Шпаргалка по "Основам управления недвижимостью"

1. Осн. хар-ки сист. упр. недв-ю: об, суб, связи, отнош, свойства. Упр - с одной стор.-руководство созданием, функционир-ем и развитием об. недв-ти, с др.- деятел-ть суб. по рацион. распред-ию всевозможных ресурсов: денег, раб. силы, сырья, топлива, матер. Упр. любыми процессами – это сложная и многофункц. зад, связанная с взаим-ем многих интегральных начал – планир-ем, орг-цией, координ-ей, мотивацией и контролем, обеспеч-щих норм. усл. произв-го и эффект. труда занятых работ. и получ. резул, соотв-щих целям. Упр. само по себе не существует в отрыве от предп-я (фирмы Ф), людей (Ч), общества (О) и природы (П). Реш.- основа упр, выбор лучшего способа действий из неск. возможных. Процесс упр. представим в виде взаимосвязей, обр. ∆ Ч-П-О, поместив в центре Ф. Ч это сотрудник Ф, глав. компонент ее внутр. среды. О объединяет всю внешнюю среду Ф, в кот. входят покуп. и поставщ, правит. и общ. орг-ции, конкур. и банки. Линия О-Ф обозн. связи Ф с О, т.е. маркетинг- упр. Ф на основе учета внешних факторов. Линия Ч-Ф-П отображает отнош. чел, компании и природы, т.е. символизирует взаимосвязь между производст-ми отнош. и производит-ми силами. Связующим звеном производит-ми силами и П явл. средства производства (предметы труда и средства труда), поскольку последние вместе с людьми сост. производит-ые силы. Линия Ч-Ф обозн. упр. внутр. факторами, т.е. менеджмент, а линия Ф-П символизирует упр. деят-ть Ф в рамках процесса стратег. планир-ия (распределение ресурсов, адаптация к внеш. среде, внутр. координация). Маркетинг и менеджмент, связующие линии О-Ф-Ч, стороны упр, при этом первый выступает в роли генератора целей, а второй призван обеспечить их достижение. Упр. - это процесс осущ-ия функций план-ия, орг-ции, мотивации и контроля, необход. для формулир-ия и достижения поставл. целей. 

2. Полномочия упр.  в области зем.  отношений РФ, суб.  РФ, ОМС. Зем. закон-во регул. отн. по исп-ию и охране земель в РФ, как основы жизни и деят-ти народов, проживающих на соотв-щей тер-и (зем. отн.). Участ-ми зем. отн. явл. граждане, ЮЛ, РФ, суб. РФ, муниц. образов.

ст. 9. 1. К полн-ям РФ в области зем. отн. отн.:1) устан-ие основ фед. политики в области регул-ия зем. отн.; 2) устан-ие огранич. прав собственников з.у, землепользователей, землевладельцев, арендаторов з.у., а также ограничений оборотоспособности з.у.; 3) госуд. упр-е в области осущ-ия мониторинга земель, госуд. зем. контроля, землеустройства и ведения госуд. зем. кадастра; 4) устан-ие порядка изъятия з.у, в т.ч. путем выкупа, для госуд. и муниц. нужд; 5) изъятие для нужд РФ з.у, в т.ч. путем выкупа; 6) разработка и реализация фед. программ исп-ия и охраны земель; 7) иные полном, отнесенные к полном. РФ Конст. РФ, ЗК, ФЗ. 2. РФ осущ-ет упр-е и распоряжение з.у, наход-ся в соб-ти РФ (федер. соб-ю).

ст. 10. 1. К полн-ям суб. РФ отн. изъятие, в т.ч. путем выкупа, земель для нужд суб. РФ; разработка и реализация регион-ых программ исп-ия и охраны земель, наход. в границах суб. РФ; иные полном., не отнесенные к полном. РФ или к полном. ОМС. 2. Суб. РФ осущ-ют упр-е и распоряжение з.у, наход-ся в соб-ти суб. РФ.

ст. 11. 1. К полн-ям ОМС в области зем. отн. отн. изъятие, в т.ч. путем выкупа, з.у. для муниц. нужд, установление с учетом требований закон-ва РФ правил землепользования и застройки тер-ий город. и сел. поселений, тер-ий др. муниц. образов, разработка и реализация местных программ исп-ия и охраны земель, а также иные полном. на реш. вопросов местного значения в области исп-ия и охраны земель. 2. ОМС осущ-ся упр-е и распоряжение з.у, наход-ся в муниц. соб-ти. 

