Шпаргалка по "Основам управления недвижимостью"

В соответствии со ст. 3 №39-ФЗ, объектами кап. вложений в РФ являются находящиеся в частной, гос., муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Запрещаются  кап. вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству РФ и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам). 

18. Государственные  гарантии прав  субъектов инвестиционной деятельности и защита капитальных вложений.

В соответствии со ст.15 закона от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ) государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности: обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности; гласность в обсуждении инвестиционных проектов; право обжаловать в суд решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц; защиту капитальных вложений. В случае, если вступают в силу новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ, изменяющие размеры ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов  и взносов в государственные внебюджетные фонды, либо вносятся в действующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ изменения и дополнения, которые приводят к увеличению совокупной налоговой нагрузки на деятельность инвестора по реализации приоритетного инвестиционного проекта на территории РФ или устанавливают режим запретов и ограничений в отношении осуществления капитальных вложений на территории РФ по сравнению с совокупной налоговой нагрузкой и режимом, действовавшими в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ на день начала финансирования приоритетного инвестиционного проекта, то такие новые федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ, а также изменения и дополнения, вносимые в действующие федеральные законы и иные нормативные правовые акты РФ, не применяются в течение срока окупаемости проекта. Стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект, гарантируется в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта. Дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от их видов определяется в порядке, установленном Правительством РФ. В исключительных случаях при реализации инвестором приоритетного инвестиционного проекта в сфере производства или создания транспортной либо иной инфраструктуры, срок окупаемости которого превышает семь лет, Правительство РФ принимает решение о продлении для указанного инвестора срока действия условий и режима. Правительство РФ: устанавливает критерии оценки изменения в неблагоприятном для инвестора, осуществляющего приоритетный инвестиционный проект на территории РФ, отношении условий взимания ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и взносов в государственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничений в отношении осуществления капитальных вложений на территории РФ; утверждает порядок, определяющий день начала финансирования инвестиционного проекта, в том числе с участием иностранных инвесторов; утверждает порядок регистрации приоритетных инвестиционных проектов; осуществляет контроль за исполнением инвестором взятых им обязательств по реализации приоритетного инвестиционного проекта в сроки. В случае неисполнения инвестором обязательств, он лишается льгот. Сумма денежных средств, не уплаченных в результате предоставления указанных льгот, подлежит возврату в порядке, установленном законодательством РФ.

В соответствии со ст. 16 «Защита капиит. вложений» капитальные вложения могут быть: национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией РФ, ГК РФ; реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены Гражданским кодексом РФ. Страхование капитальных вложений осуществляется в соответствии с законодательством РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

13. Экспертиза инвестиционных  проектов. Методы  регулирования инвестиционной  деятельности органами местного самоуправления.

Экспертиза  инвестиционных проектов (инвестиционная деятельность) - сметная стоимость инвестиционных проектов, финансируемых полностью или частично за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов, подлежит проверке на предмет эффективности, достоверности и оценки обоснованности использования средств соответствующих бюджетов, направляемых на капитальные вложения. Порядок проведения проверки и выдачи заключений об эффективности, о достоверности и об оценке обоснованности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения, определяется Правительством РФ. Порядок проведения проверки и выдачи заключений об оценке обоснованности использования средств бюджетов субъектов РФ, средств местных бюджетов, направляемых на капитальные вложения, определяется законодательством субъектов РФ.

