Сравнительный подход к оценке недвижимости

Московский  Государственные  Университет Экономики, Статистики и Информатики 

 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

                                   По предмету: «Оценка недвижимости»

          На тему: «Сравнительный подход к оценке недвижимости» 
 
 

  
 
 
 
 

Специальность: Финансы и кредит

Специализация: Финансовый менеджмент 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                                 Выполнила студентка:

                                                                                                 Навицкая Анна Степановна                                                                                                  
                                                                                                 группы ВНФ-405                                                                                                                                                               
                                                                                                 Научный руководитель:

                                                                                                 Осоргин Аркадий Николаевич       
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                            Москва, 2010г.

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости…………………….….5

          1.1. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности  
          недвижимости………………………………………………………………5

          1.2. Сущность объектов недвижимости…………………………………..7 
          1.3. Характеристика и классификация объектов недвижимости………..8

Глава 2. Сравнительный подход к оценке недвижимости……………………11

          2.1. Сущность и методы сравнительного подхода оценки  
          недвижимости……………………………………………………………..11

          2.2. Метод сравнительного анализа продаж…………………………….15 
          2.3. Метод валовой ренты……………………………………………...…17

Глава 3. Практика расчёта оценки рыночной стоимости Квартиры…………20

          3.1. Характеристика объекта оценки (Квартиры)………………….……20 
          3.2. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки (Квартиры)  
          сравнительным подходом………………………………………………...22

         3.3. Выводы и рекомендации по увеличению стоимости Квартиры…..28

Заключение……………………………………………………………………….29

Список использованной литературы…………………………………………...30

Приложение 1 «Заключение об оценке»

Приложение 2 «Сопроводительное  письмо»

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Данная  тема курсовой работы актуальна, потому что рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчёт об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.

    Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная  цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

    Оценка  недвижимости во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

    В данной теме исследования существует ряд проблем, возникших с наступлением кризиса:

1. Низкие объемы строительства новостроек и дефицит предложений. Это поверхностная оболочка проблемы, а суть её заключается в том, что завышена кадастровая стоимость земли, которая прочно укоренилась ещё до кризисной лихорадки на самой вершине цен. Многие застройщики считают, что строить новостройки Москвы не рентабельно, так как высокая цена за землю, а продажа квартир в Москве (цены) будет происходить по новой упавшей стоимости.

- Классические подходы, которые всегда считались наиболее точными при оценке недвижимости в условиях нормально развивающегося рынка, стали практически неприменимы - невозможно предсказать, как поведёт себя завтра тот или иной показатель, лежащий в основе расчётов.

- Основная же проблема - как совместить изменившиеся реалии рынка и жёсткие требования федеральных стандартов оценки (ФСО). ФСО были написаны для оценки в условиях функционирующего развитого рынка, который остался в прошлом, а соблюдать их оценщик обязан сейчас.

    Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.

    Целью курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчётов по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

    Для решения данной цели поставлены перед собой следующие задачи:

1. определить проблемы по оцениваемому объекту;

2. изучить подход сравнительного анализа;

3. свести  полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости и определить рыночную стоимость объекта. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. Теоретические основы оценки объектов недвижимости

1.1. Нормативно-правовое  регулирование оценочной  деятельности  
          недвижимости

    Оценочная деятельность как объект правового  регулирования представляет собой  деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная  в соответствии с законодательством  РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчёт об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение.

    В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных  услуг был принят и действует  Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации», который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Закон об оценочной  деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам  для целей совершения сделок с  этим имуществом, а также для иных целей.

    В законе об оценочной деятельности приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны обязательные требования к договору на проведение оценки и к отчёту об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно.

    В условия проведения оценки входят федеральные законы, указы, постановления и распоряжения Президента России и правительств России и Москвы, приказы различных министерств и ведомств Российской Федерации. Оценочная деятельность в нашей стране регулируется  
следующими нормативно-правовыми актами:

1. Гражданский кодекс РФ

2. Земельный кодекс РФ

3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» № 316 от 08.04.2000г., с изменениями и дополнениями.

4. «Общероссийский классификатор основных фондов – ОК 013-94», утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359, с изменениями и дополнениями.

Стандарты РОО:

1. Стандарт СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки», принят и введен в действие постановлением Правления Российского общества оценщиков 11.09.1996 г., протокол № 16, г. Москва.

2.Стандарт СТО РОО 20-06-96 «Классификатор услуг по оценке имущества», принят и введен в действие постановлением Правления Российского общества оценщиков 11.09.1996 г., протокол № 16, г. Москва.

3. Стандарт СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки», принят и введен в действие постановлением Правления Российского общества оценщиков 11.09.1996 г., протокол № 16, г. Москва.

4. Стандарт СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости», разработан и внесен секцией Оценки недвижимости Российского общества оценщиков (авторы Тарасевич Е.И., Парфенов С. Л.).

    Таким образом, оценочная деятельность в  Российской Федерации регулируется государством как на уровне федерального законодательства, так и на уровне исполнительной власти, и наличие у оценочной компании лицензии на проведение оценочной деятельности является обязательным условием для оказания услуг по оценке. 
 
 
 

1.2. Сущность объектов  недвижимости

    Недвижимое  имущество - это физические объекты с фиксированным

местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли  или все, что является обслуживающим  предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением  объектами¹. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

      Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных

на этом участке, подземные сооружения, относящиеся  к данному участку;

• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка  и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам

инфраструктуры  квартала или города. Сюда же относятся  доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

• стационарные сооружения благоустройства территории участка;

• элементы хозяйственного, транспортного и  инженерного обеспечения, относящиеся  к данному объекту недвижимости, но расположенные

вне границ его земельного участка;

• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными

компонентами  недвижимости составляют нерасторжимое  конструктивное