3. Управ. об. недв-ти  в процессе их воспр-ва. Воспр-во осн. фондов жил. хоз. может осущ-ся путем нового стр-ва, рек-ции, модерн-ции и кап. ремонта. Новое стр-во направлено на полное возмещение физ. и морал. изнашивания ветхих фондов и явл. средством расширения. Возмещение износившихся по своему физ. сост. фондов явл. эл-ом простого воспр-ва, а возмещение допол-го мор. износа и расширение фондов сост. основу расширенного воспр-ва. Воспр-во жил. фонда- это непрерывный процесс возобновления осн. фондов и предотвр-ие его преждевр-го износа ( снос ветхих зд. и стр-во новых, рек-цию, кап. рем. и модерн-ию жил. фонда, провед. его ремонтов и тех. обсл-ния). Рек-ция – расширенное воспр-во осн. фондов путем замены констр. эл-ов и сист. инж-техн. оборуд, измен. объем-план. реш. зд, включая его назнач, улучш. ТЭП. Модерн-ия -  простое воспр-во осн. фондов, при кот. вып. работы анал. рек-ции, за иск. измен. объм-план. хар-ик зд. и его назначения. Кап. рем. – замена (кроме фунд. и нес. стен) или восстан. отд. его частей, кон. и ннж-техн. оборуд. в связи с физ. и мор. изн, а также в провед. благ. окр. тер-рии зд. Подр. на комплексн. и выборочный. Компл. охватывает все зд. и его отд. секции, провод. в наиболее ценных кам. жил. и общ. зд. Выб. охват. отд. констр. эл-ты зд. и его инж-техн. оборуд, неисправность кот. может ухудшить сост. смежных кон. и повлечь разруш. С целью предупр-ия преждевр-го износа кон, отделки и инж-техн. оборуд. производ. текущ. рем. Текущ. профилактич. рем, выявляемый и планир. заранее по врем. вып-ия, V и стоим-ти (период. его пров. 3 года). Тек. непредвиденный рем, выявл. в процессе экспл. и вып. в сроч. порядке, предназначен для ликв-ции и послед. внезапн. аварий, повр. кон. и эл-ов, вызванных стих. прир. усл-ми. 

4. Участники, суб.  и объекты зем.  отн. З.у. как  объект зем. отн. ст.5. Зем. закон-во регул. отн. по исп-ию и охране земель в РФ, как основы жизни и деят-ти народов, прожив. на соотв-щей тер-и (зем. отн.). Участ-ми зем. отн. явл. граждане, ЮЛ, РФ, суб. РФ, муниц. образов. Права иностр. граждан, лиц без гражданства и иностр. ЮЛ на приобретение в соб-ть з.у. опр-ся в соотв-ии с ЗК, ФЗ. собствен-ки з.у. - лица, явл. соб-ми з.у; землепользователи - лица, влад. и польз-ся з.у. на праве пост. (бессрочного) пол-ия или на праве безвозмездного срочного пол-ия; землевладельцы - лица, влад. и польз-ся з.у. на праве пожизн. наследуемого владения; арендаторы з.у. - лица, влад. и польз-ся з.у. по дог. аренды, субаренды; обладатели сервитута - лица, имеющие право огранич. польз-ия чужими з.у. ст. 6. Объек. зем. отн. явл:1) земля как прир. объект и прир. ресурс; 2) з.у; 3) части з.у. З.у. как объект зем. отн. - часть поверх-ти земли (в т.ч. почвен. слой), границы кот. описаны и удостоверены в устан-ом порядке. З.у. может быть делимым и неделимым. Делимым явл. з.у, кот. может быть разделен на части, каждая из кот. после раздела образует сам. з.у, разрешенное испол-ие кот. может осущ-ся без перевода его в состав земель иной катег 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Стратег, такт. и  опер. упр. недв-ю. На страт. ур. опр. основа, на кот. осущ-ся выбор дальн-ших задач в области политики стр-ва и менеджмента портфеля жил. фонда. Упр. об. недв-ти происх. на основе построения страт. данного упр. Страт. упр. об. недв-ти понимают как соотв-ие между харак-ми объекта недв-ти и теми возможностями, что опр. его позицию на рынке и в портфеле недв-ти. Страт. планир-ие нечто большее, чем планир-ие маркетинга. Оно включ. распредел-ие фин. средств от одного рода предп-ой деят-ти к др, учет рисков. Составляющими страт. подхода явл: анализ спр. и пред. жил. фонда в регионе, доли рынка, заним. централ. орг-ей; прогноз возможных изменен. спр. и пред; разделение местной ситуации на ряд жил. зон, + и потери; рассмотрение вар. и выбор НЭИ;

