Сравнительный подход к оценке недвижимости

или функциональное целое. 
 

_______________

¹ Федеральный закон от 29.07.1998г. за № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» с изменениями и дополнениями.

    1.3. Характеристика и классификация объектов недвижимости

    Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием  объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому  статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу

По физическому  статусу выделяют:

- земельные участки

- здания, строения, сооружения

- помещения.

    В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют  на жилые и нежилые.

    Более детальная классификация фонда  объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1) Земля:

а) земельные  участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

- под жилье (селитебная территория);

- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;

- под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория);

- под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория);

- под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения).

б) земельные  участки вне поселений (межселенные  территории):

- под дачное и садово-огородное использование;

- под  жилую застройку;

- промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.);

- сельскохозяйственного назначения;

- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

- лесного  фонда;

- водного  фонда;

- участки  недр;

- земли резерва, назначение которых не определено.

2) Жильё (жилые здания и помещения):

- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);

- индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы);

- офисные здания и помещения административно-офисного назначения;

- гостиницы, мотели, дома отдыха;

- магазины, торговые центры;

- рестораны, кафе и др. пункты общепита;

- пункты бытового обслуживания, сервиса;

-заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;

- паркинги, гаражи;

- склады, складские помещения;

- здания правительственных и административных учреждений;

- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

- религиозные объекты.

    Необходимо  отметить, что предлагаемая классификация в чём-то отличается от приведённой в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти документы не в полной мере отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

    Виды  и подвиды объектов, вовлечённых в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе².

    По  видам собственности объекты  недвижимости разделяют на:

1. частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников.

2. государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации.

3. муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности.

4.общественные - находящиеся в собственности общественных объединений.

5. коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

    По  юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или  арендатором, приватизированные, приобретенные  путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п. 
 
 
 
 
 

_______________

² Виноградов Д.В. «Экономика недвижимости: Учебное пособие», Владим. гос. ун-т, М. – 2008., С.41

Глава 2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

2.1. Сущность и методы  сравнительного подхода  оценки недвижимости

    Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

    Условия применения сравнительного подхода  для оценки недвижимости:

• Объект не должен быть уникальным.
• Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

    Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

    На  основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта³.

    Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

    Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

     Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

    Этап  3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

    Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

    Для расчёта  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка; метод восстановительной стоимости по аналогам; методы, основанные на анализе парных продаж; экспертные методы расчета; статистические методы.

    Фридман Джек и Ордуэй Н. – авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход  недвижимости» выделяют метод общей  группировки.

    Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить

_______________

³ Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М. – 2008., С. 162

рыночный  разброс цен⁴. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

    Авторы  учебника «Оценка недвижимости»  Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие:

- методы основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы⁵.

    Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

    Экспертные  методы расчета и  внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

_______________

⁴ Фридман Джек, Ордуэй Николас «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 2007., С. 384

⁵ Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М. – 2008., С. 170

    Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

    Статистические  методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов.