Совершенствование управления муниципальной собственностью

Низколиквидные объекты подлежат продаже, либо могут быть внесены в уставный капитал обществ. При этом должны быть предусмотрены меры, обеспечивающие соблюдение интересов муниципального образования в процессе дальнейшего функционирования объектов недвижимости. В качестве таких мероприятий может использоваться система ограничений (сервитутов), накладываемых на собственников недвижимости при приобретении объектов, а также установление специального права образования как акционера на ограничение прав распоряжения объектами недвижимости, внесенными в уставной капитал («золотая акция»).

Использование недвижимого имущества муниципального образования в качестве обеспечения его обязательств пока практически не используется, хотя может стать одним из инструментов привлечения финансирования для реализации крупных инвестиционных программ. Из круга объектов, подлежащих передаче в аренду или в управление, выделяется перечень объектов, способных выступать в качестве обеспечения финансирования инвестиционных программ муниципального образования. Такой перечень создается на основе инвентаризации объектов имущества и результатов независимой оценки.

Однако более интересным представляется решение вопроса  об эффективном использовании муниципальных площадей (территории).

Суть проекта заключается в проектировании паркинга (парковки, автостоянки) — то есть разработка комплекта инженерной, конструкторской, технико-экономической документации, содержащей всю необходимую информацию для подготовки, строительства, контроля, оборудования, ввода и эксплуатации парковки или автостоянки, а также ее обслуживание и ремонт. В случае проектирования механизированного паркинга, упомянутый выше комплект проектной документации должен также касаться всех узлов и механизмов устанавливаемого в паркинг оборудования для парковки автомобилей в автоматическом или полуавтоматическом режиме.

Основными нормативными документами, устанавливающими нормы проектирования автостоянок и паркингов, являются следующие:

— СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»,

— Порядок предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта для проектирования и строительства объектов гаражного назначения на территории города;

— СНиП 21-02-99 Стоянки автомобилей;

— МГСН 5 01-01 Стоянки легковых автомобилей;

— Пособие к МГСН 5.01.94;

— ВСН 01-89 Предприятия по обслуживанию автомобилей;

— ОНТП-01-91 РОСАВТОТРАНС;

Автор предлагает строительство  четырехуровневого гаражного комплекса-паркинга, вмещающего одновременно 380 автомашин.

Паркинг оснащен электричеством, противопожарными сигнализациями, предполагается создать видеонаблюдение на каждом уровне, парковка будет оснащена электрическими розетками, централизованное отопление паркинга не предусмотрено.

Для выбора застройщика  необходимо провести тендер на строительство многоуровневой автостоянки и в зависимости от предложенных условий выбрать наиболее выгодного подрядчика.

Необходимо составление проектной декларации в отношении объекта "Многоуровневая автостоянка»

Этапы и сроки реализации проекта:

1. Подготовительные работы;

2. Земляные работы;

3. Строительство наружных инженерных сетей;

4. Строительно-монтажные работы ниже нулевого уровня;

5. Строительно-монтажные работы выше нулевого уровня;

6. Внутренние работы (сантехнические, электромонтажные и др.);

7. Наружные отделочные работы;

8. Работы по благоустройству

Начало строительства: 01.09.2012 г.

Окончание строительства: 30.10.2013 г.

Проектом благоустройства в границах отведённой территории предусматриваются: вертикальная планировка территории с организованным водоотводом, устройство проездов с твердым покрытием с бортовыми камнями, озеленение, асфальтирование тротуарной зоны.

Количество и состав самостоятельных частей в строящемся объекте:

Общая площадь автостоянки – 2 672 кв.м.

Общее количество автобоксов – 213 шт., площадь автобоксов —17,3 кв.м.; 18,1кв.м.; 21,2 кв.м., 29,5 кв.м.

Комнаты охраны 2 шт. по 13,05 кв.м.; комната персонала- 2 шт. по 9, 18 кв.м. сан.узлы - 2шт. п .4,35 кв.м..

Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию: 30.12. 2013 г.

Возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства: Инфляционные риски умеренные.

Планируемая стоимость строительства: 60 000 000 (шестьдесят миллионов) рублей. Для более быстрого строительства данного объекта необходимо привлечение инвесторов.

При полной загрузке автостоянки – 380 автомашин, в сутки выручка от аренды автостоянки будет равна (при условии, что 1 час парковки = 15 руб.) = 15*24*380 = 136 800 руб. Значит, в месяц 136 800 руб.*30 = 4 104 000 руб. А в год 4 104 000руб.*12=49 248 000 руб.

Следовательно, срок окупаемости проекта = 60 000 000 руб./49 248 000 руб.= 1 года и 3 месяца.

По истечении данного срока ежегодный доход в бюджет будет составлять 50 млн. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.7 Положительные эффекты от предлагаемого проекта

 

В ситуации, когда буквально каждый метр земли в городе подлежит строгому учету, одним из решений проблемы дефицита автостоянок может стать строительство надземных многоэтажных гаражей. По оценкам Центра маркетинга и консалтинга PTDN Realty Group строить их целесообразно вблизи крупных офисных и торговых центров (но не в местах исторической застройки) с расчетом на то, что их будут также использовать жители близлежащих домов.

Сегодня проблема дефицита машиномест находится в сфере пристального внимания муниципальных властей.

Городские власти длительное время предпочитали не замечать назревающей проблемы, связанной с размещением гаражных автостоянок. Реальным стимулом стал девелоперский бум, обозначившийся в последние несколько лет. Бизнес (и только вслед за ним чиновники) заговорил о необходимости эффективного использования территорий, занятых гаражами.