Упр. на такт. ур. соотв-ет вып-ию принятой конкр. программы по упр. отд. комплексами недв-ти. Для инвесторов, располагающих опр. портфелем, упр. имущ. означает осущ-ие экс-ции (включая продажу) той части портф, кот. сост. недв-ть. Недв-ть в ведении управ-щего фондами (и упр. ею) разд. по террит-му признаку. Упр-щий фондами на такт. ур. в конеч. итоге отвечает за общую прибыль за весь период экс-ции (части). Ключ. мом. в упр. имущ. на такт. ур. явл: анализ прибыл-ти, в резул. кот. должны быть: выработана «политика в отн. комплексов»; обеспечено поддержание отн. с потреб-л-ми, с управ-ми орг-ми, риэлтерами; разраб. тактич-ая программа для нужд опер. руководства недв-ю и ее согл. с упр. портфелем.

Упр. недв-ю на опер. ур. осущ-ся по зад. управ-щего имущ. на такт. ур. и подразумевает вып-е работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются опер. задачи упр. недв-ю в отношении как комплекса, так и потребителей. Управ-щий на опер. ур. вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от экс-ции имущественных фондов. В упр. недв-ю на этом ур. можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор (конечный соб-к), как правило, поручает опер. упр. объектом специализ-м управ-им орган-м. Выбор при этом возможен как по территор-му признаку, так и по виду специализации. Упр-ие орг-ции наработали достаточно опыта в различных секторах рынка недв-ти. В то же время идет процесс профессионализации упр. недв-ю путем обучения спец-ов и компьютеризации процесса упр. Как правило, опер. упр. недв-ю полностью поручается управ-щим орг-ям. В нек. случ. плановые работы по содержанию недв-ти осущ-ся силами внутренних специализированных отделов инвестора. 

6. Осн. принципы  зем. закон-ва. Федер.  зем. закон-во. Зем.  закон-во г. Орла  как субъекта РФ. Осн. прин: 1) учет значения земли как основы жизни и деят-ти чел, согл. кот. регул. отнош. по использ-ю и охране земли осущ-ся из представлений о земле как о прир. объекте, ресурсе, испол. в качестве средства производства в с/х и лесном хоз. и основы осущ-ия хоз. и иной деят-ти на тер-и РФ, и одновременно как о недв. имущ-ве, об объекте права соб-ти и иных прав на землю; 2) приоритет охраны земли как важн. компонента окруж. среды и средства производства в с/х и лесном хоз. перед исп-ем земли в качестве недвиж. имущ-ва, согл. кот. влад, польз. и распор. землей осущ-ся соб-ми з.у. свободно, если это не наносит ущерб окруж. среде; 3) приоритет охраны жизни и здор. чел, согл. кот. при осущ-ии деят-ти по исп-ию и охране земель должны быть приняты такие реш, кот. позволили бы обеспечить сохран. жизни челов. или предотвратить негат. возд-е; 4) участие граждан, общ. орг. в реш. вопросов, касающихся их прав на землю, согл. кот. они имеют право принимать участие в подготовке реш, кот. оказывают возд. на сост. земель, а органы гос. власти, ОМС, суб. хоз. и иной деят-ти обязаны обеспечить возм. участия в порядке и формах, уст-ых закон-вом; 5) единство судьбы з.у. и прочно связанных с ними объектов, согл. кот. все прочно связанные с з.у. объекты следуют судьбе з.у, за искл. сл, уст. ФЗ; 6) приоритет сохр. особо ценных земель и охран. тер-ий, согл. кот. измен. целев. назнач. ограничивается или запрещ. в порядке, уст. ФЗ; 7) платность исп-ия земли, согл. кот. любое исп-ие земли осущ-ся за плату, за иск. сл, уст. ФЗ и зак. суб. РФ; 8) деление земель по целев. назнач. на категории, согл. кот. прав. режим земель опр. из их принад-ти к той или иной кат. и разрешенного исп-ия; 9) разграничение гос. соб-ти на землю на соб-ть РФ, соб-ть суб. РФ и соб-ть муниц. образов, согл. кот. прав. основы и порядок разграничения уст. ФЗ; 10) дифференцированный подход к установл-ю прав. режима земель, в соотв-ии с кот. при опред. их прав. режима должны учитыв-ся прир, соц, экон. и др. факторы; 11) сочетание интересов общества и граждан, согл. кот. регул. исп-ия и охраны земель осущ-ся в интересах общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное влад, польз-е и распор-ие принадл. ему з.у. 

