Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для гражданско-правового режима недвижимости

    Предметом договора аренды от 27.12.01 N М-04-020243 является земельный участок общей площадью 12 830 кв. метров, относительно которого арендатору установлена доля в размере 920/1000 в праве аренды указанного участка.

    Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

    В соответствии с пунктом 3 статьи 129 названного Кодекса земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

    Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной  или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

    Согласно  пункту 3 статьи 36 этого Кодекса в  случае, если здание (помещение в  нем), находящееся на неделимом земельном  участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

    Другой  порядок приобретения прав на земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством  не установлен, что исключает использование  иных способов оформления прав на такие земельные участки.

    Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем  строения и сооружения принадлежат  разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них  права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

    Представленный  на государственную регистрацию  договор аренды от 27.12.01 N М-04-020243 не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация отказала в его регистрации правомерно.

    Таким образом, решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворивших исковые требования, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

    Учитывая  изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Президиум Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: решение суда первой инстанции от 18.07.08, постановление суда апелляционной инстанции от 25.09.08 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-15920/02-96-77 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.12.08 по тому же делу отменить.

    Гаражно-строительному  кооперативу "Жулебино-7" в иске к Московскому городскому комитету по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.12.01 N М-04-020243, заключенного между Московским земельным комитетом и истцом, и об обязанности ответчика совершить такую регистрацию отказать»⁵⁷.

    Таким образом, суд, отказывая в иске о  признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, исходил из того, что действующим законодательством предусмотрена возможность сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, а не долей в праве аренды на них, что в данном случае просил зарегистрировать истец.

    В заключение отметим, что в договоре аренды нежилого помещения необходимо отразить фактический адрес помещения, его площадь, а также размер арендной платы. Без указания этих данных он считается незаключенным. Очень важно определить порядок, условия и сроки внесения арендной платы. В зависимости от условий договора арендная плата за офисное помещение может вноситься за несколько месяцев вперед (на практике особенно часто такое условие предусматривается на первые месяцы договорных отношений).

     В договоре аренды обязательно должно быть указано, за чей счет и на каких  условиях осуществляется улучшение  арендуемого помещения как косметического, так и капитального характера. Как  правило, обязанность осуществления текущего ремонта возлагается на арендатора.

     Арендодателем по договору может быть собственник  недвижимости, которую он приобрел либо построил, например, жилищный кооператив, в лице председателя жилищного кооператива, действующего на основании устава. Особенностью такого договора аренды нежилого помещения у жилищного кооператива является то, что арендатору нелишне будет проверить полномочия представителя арендодателя (председателя жилищного кооператива), который является не собственником, а представителем собственников.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

§2. Договор купли-продажи  нежилого помещения

     Легальное определение договора купли-продажи  недвижимого имущества закреплена в ст.549 ГК РФ – это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

     По  общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ, п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости⁵⁸).

     Государственной регистрации подлежит лишь переход  права собственности по договору (ст.551 ГК РФ).

     Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке⁵⁹.

     К таким случаям относятся - регистрация  договора и перехода права собственности  по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ).

     Таким образом, например, договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит государственной регистрации. Приведем пример из практики:

     «Комитет  по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

     Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

     Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые  требования комитета о взыскании  с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

     При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

     В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор  вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

     Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

     Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации  самого договора купли-продажи.

     Поэтому договор купли-продажи здания следует  считать заключенным с момента  его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации»⁶⁰.

     Как видно из примера, такой договор вступает в юридическую силу с момента его подписания, тогда как договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст.558 ГК РФ).

     Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст.2, п.7 ст.16 ФЗ РФ «О государственной регистрации»).

     На  практике зачастую возникает вопрос: в какой последовательности регистрируются договор и переход права?

     В соответствии с п.13 Инструкции «о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»⁶¹, если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

     В любом случае представляются отдельные заявления на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию перехода права, а также документы об оплате государственной регистрации договора продажи и перехода права.

     На  практике может возникнуть ситуация, когда сделка проходит регистрацию, а затем, стороны отказываются по тем или иным причинам от дальнейшего ее исполнения, договор не исполняется и переход права собственности не регистрируется. В таком случае факт, что сделка была зарегистрирована – является препятствием для дальнейшего оборота недвижимости в качестве объекта купли-продажи. Приведем пример из практики:

     «Строительная организация обратилась в арбитражный  суд с иском к учреждению юстиции  об обжаловании отказа в государственной регистрации.

     Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

     В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

     Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 ФЗ РФ «О государственной регистрации» и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации»⁶².

     Таким образом, для того, чтобы избежать описанных проблем, истец должен был подать заявление о исключении из реестра регистрационной информации о сделке.