Совершенствование управления муниципальной собственностью

- законодательно  не установлены особенности возникновения права собственности по отдельным объектам недвижимости, передаваемым в муниципальную собственность (с даты регистрации объекта в надлежащем органе, с даты принятия решения о передаче, с даты подписания акта приема-передачи), а также отсутствует механизм реализации положений закона при долевом использовании объекта недвижимости при исполнении полномочий органами государственной власти и органами местного самоуправления.

В связи с  тем, что Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" 2003 года определил временные рамки процесса перераспределения имущества, находящегося в муниципальной собственности, и отчуждения непрофильной собственности - 2006 - 2009 год, в настоящее время представляется необходимым проведение подготовительной работы, одним из направлений которой является учет имущества, находящегося в муниципальной собственности, его оценка, сверка состава имущества, реально находящегося в муниципальной собственности, с имуществом, указанным в ст. 51 новой редакции Федерального закона.

Решение проблемы совершенствования управления муниципальной  собственностью невозможно без активного  вмешательства государства в  регулирование данных отношений, прежде всего путем устранения пробелов в законодательстве, внесением изменений и дополнений в действующие федеральные и региональные нормативные акты, а также путем принятия новых, в целях унификации форм и методов процесса управления муниципальной собственностью.

Выявленные  проблемы свидетельствуют о необходимости совершенствования нормативного регулирования в сфере процесса управления муниципальной собственностью, преобразования организационно-правовых форм муниципальных предприятий и учреждений и методов ведения хозяйства с целью оптимизации использования имущественного комплекса муниципальных образований. При формировании комплекса мер по совершенствованию управления муниципальной собственностью и их практическом воплощении безусловно проявляются территориальные, природно-климатические и исторические особенности муниципальных образований. Обозначенные меры предлагается проводить по двум направлениям: экономическому и организационному, которые предполагают совершенствование форм и методов правового регулирования отношений в сфере управления муниципальной собственностью. Реализация мероприятий по указанным направлениям позволит обеспечить разграничение предметов ведения и полномочий органов государственной власти и местного самоуправления, соотнеся указанные разграничения на разграничение публичной собственности на государственную и муниципальную, и создаст условия по формированию процедур действенного контроля со стороны населения за эффективностью использования имущественных комплексов муниципальных образований.

 

3.2. Совершенствование  управления недвижимостью и земельными объектами

 

Органы местного самоуправления располагают огромной и разнообразной муниципальной собственностью. Малая часть объектов этой собственности приносит доход муниципальным образованиям. Это могут быть, как правило, сданные в аренду нежилые помещения, остающиеся еще до сих пор муниципальными предприятия торговли и бытового обслуживания, отдельные работающие на коммерческих условиях, т. е. оказывающие платные услуги населению, коммунальные предприятия, а также учреждения здравоохранения, образования, культуры и спорта. Другая, гораздо большая, чем первая часть объектов муниципальной собственности не только не приносит дохода, но требует от органов местного самоуправления постоянных и значительных финансовых затрат, необходимых для самого существования и функционирования этих объектов. В их числе подавляющая часть учреждений образования, здравоохранения, культуры, жилого фонда, коммунальных служб финансируемых из местных бюджетов. Точное соотношение этих двух — «активной» и «пассивной» — составляющих муниципальной собственности в каждом городе складывается, конечно, по-своему, но в любом из них «пассивная» часть занимает абсолютно доминирующее положение. Например, в г. Самаре пропорция составляет 85% к 15%. [70]

Таким образом, повышение экономической эффективности муниципальной собственности с точки зрения органов местного самоуправления может быть обеспечено двумя путями. С одной стороны, увеличением объемов поступлений средств от той части муниципальных объектов, которые способны приносить доход. А с другой стороны, снижением уровня расходов местных бюджетов на содержание муниципального сектора социальных объектов, не обеспечивающих своего самофинансирования. Обе эти задачи могут решаться независимо друг от друга на основе улучшения удельных, т. е. отнесенных к единичному объекту показателей эффективности муниципальных объектов в рамках каждой из двух групп: увеличения доходности одних и снижения затратности других объектов. Но, кроме того, возможно и согласованное решение обеих задач. В этом случае для повышения экономической эффективности муниципальной собственности необходимо изменение ее структуры путем увеличения доли объектов, приносящих доход муниципальным образованиям, за счет сокращения той их части, которые требуют для своего функционирования расходов муниципальных бюджетов. Однако на этом привлекательном пути перевода муниципальных объектов из «затратных» в «доходные» необходимо учитывать принципиально важные ограничения. Это ограничения социального характера, обусловленные конституционными гарантиями бесплатности предоставления определенных видов услуг и законодательными нормами льготного обслуживания отдельных категорий населения или работников.

Основным выходом из этой ситуации является формирование эффективной системы управления муниципальной недвижимостью. Данная система является необходимой для обеспечения использования недвижимого имущество в качестве инструмента экономического развития города. Основой для создания эффективной системы управления муниципальной недвижимостью является разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.

При оценке эффективности  управления муниципальной собственностью следует разделить объекты собственности, необходимые для решения социальных задач, и объекты собственности, используемые для получения дополнительных доходов местного бюджета.

Можно провести данный анализ и с позиции трех аспектов, с  помощью которых оценивается  эффективность использования муниципальной  собственности: земельный, градостроительный  и природоохранный. 
С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций второго — созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего — максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения. 
На основании оценки эффективности использования объектов муниципальной собственности можно проводить планирование вариантов использования объектов недвижимости (продажа, сдача в аренду, передача в управление, передача в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества).

