Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для гражданско-правового режима недвижимости

     1. Техническому критерию, под которым  понимается возможность автономного  пользования выделяемыми частями строения;

2. Функциональному  критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций,  которые выполняет здание в  целом.

     Вместе  с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения  и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

     Возможны  ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.³⁹

     Если  же по аналогии со ст. 290 ГК признать право  общей долевой собственности на эти объекты, то право собственности на здание в целом следует признать юридической фикцией. В этом случае доля в праве собственности на общее имущество должна быть неразрывно связана с помещением и может быть отчуждена только в совокупности с помещением. Вместе с тем на такую долю не распространяется правило о преимущественной покупке. Кроме того, ее невозможно выделить в натуре, а также требовать выкупа принадлежащей сособственнику доли в соответствии со ст. 252 ГК.

     Таким образом, собственник здания в целом, если он желает распорядиться частью этого здания, должен зарегистрировать право собственности на эту часть. Если же в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они не удовлетворяют одновременно двум вышеуказанным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью. Похожая точка зрения высказывается в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации⁴⁰, согласно которой нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

     Отдельно  следует рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится в пристроенной части здания. Речь идет о наружных пристройках к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости. Нежилые помещения в составе зданий и сооружений часто являются объектом договора аренды. На практике возникали сложности с определением того, подлежат ли государственной регистрации договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года. Так, высказывалось мнение, согласно которому если в аренду сдается часть здания или сооружения, то отношения между арендодателем и арендатором регламентируются общими нормами о договоре аренды. Из этого следует, что независимо от срока договора аренды, он должен регистрироваться. Вместе с тем основополагающая точка зрения заключалась в том, что к аренде части здания или сооружения (то есть нежилого помещения) должны применяться те же правила, что и к аренде всего здания или сооружения.⁴¹

     Для того, чтобы положить конец спорам в п. 2 указанного выше информационного  письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. отмечено следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации". Другими словами государственная регистрация договора аренды нежилого помещения необходима только в том случае, если договор заключается на срок не менее года. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     §1. Государственная регистрация недвижимости как основной институт государственного регулирования в сфере недвижимости

     Государственная регистрация прав на недвижимость имеет  давнюю историю. В дореволюционной  России использовался термин "укрепление права", которое осуществлялось путем  совершения определенного акта. Видный русский цивилист Д.И. Мейер считал, что под укреплением права следует понимать "установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права. Вследствие укрепления право становится более твердым и прочным". Появление государственной регистрации как особого способа укрепления прав на недвижимое имущество исторически не случайно. В работах Д.И. Мейера⁴², И.А. Покровского⁴³, Г.Ф. Шершеневича⁴⁴ и других авторов показано, как на протяжении столетий по мере развития торгового оборота, а с ним и размежевания всех вещей на движимые и недвижимые, человечество стремилось выработать ясные формы установления вещных прав на недвижимость. И, если в начале своего развития эти формы были нечеткими, почти сплошь состояли из символов (например, в подтверждение перехода прав на земельный участок передавалась глыба земли, прав собственности на жилой дом - ключи от дома и т.п.), то в дальнейшем они становились все более определенными. На протяжении столетий по мере развития торгового оборота, а с ним и размежевания всех вещей на движимые и недвижимые человечество стремилось выработать формы установления вещных прав на недвижимость.

     В средние века формированию самостоятельной  системы укрепления прав на недвижимость препятствовала активная рецепция римского права. Известно, что классическое римское право, признавая в целом естественное деление вещей на движимые и недвижимые, подчиняло их почти одним и тем же нормам. Например, для перехода прав как на движимость, так и на недвижимость оно требовало соблюдения одного и того же знака - передачи вещи (traditio)⁴⁵. Но с течением времени, постепенно произошел переход к письменной форме актов укрепления прав.

     Под давлением объективных обстоятельств, а именно требований экономического оборота и в особенности, по мнению И.А. Покровского, потребностей развивающегося поземельного кредита, в конце 18 века в Европе сформировался институт ипотечных книг. Его отличительной особенностью было то, что всякое закладное право на недвижимость приобретало юридическую силу для третьих лиц только тогда, когда было записано в особые книги, ведомые официальными учреждениями⁴⁶. В течение 19-го века ипотечные книги повсеместно превращаются в поземельные, куда уже заносятся любые сведения о переходе вещных прав на недвижимость. И только с этого момента права на недвижимость становятся обязательными для третьих лиц. Формируется так называемая ипотечная система укрепления прав на недвижимость, которая до сих пор является главенствующей в странах Европы. Ее наиболее яркими представителями являются Германия (Германское гражданское уложение 1896 г., Положение о земельной книге 1897 г.) и Швейцария (Швейцарский гражданский кодекс 1907 г., Ордонанс Федерального Совета о реестре недвижимости 1910 г.).