Экспертиза  и.п. проводится в целях предотвращения создания объектов, использование которых нарушает права ф. и ю. лиц и интересы государства или не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке стандартов (норм и правил), а также для оценки эффективности осуществляемых капитальных вложений (ст.14 закона от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ). Инвестиционные проекты, финансируемые за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ, а также инвестиционные проекты, имеющие важное народно-хозяйственное значение, независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до их утверждения подлежат государственной экспертизе, осуществляемой уполномоченными на то органами государственной власти. Порядок проведения государственной э-зы и.п. определяется Прав. РФ. Все и.п. подлежат экологической э-е в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии со ст. 19, регулирование органами местн. самоупр. и.д., осуществляемой в форме кап. вложений, предусматривает: 1) создание в муниципальных образованиях благоприятных условий для развития и.д., осуществляемой в форме кап. вложений, путем: установления субъектам и.д. льгот по уплате местных налогов; защиты интересов инвесторов; предоставления субъектам и.д. не противоречащих законодательству РФ льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, находящимися в муниципальной собственности; расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения; 2) прямое участие органов местного самоуправления в и.д., осуществляемой в форме капитальных вложений, путем: разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых муниципальными образованиями; размещения средств местных бюджетов для финансирования и.п. в порядке, предусмотренном законодательством РФ о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд. Размещение указанных средств осуществляется на возвратной и срочной основах с уплатой процентов за пользование ими в размерах, определяемых нормативными правовыми актами о местных бюджетах, либо на условиях закрепления в муниципальной собственности соответствующей части акций создаваемого акционерного общества, которые реализуются через определенный срок на рынке ценных бумаг с направлением выручки от реализации в доходы местных бюджетов; проведения э-зы и.п. в соответствии с законодательством РФ; выпуска муниципальных займов в соответствии с законодательством РФ; вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в муниципальной собственности. Органы местн. самоупр. предоставляют на конкурсной основе муниципальные гарантии по и. проектам за счет средств местных бюджетов. Порядок предоставления муниципальных гарантий за счет средств местных бюджетов утверждается представительным органом местн. самоупр. в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходы на финансирование и.д., осуществляемой в форме капитальных вложений органами местн. самоупр., предусматриваются местными бюджетами. Контроль за целевым и эффективным использованием средств местных бюджетов, направляемых на кап. вложения, осуществляют органы, уполномоченные представительными органами местн. самоупр.. В случае участия органов местн. самоупр. в финансировании и. проектов, разработка и утверждение этих и. проектов осуществляются по согласованию с органами местн. самоупр.. При осуществлении и.д. органы местн. самоупр. вправе взаимодействовать с органами местн. самоупр. других муниципальных образований. 

24. Аренда земельных  участков. Участники  арендных отношений.  Определение арендных  платежей. Государственная регистрация договоров аренды.

Аренда – система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы. Субъекты: арендодатель (ф.л., ю.л., а также уполномоченные законом или собственником лица; вправе сдавать н.и., находящейся в его собственности), арендатор (может быть любое дееспособное ф. или правоспособное ю.л., имеющее в необходимых случаях лицензию), посредник, субарендатор (назначается арендатором). З.у. в аренду могут передавать: собственники отдельных участков, в т.ч. граждане (ст. 260 ГК РФ); лица, которым з.у. выделены в постоянное пользование, - с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ); уполномоченные государством органы (служба земельного кадастра, земельные комитеты) – при сдаче в а. земель гос. собственности, не переданных организациям в постоянное пользование. Арендная плата – форма экономических отношений собств-ка и арендатора по распределению дохода, созданного в процессе использования арендованного объекта. Формы а.п.: денежная, натуральная, смешанная. Виды: по способу начисления (фиксированная сумма, долевое участие в прибыли, в % от стоимости об. ар., смешенные, предоставление услуг, передача ар-лю вещи в соб-ть или ар., затраты на улучшение об.ар. и др. способы); по способу оплаты (линейные, возрастающие, снижающиеся, сезонные); по периодичности выплат (периодические, единственные, с авансовым взносом и др.) За з.у. а.п. в общем случае можно определить на основе цены земли (Ц_з), ссудного процента (С) и фактической или ожидаемой прибыли (Р) с ед. земельной площади: А_п= Ц_з/Т(срок ар. в годах); Ц_з=Р/С, то А_п=Р/С/Т; с учётом ф-лы ссудного %, А_п=Р/Сּ(1+С)^Т/Т. На основании ГК РФ Главы 34 «Аренда» ар-р обязан своевременно вносить плату; порядок, условия и сроки определяются дог. ар. Продукция и доходы, полученные ар-ом в результате использования арендованного имущ. в соответствии с договором, являются его собственностью. Договором ар. определяются сроки, размер платы, права и обязанности сторон сделки, ответственность по обязательствам и др. Гос. регистрация ар. н.и. проводиться посредством гос. рег. дог. ар. этого н.и. С заявлением о гос рег. дог.ар. может обратиться одна из сторон дог. ар.(ст. 26 закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О гос. рег. прав  на н.и. и сделок с ним»). В ГК РФ закреплена обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды помещения, если он заключен на год и более. Примерный перечень документов для регистрации договора аренды:

заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении); документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия); Ф.л. (включая представителей) - документы, удостоверяющие личность (для предъявления), Ю.л. - учредительные документы, а также документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц, и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (подлинники и копии). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица; документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник и копия); подлинники договора купли-продажи; подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП; документ, подтверждающий передачу недвижимости; подлинники и копии документов, подтверждающих выполнение условий договора в случаях, когда сделка совершена под условием (ст. 157 ГК РФ); выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади (подлинник и копия); экспликация и поэтажный план жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данные документы); согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, а также, если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости); справка из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение; справка об уплате гос. пошлины на рег. дог. ар.; другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации. Если в ар. сдаётся з.у., то к дог. ар. прилагается кадастровый план з.у. с указанием части, сдаваемой в ар. ( ст.26 закона №122-ФЗ). Гос рег. удоставеряется записью на дог. и внесением записи в реестр. При прекращении ар., также необходима гос. рег. Записи фиксируются спец. штампом. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

26. Органы управления  муниципальной недвижимостью.

Муниципальная собственность–это собственность муниципального образования (ст. 215 ГК РФ), то есть имущество городских и сельских поселений, а также их финансы, которые – в то же время – выделены в отдельную составляющую (совокупность денежных средств, формируемых и используемых для решения вопросов, связанных с финансированием тех или  иных мероприятий). В настоящее время  муниципальная  собственность  закреплена  в качестве одной из форм собственности – наряду с частной,  государственной  и иными. Главным субъектом владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью является местное сообщество (население муниципального образования). Органы местного самоуправления лишь «управляют муниципальной собственностью и на этом основании являются второстепенными субъектами права муниципальной собственности. Относятся: глава муниципального образования; представительный орган муниципального образования; структурные органы и подразделения местной администрации; орган управления муниципальным хозяйством; муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения; другие организации с правом управления муниципальной собственностью. Согласно закону от 28.08.95 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к полномочиям относится, относительно недвижимости, регулирование законами порядка передачи объектов федеральной собственности в муниципальную собственность; установление и изменение порядка образования, объединения, преобразования или упразднения муниципальных образований, установление и изменение их границ и наименований; к вопросам местного значения относятся: содержание и использование муниципальных жилищного фонда и нежилых помещений; регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований; создание условий для жилищного и социально-культурного строительства; контроль за использованием земель на территории муниципального образования; регулирование использования водных объектов местного значения, месторождений общераспространенных полезных ископаемых, а также недр для строительства подземных сооружений местного значения; организация, содержание и развитие муниципальных энерго-, газо-, тепло-, и водоснабжения и канализации; организация снабжения населения и муниципальных учреждений топливом; муниципальное дорожное строительство и содержание дорог местного значения; благоустройство и озеленение территории муниципального образования; участие в охране окружающей среды на территории муниципального образования. Одним из аспектов управления муниципальной собственностью является отчуждение муниципального имущества, его передача в безвозмездное пользование, залог и доверительное управление. В сфере управления недвижимостью в качестве основных зафиксированы следующие цели: максимально возможное повышение доходности объектов муниципальной недвижимости; наиболее эффективное выполнение городом своих социальных функций в процессе использования муниципальной недвижимости; стимулирование за счёт недвижимости развития реального сектора экономики, «сделать доступ предпринимателей к объектам недвижимости максимально простым и удобным»; вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершённого строительства. В области приватизации, является проведение процесса приватизации, результатом которого должно стать кардинальное повышение эффективности функционирования предприятий и народнохозяйственного комплекса в целом. Среди основных задач приватизации: создание благоприятной экономической среды для развития бизнеса; создание широкого слоя эффективных собственников; рациональное наполнение доходной части бюджета,  с  акцентом  на бюджет развития.