Сравнительный подход к оценке недвижимости

">    Окно  кухни и лоджия - панорамный вид на зелёную зону прилегающего лесного массива и проходящий по нему водный канал. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2. Расчёт рыночной стоимости объекта оценки (Квартиры)

    В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

    Возможность и целесообразность применения каждого  из подходов, а также выбор методики расчётов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

    В рамках моей работы определяется рыночная стоимость жилой недвижимости - квартиры.

    Рыночная  стоимость объекта оценки, определяемая сравнительным подходом, рассчитывается исходя из данных о ценах недавно  совершенных сделок и предложений  объектов, сходных с оцениваемым. Возможность применения данного  подхода основана на сборе и анализе  информации о продажах объектов, сопоставимых с объектом оценки, с целью определения  размеров корректировок величин, влияющих на величину рыночной стоимости.

    С учётом специфики оцениваемого объекта недвижимости, имеющейся на рынке информации о стоимости аналогичных объектов недвижимости, характере производимой оценки, я сочла применение сравнительного подхода к оценке наиболее целесообразным.

_______________

¹⁰ Федеральный стандарт Оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», Утверждён Министерством экономического развития и торговли РФ (МинЭкономРазвития России) от 20.07.2007г. за № 256.

          Основные трудности  при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью  российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при  проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу  объектам. Далее, для приведения этих цен к реальным ценам продажи, делается поправка на уторговывание, которое  возможно в условиях реально сложившейся  ситуации по спросу и предложению  на дату оценки.

          В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие  методы:

- метод валовой ренты;

- метод  сравнительного анализа продаж.

          Для расчёта стоимости  оцениваемой доли (комнаты) сравнительным подходом расчёты производились по методу сравнительного анализа продаж.

          Применение метода сравнения продаж заключается в  последовательном выполнении следующих  действий:

1. сбор  данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок  купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка  информации по каждому отобранному  аналогу о цене продажи и

запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ  и сравнение каждого аналога  с объектом оценки по времени  продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

    В качестве единицы сравнения выбрана  цена предложения объекта за 1 кв.м. общей площади Объекта.

          Стоимость квартиры (доли), определённая методом сравнительных  продаж рассчитывается по формуле:

    С_т = , где

С_аi – рыночная стоимость i-го аналога,

К_i – обобщённый коэффициент отличия аналога от оцениваемого объекта,

n – количество аналогов.

    Характеристики  сопоставимых объектов представлены в таблице 1.

    Используя несколько объектов-аналогов при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом, я рассмотрела вопрос о стоимости объекта оценки с разных позиций, что позволило наилучшим образом обосновать полученную величину стоимости. Различия в результатах скорректированной стоимости объектов аналогов неизбежны и обусловлены вероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров.

    Таким образом, возникает необходимость  сведения результатов к итоговой величине стоимости. Процесс согласования заключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатов оценки¹¹. Эти коэффициенты определяют степень соответствия этих результатов цели и задаче оценки. В какой степени каждый из рассмотренных объектов аналогов соответствует:

- цели  оценки,

- функциональному назначению объекта оценки,

- оцениваемым правам.

    Данные  об аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы мною (табл. 1) и на основании этого, я пришла к выводу, что рыночная стоимость оцениваемой квартиры площадью помещений 49,0 кв.м., определённая сравнительным подходом, составила, с учётом округления, 6 125 000 (Шесть миллионов сто двадцать пять тысяч) рублей.

_______________

¹¹Федеральный стандарт Оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке», Утверждён Министерством экономического развития и торговли РФ (МинЭкономРазвития России) от 20.07.2007г. за № 254.

 

Таблица 1.

РАСЧЁТ  СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМЫХ  ВСТРОЕННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ  СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 

 

Процентные  поправки к ед. сравнения

Абсолютные  поправки ед. сравнения

Согласование  результатов 

 

3.3. Выводы и рекомендации по увеличению стоимости Квартиры

    Выбор итоговой величины стоимости зависит  от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для  определения итоговой величины стоимости  мною использовался метод средневзвешенного значения. Поскольку в своих расчётах я исключила два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.