7. Соб-ть на землю.  Отличие муниц. соб-ти от соб-ти суб. РФ. Соб-ю граждан и ЮЛ (частной соб-ю) явл. з.у, приобретенные гражданами и ЮЛ по основ, предусм-ым закон-ом РФ. Граждане и ЮЛ имеют право на равный доступ к приобретению з.у. в соб-ть. З.у, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, предоставляются в соб-ть граждан и ЮЛ, за иск. з.у, кот. в соотв-ии с ЗК, ФЗ не могут наход. в частной соб-ти. Иностр. граждане, лица без гражданства и иностр. ЮЛ не могут обладать на праве соб-ти з.у, наход-ся на приграничных тер-ях, перечень кот. устанавл. Презид. РФ.

Гос. соб-ю  явл. земли, не нах-ся в соб-ти граждан, ЮЛ или муниц. образ. Разграничение гос. соб-ти на землю на соб-ть РФ (федер. соб-ть), соб-ть суб. РФ и соб-ть муниц. образ. (муниц. соб-ть) осущ-ся в соотв-ии с ЗК и ФЗ. ст. 19. В муниц. соб-ти нах. з.у: кот. признаны таковыми ФЗ и принятыми в соотв-ии с ними законами суб. РФ; право муниц. соб-ти на кот. возникло при разграничении гос. соб-ти на землю; кот. приобретены по основ, устан-ым гражд. закон-вом. В соб-ть муниц. образ. для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, нах-ся в гос. соб-ти, в т.ч. за пределами границ муниц. образ. ст. 18. В соб-ти суб. РФ нах. з.у: кот. признаны таковыми ФЗ; право соб-ти суб. РФ на кот. возникло при разграничении гос. соб-ти на землю; кот. приобретены суб. РФ по основ, пред-ым гражд. закон-вом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

8. Модель упр. недв-ю и хар-ка ее эл-ов. Модель упр. сост. из системы и из структуры упр. Наиболее обобщ. хар-ой модели явл. метод упр. Сущ. 2 осн. сист. упр:  формальная  (жесткая)- ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий неформал. (мягкая)- не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям. При 1 сист. в сотрудниках поощряется исполнительность, во 2- инициатива, творч. подход к делу. Форм. сист. опирается на организационную структ. npeдп-ия;   неформ- на его  микрокультуру. Неформ. сист. предполагает пост. изм. об. упр. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение об- домов, магаз, д/садов и т.д.- но маршруты, тропинки люди будут выб. сами. При этом подходе люди отн. к раб. как к средству реализации своих жизн. стремлений. Вопросы упр. и принятия реш. изуч, анализ. и обсуждались на протяж. мн. десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои + и -. То, что раб. в одной сит, может быть непригодным в др. Реальный мир не может измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той или иной теории. Эти теории можно условно разд. на 3 гр: традиционные (классич. шк.), бихевиористские (неоклассическая шк.) и теория системн. подхода (соврем. шк.). Достиж. целей, стоящих перед сист. упр, обесп. путем реализ. конкр. функций (общих и частных) и задач упр. Общие функ. пост. для хозяйствующего суб. любого рода деят-ти, част- опр. целями конкр. хозяйст. суб. и зав. от их типа, размера и рода деят-ти. Хозяйст. суб.- все единицы эконом. (ФЛ и ЮЛ), приним. самост. эконом. реш. Производственно-эконом. принц.- гл. принц. любой комп, чья эконом. деят-ть направл. на получ прибыли. Принц. удовлетв. потреб- гл. принц. любой комп, чья эконом. деят-ть направл. на то, чтобы оптим. удовлетв. свои потреб. Причем общ. комп. (застройщики, заказ.) стрем. к соразмерности прибыли (пр. соразм-ти), др- ЖЭКи, РЭУ раб. при ценах, возмещающих издержки и получ. дотацию из субсидий из общ, муниц. фондов (пр. возмещения издержек или общеэконом. пр.). Эти пр. лежат в осн. модели упр. рынка недв-ю, где гл. хозяйст. суб. явл. застройщик, владелец и пользователь. Осн. параметры модели: воспроизв. осн. фондов; мобилизация фин. источников накопления; удовл. потреб. хозяйств. суб. 

