Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для гражданско-правового режима недвижимости

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

     ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

     «РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ

     МИНИСТЕРСТВА  ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

     (РПА Минюста России) 
 

                         Юридический факультет______________

         (наименование факультета)

     Кафедра предпринимательского права, гражданского

       и арбитражного процесса_______________________

     (наименование кафедры) 
 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

     ______________________________________________

     вид работы

     «Значение государственной регистрации прав на недвижимое

     имущество для гражданско-правового режима недвижимости »

     _________________________________________________________________________

                                                          наименование темы  
 
 
 

Выполнил  студент

4    курса  СПО       2 группы

очно-заочной формы обучения

Шоназарова  Ю.Э.       

(Ф. И. О.)

____________________________________

(подпись)

«_____»_________________ 20___г.

Научный руководитель

Кандидат физико-математических наук

  (ученая степень, ученое звание)

Ефимов  А.Б.

(должность, Ф. И. О.)

____________________________________

(подпись)

«_____»_________________ 20___г.

Заведующий  кафедрой,

обеспечивающей  научное руководство

к.ю.н., доцент Илюшина М.Н.______

(ученая степень, ученое звание, Ф. И. О.)

____________________________________

(подпись)

«_____»_________________ 200__г. 
 
 

      Москва 2011

     Содержание 
 

Введение	3
Глава 1. Гражданско-правовой режим недвижимого  имущества	6
§ 1.История  установления правового режима недвижимости.	6
§2.Особенности  гражданско-правового режима отдельных видов недвижимости	12
2.1. Земельные участки как объекты недвижимости	12
2.2 Здания  и сооружения как объекты недвижимости	24
2.3 Объекты  незавершенного строительства	30
2.4 Жилые  и нежилые помещения как объекты  гражданских прав	34
Глава 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.	45
§1. Государственная регистрация недвижимости как основной институт государственного регулирования в сфере недвижимости	45
§2. Основные цели и принципы государственной регистрации недвижимости.	53
Глава 3. Особенности  регистрации отдельных  правовых режимов.	58
§1. Договор  аренды нежилого помещения.	58
§2. Договор  купли-продажи нежилого помещения	69
Заключение	77
Список  используемой литературы	82

 
 
 
 
 
 

     Введение

     Мировой опыт показывает, что для защиты прав на недвижимость - как собственников, физических, юридических лиц и государства, предоставления гарантий инвесторам необходимо создать эффективную регистрационную систему. Она гарантирует надежность и гласность гражданского оборота земли как объекта недвижимости, доступна для ее владельцев и содержит в себе значительный объем объективной информации о земельной недвижимости. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одним из важнейших элементов правового режима недвижимости.

     В соответствии с действующим законодательством, сделки с землей и иным недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с момента их регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.

     Можно ли сказать, что действующее законодательство, направленное на регулирование регистрации сделок с недвижимостью достаточно полно решает проблемы, связанные с этими правоотношениями?

     Согласно  концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав.

     Учитывая, что институт государственной регистрации  в ряде случаев является одним из элементов возникновения гражданских прав и обязанностей предлагается включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация, установив, в частности принципы регистрации: проверки законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его достоверности; правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре. Особенности регистрации (прежде всего, процедурные) могут быть установлены специальными законами, относящимся к отдельным видам имущества.

     Применительно к регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время  регистрации подлежат не только имущественные  права, но и некоторые сделки с  указанным имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав.¹

     Актуальность  рассмотрения темы выпускной квалификационной работы данного вопроса обусловливается следующими обстоятельствами:

В соответствии с утвержденной приказом Минэкономразвития  №534 от 18.12.2009 Концепцией создания Единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости в России создается одна из крупнейших в мире учетно-регистрационных информационных систем о недвижимости (ЕФИСН)². ЕФИСН, по-существу, будет являться системой создания, распространения данных о недвижимости на территории Российской Федерации и представлять собой совокупность автоматизированных информационных систем, средств и систем телекоммуникаций, информатизации и информационной безопасности, имеющих единое методологическое и технологическое обеспечение. Внешним контуром ЕФИСН является формирование комплекса высококачественных информационных услуг, предоставляемых органам государственной власти, органам местного самоуправления, гражданам и организациям. Внутренним контуром ЕФИСН является интегрированное в рамках единой системы информационно-коммуникационное пространство, обеспечивающее эффективную реализацию соответствующих государственных функций по регистрации прав и кадастровому учету.

  Основными предпосылками создания единой системы регистрации прав и кадастрового учета являются предшествующий многолетний опыт работы национальных институтов оказания государственных услуг в сферах государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости.

     Целью выпускной квалификационной работы является исследование  проблемных вопросов, связанных с квалификацией правовых режимов отдельных видов недвижимого имущества и особенностями значения государственной регистрации  для гражданско-правового режима недвижимости.

     Задачи:

1. Рассмотреть понятие правового режима недвижимого имущества
2. Определить особенности правового режима отдельных видов недвижимости
3. Определить  цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
4. Исследовать особенности государственной регистрации отдельных сделок с недвижимостью: по договорам купли-продажи, аренды.

     В работе проанализирован весь массив законодательства, посвященного государственной регистрации сделок с недвижимостью (как действующего, так и ранее действующего). Кроме того, в основу написания дипломной работы были положены научные труды и исследования Алексеева В.А., Ефимова А.Б., Суханова Е.А., Дмитриева А.В., Кирсанова А.Р., Брагинского М.И., Чубарова В.В., О.А. Рузановой О.А., М.Г. Пискуновой М.Г., Чефрановой Е.А., Степанова С.А., Гришаева С.П., Шершеневича Г.Ф., Витрянского В.В., Ильюшиной М.Н., Иоффе О.С., Мейер Д.И.  и др. 
 
 

Глава 1. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества.

§ 1.История установления правового режима недвижимости. 

     Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще Римскому праву, хотя правовой режим  первоначально был одинаков для  тех и других. В так называемый после-классический период развития римского права деление вещей на движимые и недвижимые приобретает практическое значение.

     Недвижимостью признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное  на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности земли (res soli) Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с поверхностью, считались ее составной частью. Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле. При этом воздушное пространство над поверхностью также рассматривалось как часть поверхности. Уже в Законах XII таблиц имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от правового режима движимых вещей; для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. Более того, в эпоху принципата появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок³.

     В средние века понятие "недвижимости" получило дальнейшее развитие. Система  инскрипций (отметок) и транскрипций (записей) у романских племен, система  залоговых и ипотечных книг в  Германии обозначает развитие принципа определенности в отношении недвижимого имущества, причем к недвижимости причислялись не только земля и строения, но и новые объекты, имевшие особое значение в гражданском обороте (например, недвижимостью стали плавучие мельницы, в Италии - картины)⁴.

     Высокая ценность недвижимости обусловливает  появление в конце XYIII века в Европе института ипотечной записи (ипотечной  книги). Он был вызван к жизни потребностями  развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных книг, но и всяких вещных прав на недвижимость. Термин "недвижимое имущество" появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра Первого о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.⁵