Общим основанием для  планирования проведения любого из перечисленных  мероприятий является определение  реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный доход от реализации того или иного варианта использования объекта муниципального имущества.

Следовательно, одной  из важнейших задач муниципального образования является повышение эффективности управления муниципальной собственностью как непрерывный процесс самоанализа, который должен присутствовать в соответствующих управленческих организациях. 
Одним из методов повышения эффективности управления муниципальной собственностью является проведение конкурсов на должности руководителей муниципальных предприятий и учреждений, повышение квалификации руководящего персонала, строгий контроль над их работой, оценка их деятельности по результатам работы руководимых ими комплексов. 
Второе — это строгий контроль над штатным расписанием предприятий, которое должно точно соответствовать объему оказываемых ими услуг или выполняемых работ.

Третий метод —  сдавать объекты муниципальной  собственности в аренду на конкурсной основе, устраивать аукционы, чтобы преимущество было у более выгодных проектов и инвесторов.

Главное требование в  отношении продажи или сдачи  в аренду строения местным сообществом  состоит в том, что эти процедуры  должны соответствовать рыночным условиям (аукцион, конкурс, а также требование обеспечения рыночной продажной цены, арендной платы). Праву продажи, аренды строений местного сообщества соответствует его право на приобретение старых промышленных построек (в частное достояние). Целью последней операции является стремление поощрить их новое использование после реконструкции путем предоставления скидки покупателю или арендатору, позволяющую покрыть разницу между обычно более высокой себестоимостью после восстановления строения и его рыночной ценой.

Кроме того, в некоторых зонах муниципального образования, требующих поощрения создания или расширения экономической деятельности по предметам ведения местного самоуправления (например, в сфере благоустройства территории), местные сообщества могут предоставлять скидки с рыночной цены продажи или сдачи в аренду недвижимости, например, в размере до 25% продажной цены или стоимости аренды строений.

Коммерческая недвижимость в отличие от административной и социальной является приоритетным направлением управленческой деятельности муниципального образования. Являясь одним из основных объектов недвижимости, который приносит стабильный и постоянно растущий доход в муниципальный бюджет, коммерческая недвижимость стимулирует развитие реального сектора экономики муниципального образования. Управляя коммерческой недвижимостью, муниципальное образование стремится повысить уровень доходов бюджета от её использования и обеспечить расширенное воспроизводство объектов коммерческой недвижимости. Снижение затрат по содержанию и эксплуатации коммерческой недвижимости, а также вовлечение в хозяйственный оборот максимального количества объектов муниципальной собственности, оптимизация структуры муниципальной собственности и объектов управления позволит повысить эффективность от её использования.

 

 

 

 

 

Рисунок 5. Варианты управленческо-распорядительных решений

 

На рисунке 5 представлены основные варианты управленческо-распорядительных решений, используемых по отношению к объектам коммерческой недвижимости.

При достаточно широком выборе вариантов решений управления коммерческая недвижимость должна обеспечивать устойчивый поток доходов в бюджет, оказывать положительное влияние на развитие экономики территории и стимулировать приток частных инвестиций в объекты недвижимости.

 

 

 

 

 

 

Рисунок 6. Критерии принятия управленческих решений

 

Исходя из указанных на рисунке 6 критериев, при выборе варианта управленческо-распорядительного решения относительно объекта недвижимости необходимо руководствоваться следующими основными положениями. Передача объектов недвижимости муниципального образования в аренду рассматривается как важный возобновляемый источник доходов бюджета. Вместе с тем аренда не является достаточно эффективным инструментом для привлечения частных инвестиций в недвижимость. В связи с этим передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительный совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся в капитальных вложениях. При этом, как правило, в аренду должны сдаваться вторичные объекты недвижимости. При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие принципы:

- уровень арендных ставок не должен создавать дискриминационные условия на рынке недвижимости;

- использование муниципальной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов, то есть отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;

- принцип прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду;

- процедура оформления прав пользования недвижимым имуществом должна быть жестко регламентированной, понятной и быстрой; риски, возникающие в процессе эксплуатации объекта недвижимости, должны быть четко сформулированы и распределены между собственником и арендатором;

- арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка.

Передаче в управление подлежат объекты недвижимости, имеющие средний или незначительный совокупный эффект и испытывающие потребность в капитальных вложениях.

При передаче объектов недвижимости в управление должны соблюдаться принцип целеполагания, принцип соответствия полномочий, принцип приоритета. Принцип целеполагания состоит в том, что обязательным требованием при отборе управляющих является наличие бизнес-плана, содержащим строго определенные показатели текущего и среднесрочного планирования финансовых, экономических и иных результатов. Основным критерием оценки бизнес-планов при управлении коммерческой недвижимостью является размер и стабильность дохода получаемого муниципалитетом. Принцип соответствия полномочий заключается в необходимости четкого определения пределов полномочий управляющих в зависимости от категории управляющих и характера объекта управления, а также порядок взаимодействия управляющих и муниципальных органов при принятии последними решений, выходящих за пределы полномочий управляющего. Привлечения в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате аттестованных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности, безупречную деловую репутацию и предоставляющих надежное обеспечение выполнения своих обязательств в сфере управления является основой принципа приоритета.