Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для гражданско-правового режима недвижимости

      Принцип единого объекта недвижимого имущества -  «Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества» (п 6. ст.  12 Федерального закона № 122-ФЗ).⁵³ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 3. Особенности  регистрации  отдельных правовых режимов.

    §1. Договор аренды нежилого помещения. 

    Договор аренды в соответствии со ст.606 ГК РФ представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) пользование.

    Долгое  время по поводу регистрации договора аренды недвижимого имущества была предметом споров  окутана и теоретических дискуссий.

    Проблема вытекала из следующих норм. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п.1 ст.216 ГК РФ, и в него не входит право аренды. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом нет необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный договор аренды является ограничением права собственности. К тому же в п.3 ст. 26 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п.6 ст.12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды⁵⁴.

    В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрировать не право аренды, а договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды.

    В п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Регистрация обременения вещных прав арендодателя производится на основании ст. 26 Закона только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

    Итак, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

    Согласно  п.2 ст.651 ГК РФ в случае аренды здания или сооружения подлежат государственной  регистрации договоры аренды, заключенные на срок не менее года.

    Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53⁵⁵ к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

    Как мы уже подчеркнули, как следует  из положений Закона, договор аренды здания (сооружения) подлежит государственной регистрации только в тех случаях, когда срок его действия составляет год и более. В этой связи на практике зачастую возникают споры. Приведем пример:

    «Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.

    Из  представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть  месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

    В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

    Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям: срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

    На  этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным».

     Таким образом, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

    Отдельно  необходимо остановиться на случаях  продления договора аренды.

    Договор аренды здания, возобновленным на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

    При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ⁵⁶.

    Если  в вышеуказанных случаях договора не подлежат государственной регистрации, то в нижеприведенном примере, обязательна регистрация дополнительного соглашения:

    «Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.

     Из  представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

    В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор  не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

    Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

    Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

    Поскольку соглашение о внесении в ранее  зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера  арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ должно считаться незаключенным  до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке».

    Таким образом, соглашение сторон об изменении  размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого  имущества, подлежащем государственной  регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

    Важно подчеркнуть, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему  государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным.

    Если  в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к  договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт п. 10 ст.33 ФЗ РФ «О государственной регистрации» земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

    Согласно  ФЗ РФ «Об обороте сельскохозяйственных земель» от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет.

    Может ли быть зарегистрирована доля в праве  аренды?

    Приведем  пример из практики:

    «Гаражно-строительный кооператив "Жулебино-7" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.12.01 N М-04-020243, заключенного между Московским земельным комитетом (далее - Москомзем) и истцом, и об обязании ответчика совершить такую регистрацию.

    Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.

    Решением  суда первой инстанции от 18.07.08 отказ в государственной регистрации признан незаконным. Суд обязал ответчика зарегистрировать представленный договор аренды от 27.12.01 N М-04-020243, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование отказа в регистрации, основаны на ошибочном толковании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

    Постановлением  суда апелляционной инстанции от 25.09.08 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского  округа постановлением от 03.12.08 оставил решение и постановление без изменения.

    В заявлении о пересмотре в порядке  надзора решения суда первой инстанции, постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций Москомрегистрация ссылается на то, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.

    Проверив  обоснованность содержащихся в заявлении  доводов, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

    Как установлено судами, ответчик отказал  истцу в государственной регистрации  договора аренды земли исходя из абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав договор, представленный на регистрацию, не соответствующим по форме и содержанию требованиям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в части множественности лиц на стороне арендатора.

    Согласно  статье 13 названного Закона при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

    Статьей 17 Закона установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

    Договор, представленный на государственную  регистрацию, заключен Москомземом  с ГСК "Жулебино-7", то есть только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 31.10.2006 N 2753 устанавливающее гаражно-строительному кооперативу "Жулебино-7" долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 гектара, расположенным по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, стр. 1, 2, 3, на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.