Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для гражданско-правового режима недвижимости

     В 1893 г. был выработан Проект Вотчинного устава, вводившего новую систему  укрепления прав на недвижимость. Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как "установление надлежащей гласности, определенности и главное твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению. устранение неформальной собственности". Решение поставленных целей предлагалось в проекте путем введения в рамках вотчинной системы особых гласных поземельных книг с записью в них прав на недвижимое имущество и сделок с ним⁴⁸. Однако этот устав так и не был принят.

     В ноябре 1882 г. была создана редакционная комиссия по составлению проекта  Гражданского уложения, на которую  была возложена задача "начертания правил об укреплении прав на недвижимое имущество". В основу проекта были положены начала гласности, старшинства и бесповоротности прав на недвижимость. Весьма важным моментом для оборота недвижимости является четкое определение времени и условий перехода права собственности. Поэтому ч. 1 ст. 96 Проекта было установлено, что "права собственности на недвижимое имение, возникающее из договора, переходит к приобретателю со временем в вотчинную книгу". Проекту вотчинного устава, вводившего новую систему укрепления прав на недвижимость, воплотиться в жизнь суждено не было.

     Государственной регистрации подлежал также переход  прав на недвижимость. Существовала определенная процедура, которая называлась ввод во владение и вызывала в окружающих представление о совершающемся  переходе права собственности на смежное имение. Отмеченный в реестре день ввода во владение недвижимостью считался началом действительной передачи недвижимого имущества. Порядок ввода во владение состоял в следующем. Выписка из крепостной книги, выданная старшим нотариусом по утверждении представленного ему акта, предъявлялась окружному суду, в округе которого находилась передаваемая недвижимость. Окружной суд выдавал исполнительный лист, на основании которого судебный пристав производил ввод во владение. Приглашались все смежные владельцы, местный сельский староста, свидетели, а также арендаторы. Ввод во владение совершался возвещением о новом владельце имения, прочтением акта укрепления и составлением вводного листа. С ведением нотариальной системы эта процедура утратила свое значение и была отменена.

     После Октябрьской революции, как уже  было отмечено ранее, деление вещей  на движимое и недвижимое было упразднено и поэтому каких либо форм регистрации  прав на него действовавшее в то время законодательство не предусматривало. Вместе с тем в Гражданском кодексе 1922 г. был предусмотрен нотариальный порядок заключения договоров купли-продажи и мены, а также установления права застройки с последующей государственной регистрацией в коммунальном отделе местного Совета⁴⁹.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возродилась с переходом нашей страны к рыночной экономике, когда недвижимость вновь стала товаром. На уровне закона необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была закреплена в ч. 1 ГК (ст. 131), однако конкретный порядок ее осуществления регулировался подзаконными актами. Окончательно этот порядок был закреплен Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и принятыми на его основе подзаконными актами. 

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает в себя 4 стадии. Первая стадия - прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям законодательства. Вторая стадия представляет собой правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации. Третья стадия состоит во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (ст.ст. 9, 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Четвертая стадия - удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на регистрацию.

     Одним из условий проведения государственной  регистрации является уплата заинтересованным лицом государственной пошлины. При этом оплата пошлины должна быть произведена до государственной регистрации, а документ, удостоверяющий оплату пошлины, должен быть представлен в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации. Размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимость установлен Налоговым кодексом РФ, а порядок ее взимания и зачисления в государственный бюджет устанавливается Правительством РФ.

     Процедура государственной регистрации ограничена месячным сроком со дня подачи заявления  и необходимых документов. Следует отметить, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации по инициативе уполномоченных лиц. Другими словами государственная регистрация носит заявительный характер и не является обязанность лица перед регистрирующими органами (принцип добровольности регистрации характерен и для законодательства других стран).

     Значение  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в виде следующих выводов. Во-первых, государственная регистрация выступает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Во-вторых, государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. В-третьих, только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. В-четвертых, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

     Основными отличительными особенностями системы  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются следующие:

-ведение документов о правах на недвижимость по единым правилам на всей территории;

-правовая преемственность в ведении государственной регистрации;

-открытый, публичный характер сведений государственного реестра прав. 
 
 

     §2. Основные цели и принципы государственной регистрации недвижимости.  

      Среди исследователей вопроса о государственной  регистрации прав на недвижимость при  выделении целей государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нет единого мнения.

Так, классифицируя  цели государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М.Г. Пискунова указывает: "основной правовой целью является обеспечение  устойчивости гражданского оборота  путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость".⁵⁰ В.В. Чубаров, характеризуя систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уточняет, что "введение такой системы преследует несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ".⁵¹ По мнению А.В. Волынцевой, "основные цели государственной регистрации:

1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2) обеспечение  законного, надежного, открытого  гражданского оборота;

3) обеспечение  гласного и достоверного подтверждения  прав на недвижимое имущество;

4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

5) реализация  фискальной функции государства  в части обеспечения поступления  в бюджет средств от операций, предметом которых выступает  недвижимость;

6) обеспечение  безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере".⁵²

     Система любой регистрации  прав строится на ряде принципов.

     Принцип внесения. Принцип внесения понимается в действующем российском законодательстве крайне широко – право считается возникшим только с момента его государственной регистрации. При этом законодатель не проводит различия между разными основаниями возникновения права – основанными на законе или на сделке. Между тем, система поземельных книг Германии, на базе которой в основном построена отечественная система регистрации прав на недвижимое имущество, исходит из иных положений. Считается, что регистрация права является обязательной предпосылкой его возникновения только в случае совершения сделки по поводу указанного права. В случаях, когда право возникает у лица в силу закона (прежде всего, в любых случаях универсального правопреемства, но также при залоге в силу закона и т.п.) – оно возникает независимо от государственной регистрации. В последнем случае, если возникло новое право, управомоченное лицо вправе требовать внесения в реестр соответствующей записи, а если право зарегистрировано за иным лицом – оно вправе требовать исправления реестра. В соответствующей части до момента его исправления реестр становится неправильным.

     Принцип проверки законности оснований регистрации. Документы, являющиеся основаниями регистрации права, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно, принятие решения о регистрации означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы надлежащими и усмотрел наличие фактического  состава, который является основанием для регистрации права. Этот принцип является безусловной предпосылкой принципа публичной достоверности. Однако проверка законности документов не может быть безграничной. Прежде всего, регистрирующий орган должен проверять, надлежащим лицом и в надлежащем порядке выражена воля на передачу права иному лицу или на установление нового права последнего. Условия о порядке расчетов и иные вторичные с точки зрения передаваемого права условия не могут досконально проверяться регистрирующим органом, поскольку в противном случае будет существовать тенденция по непринятию документов, устанавливающих сложные обязательства сторон (исходя из соображений юридической перестраховки).

     Круг  прав, подлежащих регистрации. Возможность внесения той или иной записи в реестр должна быть прямо предусмотрена законом или вытекать из его положений (например, из тех, которые связывают с регистрацией права какие-либо специальные правовые последствия). Как правило, возможность регистрационной записи одновременно связана с обязательностью ее осуществления. Однако возможны исключения из данного правила. Если зарегистрировано ненадлежащее право, запись о регистрации подлежит погашению в ведомственном порядке.

      Наиболее  типичные записи: а) о праве; б) записи, выполняющие функции обеспечения  того или иного требования, адресованного  к обладателю зарегистрированного  права (запись о существовании требования к правообладателю; запись о возражении против государственной регистрации; запись о наличии спора в суде и т.п.); в) ограничения возможности распоряжения зарегистрированным правом (например, наложенные судом или следователем аресты). В ст. 18 Книги 3 ГК Нидерландов содержится наиболее широкий перечень регистрационных записей, который может быть использован отечественным законодателем.

      Принцип согласия на внесение записи. Если возникновение или прекращение права состоялись в результате сделки, для внесения записи в реестр необходимо волеизъявление лица, чья имущественная сфера затрагивается этой записью (правообладателя, отчуждающего право в пользу иного лица, и т.п.).

      Принцип внесения записи по заявлению лица. В качестве общего правила внесение записи в реестр происходит по заявлению (ходатайству) заинтересованного лица. В этом заявлении определяется, что должно быть зарегистрировано. Однако в ряде случаев допускается внесение регистрационной записи по инициативе регистрирующего органа (исключение из общего правила).

      Принцип определенности. Цели осуществления регистрации предопределяют требования, предъявляемые к содержанию записей – они должны быть ясными и однозначными. Соответствующий объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, объем и содержание права должны быть указаны с надлежащей степенью определенности.

Анализ  действующего гражданского законодательства о недвижимости позволяет выделить также следующие принципы государственной  регистрации:

      Принцип открытости сведений о государственной регистрации прав -  «Орган,  осуществляющий государственную регистрацию прав … обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу» ( п.4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона № 122-ФЗ);