Сравнительный подход к оценке недвижимости

    Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.

   Преимуществами  сравнительного подхода являются:

- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

- в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

- статически обоснован;

- вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- достаточно прост в применении и даёт надёжные результаты.

    Недостатки  сравнительного подхода при оценке недвижимости:

- различия продаж;

- сложность сбора информации о практических ценах продаж;

- проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

- зависимость от активности рынка;

- зависимость от стабильности рынка;

- сложность согласования данных о существенно различающихся продажах. 
 
 
 

2.2. Метод сравнительного  анализа продаж

    Метод сравнения продаж – это основной метод оценки стоимости жилой

недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта.

    Метод базируется на принципе оценки недвижимости – замещении⁶. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90 % случаев). Однако для

этой  работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости. Метод

сравнения продаж особенно применим к рынку  жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости. Это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (в основном квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

    Метод сравнительного анализа продаж заключается  в следующем:

• Выявление недавних продаж аналогичных объектов на соответствующем рынке.
• Проверка информации о сделках:

- подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем, продавцом или агентом);

- выявление условий продажи (учитывать сделку можно, если одна из сторон

_______________

⁶ Грибовский С.В., Иванова Е.Н. «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Интерреклама», М. – 2009., С. 197

не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям).

• Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

 
 
 
 
 
 
 

 
          
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3. Метод валовой  ренты

    Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между  ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи её в аренду⁷. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР).

    Валовый рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе⁸. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

    Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

2. подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального, либо действительного дохода;

3. вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

4. по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;

определяется  итоговый МВР как средняя арифметическая расчетных МВР по всем аналогам;

5. рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как

_______________

⁷ Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости», Изд-во «Юнити», М. – 2009., С. 149

⁸ Грибовский С.В., Иванова Е.Н. «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Интерреклама», М. – 2009., С. 205

произведение  среднего МВР и расчётного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

    Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта  рассчитывается по формуле:

С_н = ПВД_оц (ДВД_оц) * ВРМ_ср, где

С_н – расчётная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД_оц – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

ДВД_оц – действительный валовый доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_ср - валовой рентный мультипликатор;

Ц - цена продажи аналогичного объекта недвижимости.

или по формуле:

С_н = ПВД_оц (ДВД_оц) * , где

  Ц₁ – цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД₁ – потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;

Ц_n – цена продажи n-го аналогичного объекта;

ПВД_n – потенциальный валовый доход от n-го аналогичного объекта;

n – количество аналогичных объектов.

    ВРМ считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

    Валовой рентный мультипликатор не следует  корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между  сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы⁹.

    Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная 

_______________

⁹ Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости», Изд-во «Юнити», М. – 2009., С. 157

цена  и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной  цене при этом не изменится.

    Однако  математическое соотношение не устраняет  необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

    Метод достаточно прост, но имеет следующие  недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3. Практика расчёта оценки рыночной стоимости Квартиры

3.1. Характеристика объекта оценки (Квартиры)

    Объект  оценки – однокомнатная квартира общей площадью жилых помещений 49,0 кв. м. Квартира расположена на 9-м этаже 17-ти этажного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Маяковского, д. 8, кв.155.

    Техническая характеристика квартиры (согласно Кадастровому паспорту, экспликации и поэтажному плану):

Дополнительно:

Санузел – раздельный.

Высота  потолка – 2,65м.

Телефон – есть.

Планировка  квартиры соответствует представленной на поэтажном плане.

Перепланировки  не выявлено.

Состояние помещений квартиры:

    Хорошее состояние помещений. Состояние  отделки, окон, дверей, коммуникаций, находится на хорошем уровне, отвечающем классу жилья, и пригодном для эксплуатации и проживания без дополнительных затрат.

    Сантехнические  приборы, электроснабжение, коммуникации - в исправном состоянии.

    Отделка: Стены – обои. Потолок – побелка, окраска. Пол – линолеум, санузел, лоджия– плитка. Окна – деревянные двустворчатые.

    Вид из окна: Окна квартиры выходят на две стороны здания: окно комнаты – со стороны подъезда, окно кухни (с лоджией) - на противоположную.

    Окно  комнаты – панорамный вид на прилегающий  жилой массив и проходящее по нему Ленинградское шоссе (в 100-200м) и улицу Маяковского.