Договор аренды

Содержание

• ВВЕДЕНИЕ 3
• 1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 7
• 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 18
• 3. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 41
• 3.1. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы) 41
• 3.2. Объекты аренды 45
• 3.3. Форма и государственная регистрация договора аренды 50
• 3.4. Срок аренды 54
• 3.5. Арендная плата 61
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 71
• ПРИЛОЖЕНИЕ 77

ВВЕДЕНИЕ

Практически все предприниматели  в своей повседневной хозяйственной  деятельности сталкиваются с одной  из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них  в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

Правовому регулированию  различных видов арендных отношений  посвящена глава 34 Гражданского кодекса  РФ. Согласно статье 625 кодекса, к отдельным  видам договоров аренды и договорам  аренды отдельных видов имущества  применяются общие положения  об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор  аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым  арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество  во временное владение и пользование  или во временное пользование, а  арендатор должен уплачивать за это  арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Вместе с тем, проблематикой  данного договора является то, что  суды постоянно дают разъяснения  по вопросам применения норм о договоре аренды в российском законодательстве. отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 31.03.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012, СЗ РФ от 04.04.2005, № 14, ст. 1210. единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. Таким образом, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.

Таким образом, налицо актуальность сформулированной темы дипломной работы, которая позволяет не только определить новые подходы к исследованию категории материальной ответственности  работника, но и систематизировать  накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.

Степень научной разработанности  проблемы. Понятие договора аренды широко используется в юридической  науке и правоприменительной  практике, что обусловлено распространенностью  данного договора в гражданском  обороте.

Отдельные стороны проблемы применения норм гражданского законодательства о договоре аренды, неоднократно рассматривались  в правовой науке. Общетеоретические  аспекты договора аренды разрабатывали  такие ученые, как Витрянский В.В., Суханов Е.А., Козырь О.М., Завидов Б.Д., Павлодский Е.А. и др.

В дипломной работе используются работы таких ученых в сфере гражданского и других отраслей права, как Покровский И.А., Иоффе О.С., Брагинский М.И., Дозорцев В.А., Садиков О.Н., Богачева Т.В., и  ряда других авторов, комментарии гражданского законодательства, учебники гражданского права.

Цель и задачи исследования вытекают из актуальности и степени  научной разработанности проблемы.

Целью представленной работы выступает комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды проведенный по следующим направления:

всесторонний анализ правовых актов, действующих в Российской Федерации как источников правового  регулирования договора аренды;

рассмотрение проблем  применения правовых норм, регулирующих договор аренды.

В рамках данных направлений  предполагается решить следующие задачи:

выявить тенденции развития норм, регулирующих договор аренды;

определить содержание и  признаки договора аренды согласно действующему законодательству и правоприменительной  практике;

рассмотрение существенных условий, отдельных элементов договора аренды, таких как стороны, объект (предмет), срок, форма договора, арендная плата.

Объект и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.

Объектом научного анализа  настоящей работы являются договор  аренды как теоретическая категория  и как правовое явление социальной действительности.

Предметная направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

Методологической основой  исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще- и частнонаучные, а также специальные методы познания.

Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и  дедукции, наблюдения и сравнения. В  качестве общенаучных методов, с  помощью которых проводилось  исследование, использовались метод  структурного анализа, системный и  исторический методы. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.

Данные методы позволили  наиболее последовательно и полно  рассмотреть различные аспекты  материальной ответственности работника  в рамках цели и задач исследования.

Эмпирическая база исследования построена на нормативном материале  и судебной практике.

Нормативную основу составили: Конституция РФ, Конституция Российской Федерации (с изм. от 14.10.2005) // РГ от 25.12.1993, № 237, СЗ РФ от 17.10.2005, № 42, ст. 4212. федеральное законодательство, затрагивающее вопросы регулирования договора аренды. Судебная практика представлена решениями федеральных судов.

Научная новизна исследования заключается в том, что оно  представляет собой одну из попыток  комплексного теоретико-правового  анализа договора аренды как института  гражданского права в свете последних  изменений законодательства в данной области.

1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ  РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Аренда является одним  из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса  РФ. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3100. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества  лицом, правомочным распоряжаться  им, во владение и пользование (или  только пользование) другому лицу без  перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество  подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором  взятого внаем имущества, но в  этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности  по договору аренды возникают у обеих  сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику (ст. 807 ГК РФ).

По общему правилу имущество  передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием  гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой  имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при  аренде сложных ЭВМ арендатор  получает право в течение определенного  времени работать с соответствующей  техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место  наем имущества. Иногда термин «аренда» применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма, исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов». Однако указанное положение не нашло отражения в российском законодательстве. Г.Ф. Шершеневич по этому поводу писал: «Нашему законодательству чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (PaCht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a Cheptel), как это принято во французском праве». См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2002. - С. 396; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001. - С. 461. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других - «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения  гражданину для проживания в нем  между сторонами заключается  договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный  вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться  юридическим лицам (с условием использования  их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по модели договора аренды.

Аренда дает возможность  удовлетворять потребности граждан  и юридических лиц, нуждающихся  во временном пользовании определенными  вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему  его в данный период, получение  дохода в виде арендной платы. Это  выгодно для обеих сторон.

Начавшиеся в конце 80-х  годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули  арендные отношения, расширив сферу  их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные  для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом  аренды. В период плановой экономики  многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные  комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось  неприемлемым. Необходимо было также  расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую  свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям. Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. - М., 1996. - С. 197.

Во-вторых, на государственном  уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму  «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения  их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей  в аренду трудовым коллективам в  лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся  для этих целей хозяйственных  товариществ и обществ (по российскому  законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.

Актом, предусматривающим  использование договора аренды в  этих целях, стал Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 года «Об  аренде и арендных отношениях в СССР». В том же году 23 ноября были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (далее - Основы, Основы законодательства об аренде), которые стали одним из первых крупных законодательных актов, ориентированных на радикальное изменение условий хозяйствования. В них нашли отражение обе наметившиеся тенденции в развитии арендных отношений. Расширялись возможности использования договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое внимание.