9. Понятие упр. недв-ю.  Упр - с одной стор.-руководство созданием, функционир-ем и развитием об. недв-ти, с др.- деятел-ть суб. по рацион. распред-ию всевозможных ресурсов: денег, раб. силы, сырья, топлива, матер. Упр. любыми процессами – это сложная и многофункц. зад, связанная с взаим-ем многих интегральных начал – планир-ем, орг-цией, координ-ей, мотивацией и контролем, обеспеч-щих норм. усл. произв-го и эффект. труда занятых работ. и получ. резул, соотв-щих целям. Реш.- основа упр, выбор лучшего способа действий из неск. возможных. Упр. - это процесс осущ-ия функций план-ия, орг-ции, мотивации и контроля, необход. для формулир-ия и достижения поставл. целей. Упр. недв-ю невозможно без четких целей, кот. служат: исх. моментом управл-их действий; осн. построения критериев оценки результатов предп-ой деят-ти; осн. анализа проблем- несоответствия желаемого и достиг. состояния – и выработка новых реш. Цель- это буд. желаемое сост. или совок. достиг. чел. резул. в процессе и по заверш. направленных действий. Упр. недв-ю в широком смысле представ. как процесс планир: анализ и постановка проблемы; поиск альтер. реш; оценка и прин. реш. В узком смысле упр. процесс реализ. проекта: провед. в жизнь выбр. альтер; становление и контроль; процесс экс. с этапами функцион-ия и развития об. недв-ти. 

10. Формы соб-ти на  землю. Соб-ть на землю суб. РФ.

Соб-ю  граждан и ЮЛ (частной соб-ю) явл. з.у, приобретенные гражданами и ЮЛ по основ, предусм-ым закон-вом РФ. Граждане и ЮЛ имеют право на равный доступ к приобретению з.у. в соб-ть. З.у, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, предоставляются в соб-ть граждан и ЮЛ, за иск. з.у, кот. в соотв-ии с ЗК, ФЗ не могут наход. в частной соб-ти. Иностр. граждане, лица без гражданства и иностр. ЮЛ не могут обладать на праве соб-ти з.у, наход-ся на приграничных тер-ях, перечень кот. устанавл. Презид. РФ. Гос. соб-ю явл. земли, не нах-ся в соб-ти граждан, ЮЛ или муниц. образ. Разграничение гос. соб-ти на землю на соб-ть РФ (федер. соб-ть), соб-ть суб. РФ и соб-ть муниц. образ. (муниц. соб-ть) осущ-ся в соотв-ии с ЗК и ФЗ. ст. 18. В соб-ти суб. РФ нах. з.у: кот. признаны таковыми ФЗ; право соб-ти суб. РФ на кот. возникло при разграничении гос. соб-ти на землю; кот. приобретены суб. РФ по основ, предусм-ым гражд. закон-вом. 

11. Формы соб-ти на  землю. Разграничение гос. соб-ти на землю. Федер. соб-ть на землю. Соб-ю граждан и ЮЛ (частной соб-ю) явл. з.у, приобретенные гражданами и ЮЛ по основ, предусм-ым закон-вом РФ. Граждане и ЮЛ имеют право на равный доступ к приобретению з.у. в соб-ть. З.у, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, предоставляются в соб-ть граждан и ЮЛ, за иск. з.у, кот. в соотв-ии с ЗК, ФЗ не могут наход. в частной соб-ти. Иностр. граждане, лица без гражданства и иностр. ЮЛ не могут обладать на праве соб-ти з.у, наход-ся на приграничных тер-ях, перечень кот. устанавл. Презид. РФ. ст. 16. Гос. соб-ю явл. земли, не нах-ся в соб-ти граждан, ЮЛ или муниц. образ. Разграничение гос. соб-ти на землю на соб-ть РФ (федер. соб-ть), соб-ть суб. РФ и соб-ть муниц. образ. (муниц. соб-ть) осущ-ся в соотв-ии с ЗК и ФЗ. ст.17. В федер. соб-ти нах. з.у: кот. признаны таковыми ФЗ; право соб-ти РФ на кот. возникло при разграничении гос. соб-ти на землю; кот. приобретены РФ по основ, предусм-ым гражд. закон-вом.