Принципиально важно, чтобы  власти относились к программе преобразования гаражей в паркинги как к социальной задаче, требующей вложения бюджетных средств. По форме это может быть и прямое финансирование, и косвенное – в виде выпадающих доходов от продажи участков и отчислений инвесторов. Учитывая стремительный рост доходной части бюджета, муниципалитет мог бы пойти на некоторые жертвы ради решения этой проблемы. К тому же подобная программа в полной мере соответствует принципам государственно-частного партнерства (ГЧП).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Конституция РФ определила местное самоуправление как важный элемент, основу конституционного строя. Являясь первичным уровнем  организации публичной власти, местное самоуправление призвано, с одной стороны, участвовать в осуществлении задач государства, с другой - наиболее полно учитывать интересы населения, тем самым обеспечивая устойчивость и демократический характер развития общества, поскольку сформированные населением органы местного самоуправления наиболее доступны для населения, имеют возможность максимального использования ресурсов территории для удовлетворения местных потребностей, обеспечивают укрепление государственности на местном уровне.

Острота и масштабность проблем в сфере управления муниципальной собственностью, постановка вопроса о необходимости их комплексного решения обусловили потребность совершенствования законодательства в сфере управления муниципальной собственностью.

В силу комплексного характера процесса реформирования управления муниципальной собственностью важнейшей задачей является определение приоритетов. На наш взгляд, на первом этапе совершенствования управления муниципальной собственностью следует реализовать экономические мероприятия и проекты, обеспечивающие значительный результат, затем обеспечить изменения в организационной структуре управления, с единовременным внесением необходимых изменений в законодательные и муниципальные правовые акты, регламентирующие указанный процесс управления муниципальной собственностью.

Муниципальная собственность занимает важное место в составе экономической основы местного самоуправления. Важным моментом является то, что посредством муниципальной собственности органы местного самоуправления могут активно влиять на развитие муниципального образования, структуру его экономики, деловой и инвестиционный климат, а в конечном счете - на решение многообразных задач, связанных с улучшением качества жизни населения, образующего местное сообщество. Органы местного самоуправления, определяя порядок управления муниципальной собственностью, должны ставить своей основной задачей достижение наивысшего уровня благоустройства муниципального образования и социального благосостояния населения при минимальных затратах (трудовых, материальных, финансовых). Как показывает российская практика не все муниципалитеты эффективно используют муниципальную собственность. Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Самара для повышения эффективности работы с муниципальным нежилым фондом наладил определенную систему работы по сдаче в аренду нежилых объектов. Велась целенаправленная работа по всевозможным направлениям – это и совершенствование методики расчета арендной платы, и сдача помещений в аренду на конкурсной основе, заключение договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств; выявление и сдача в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений; передача в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды; велась работа по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов. На сегодняшний день, одной из важнейших задач, стоящих перед муниципалитетом, является вопрос построения системы управления, наиболее приемлемой и эффективной для муниципального образования, где любое управленческое решение должно быть направлено на развитие территории. Для выполнения указанной задачи муниципальные образования должны обладать достаточными ресурсами как финансовыми, так и материальными, а также иметь достаточно развитую систему управления ими.

Основные задачи в части управления муниципальным имуществом предусматривают:

-продолжение работы по дальнейшему разграничению полномочий между органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской федерации и органами местного самоуправления в свете требований Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

-увеличение доходов бюджета города Самара от использования муниципального имущества г.о. Самара;

-создание условий для развития малого и среднего предпринимательства в г. Самаре;

-привлечение инвестиций в объекты муниципального имущества, путем проведения конкурсов на право заключения инвестиционных договоров на муниципальные объекты недвижимости;

-сохранность и контроль за использованием муниципального имущества путем продолжения работы по государственной регистрации муниципального имущества, проведения инвентаризаций муниципального имущества;

-повышение эффективности использования муниципального имущества.

Основные задачи в части управления земельными ресурсами предусматривают:

- создание оптимальных условий для граждан по оформлению правоустанавливающих документов на земельные участки путем организации совместно с федеральными, государственными структурами, структурными подразделениями администрации г.о. Самара, МУП «Бюро технической инвентаризации» деятельности программы «Одно окно» и сокращения сроков оформления документов;

-проведение информационной политики среди населения г. Самара о правах и обязанностях участников рынка земли;

-повышение роста земельных платежей: арендной платы за земельные участки, земельного налога, поступлений от продажи земельных участков;

-развитие интегрированной муниципальной системы по учету недвижимости (ИМИС);

-усиление роли муниципального земельного контроля в области использования земельных участков;

-дальнейшее формирование собственности г. Самара на земельные участки;

-дальнейшее формирование эффективного экономического механизма пользования земельными участками в г.о. Самара;

-усиление взаимодействия между органами государственной власти Самарской области и органами местного самоуправления г.о. Самара в сфере регулирования земельных отношений, а также соблюдения прав и законных интересов Российской Федерации, Самарской области и г.о. Самара, граждан и организаций;

-увеличение поступлений налоговых и неналоговых платежей от использования земельных участков на территории г.о. Самара в бюджеты всех уровней;

-совершенствование правовых основ регулирования земельных отношений.

Основной экономический эффект от предлагаемого состоит в максимально выгодной схеме реконструкции ветхих объектов недвижимости – получение максимального дохода в бюджет. Важным является вопрос о соотношении доходов при сдаче в аренду земли или места под парковку.