     Что касается развития института государственной  регистрации прав на недвижимость в России, то научными исследованиями достаточно точно установлено, что уже в начале 16-го столетия акты о переходе права собственности на недвижимые имения записывались у дьяков в особые книги. Со времен Уложения царя Алексея Михайловича (1649 г.) записка в поместном приказе "вотчины за купцом" стала необходимым условием приобретения недвижимой собственности. Речь шла о так называемом приказном порядке укрепления вещных прав на недвижимость, когда акт продажи, мены, дарения (такие акты получили название крепость), записывался в приказы (если объектом была земля, то в земельные приказы, а если речь шла о строениях, то в воеводские приказы). Приобретающее лицо просило закрепить за ним землю, вотчину или поместье. Впоследствии в результате реформ Петра I "порядок регистрации прав" претерпел значительные изменения. В соответствии с Указом 1719 г. главным моментом в порядке приобретения недвижимой собственности становится уплата крепостной пошлины, взимаемой при совершении крепостного акта. Вследствие этого существенное значение приобретает не запись акта перехода права собственности, а само совершение крепостного акта. Была создана Палата крепостных дел, состоящая из 24 наиболее опытных подъячих. Контроль над деятельностью Палаты осуществляла Юстиц-коллегия.

     В период правления Екатерины II совершение крепостей было возложено на гражданские  палаты и уездные суды, при которых  организовывались учреждения крепостных дел.

     В 1775 году прежний порядок записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в ведомостях. Кроме этого, требовался еще и ввод во владение, но со временем оба обряда превратились в простую формальность, не всегда соблюдавшуюся. По Своду законов, изданному в 1857 году, переход недвижимой собственности определялся совершением крепостного акта и вводом во владение. Процедура ввода во владение, регламентированная Уставом гражданского судопроизводства, требовала участия органа публичной власти (судебного пристава) и приглашения иных лиц, указанных в законе. Из-за ее сложности нередким было явление, когда ввод во владение оставался вовсе неисполненным или исполнялся лишь спустя несколько лет для того, чтобы осуществить отчуждение имения.

     В то время как в Европе сформировалась и действовала ипотечная система, на большей части Российской империи существовала так называемая нотариальная система укрепления прав на недвижимость. Она представляла собой крепостной порядок укрепления прав, регламентированный Положением о нотариальной части 1866 г. Сделки о переходе или ограничении права собственности на недвижимое имущество должны были быть совершены у нотариуса, затем обращены в крепостные акты через утверждение их старшим нотариусом⁴⁷. В каждом окружном суде был нотариальный архив, которым заведовал старший нотариус. В этом архиве велись крепостные книги и реестра крепостных дел. Сведения о зарегистрированных правах оглашались в "Сенатских ведомостях" в г. Санкт-Петербурге, что не вполне обеспечивало гласность сведений, так как место совершения переходов прав могло быть расположено вдали от столицы. Указанное Нотариальное положение определило, что приобретение права собственности считается совершившимся "со времени утверждения акта старшим нотариусом, внесения акта в крепостную книгу и отметки о том в реестре крепостных дел".

     Таким образом, порядок совершения актов о переходе права собственности на недвижимые имения в соответствии с Нотариальным положением выглядел следующим образом: сначала акт о передачи права совершался у нотариуса, о чем он выдавал "выпись из актовой книги" одной из сторон, указанной в акте. В течение года с момента совершения акта выпись должна бала быть предъявлена старшему нотариусу по месту нахождения имущества. Старший нотариус проверял по крепостным книгам и реестрам крепостных дел принадлежность имущества отчуждателю, взимал пошлину, делал на выписи надпись о ее утверждении, после чего вносил ее в крепостную книгу, вписывал в реестре крепостных дел имя приобретателя и род акта, по которому произошел переход права собственности. Затем сведения печатались в "Сенатских ведомостях". Таким образом, Нотариальное положение не содержало четкого определения момента перехода права собственности на недвижимость.