и правовой статус для квалификации данного вида отношений имеют принципиальное правовое значение, поскольку речь идет о сложной структуре обязательственного правоотношения, которое имеет взаимный, двусторонне-обязывающий характер. Особенностью этого договора является множественность лиц по типу смешанной множественности, когда на стороне кредитора и должника выступает несколько лиц. Такая ситуация допустима в силу ч. 1 ст. 308 ГК РФ.

Из вышеизложенного  выше, содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон:

- одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство  (создание) многоквартирного дома  и (или) иного объекта недвижимости  и после получения разрешения  на ввод в эксплуатацию этих  объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

- другая сторона (участник  долевого строительства) обязуется  уплатить обусловленную договором  цену и принять объект долевого  строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исполнение обязанности  по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.

Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения  права собственности участника  долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.