Шпаргалка по "Основам управления недвижимостью"

В соответствии со ст. 3 №39-ФЗ, объектами кап. вложений в РФ являются находящиеся в частной, гос., муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Запрещаются  кап. вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству РФ и утвержденным в установленном порядке стандартам (нормам и правилам). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

27. Порядок предоставления  зем. участков  для строительства из земель, наход. в гос. или муниц. собственности.

1. Предоставление зем. уч-в для стр-ва из земель, находящихся в гос. или муниц. собственности, осущ-ся с проведением работ по их формированию:1) без предварительного согласования мест размещения объектов (на торгах, конкурсах, аукционах);2) с предвар. согласованием мест размещения объектов.

2. Предоставление зем. участков для стр-ва с предвар. согласованием мест размещения объектов осущ-ся в аренду; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зд., строений, сооружений.

3. Предоставление зем. участка для стр-ва без предвар. согласования места размещения объекта осущ-ся в следующем порядке:

1) пров-е  работ по формированию зем.  участка: подготовка проекта границ зем. уч-ка и уст-е его границ на местности; опр-е разрешенного исп-я зем. уч-ка; опр-е техн. условий подключения об. к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение; принятие решения о пров-и торгов (или предост-и зем. уч-в без пров-я торгов; публикация сообщения о пров-и торгов.

2) гос.  кадастровый учет зем. уч-ка;

3) проведение торгов по продаже зем. уч-ка или продаже права на заключение договора аренды зем. уч-ка или предост. зем. уч-ка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юр. л., заинтересованных в предоставлении зем. уч.;

4) подписание протокола о результатах торгов. 4. Предост. зем. уч-ка для стр-ва с предвар. согласованием места размещения об. осущ-ся в следующем порядке:1) выбор зем. уч-ка и принятие решения о предвар. согласовании места размещения объекта;2) пров. работ по формированию зем. уч-ка;3) гос. кадастровый учет зем. уч-ка;4) принятие решения о предост.  

28. Изменения, внесенные  ЗК РФ по приобретению  прав на зем.  уч-ки. Порядок предоставления  гражданам зем. уч. наход. в гос. или муниц. собственности. Со дня введения в действие ЗК РФ: 1) все юр.л, кроме гос. и муниц. учреждений, федер. казенных предприятий, органов гос. власти, местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования зем. уч. на право аренды или приобрести зем. уч. в собственность; 2) для граждан это право не ограничивается; 3) приватизация зданий, строений без одновременной приватизации зем. уч., на кот. они расположены, не допускается. 4) с 1 января 2010г. при отсутствии правил землепользования и застройки предост-е зем. уч-в для стр-ва из земель, наход. в гос. или муниц. собст-ти, с предвар. согласованием мест размещения об-в не осущ-ся. Настоящее правило не распр-ся на зем. уч, на кот. действие градостр. регламентов не распр-ся или для кот. они не уст-ся, а также на зем. участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ, субъектов РФ. Порядок предоставления:1. Предоставление зем. уч-в для стр-ва из земель, находящихся в гос. или муниц. собственности, осущ-ся с проведением работ по их формированию:1) без предвар-о согласования мест размещения объектов (на торгах, конкурсах, аукционах);2) с предвар. согласованием мест размещения объектов.

2. Предоставление зем. участков для стр-ва с предвар. согласованием мест размещения об. осущ-ся в аренду; религиозным организациям для стр-ва зд, строений, соор. религиозного и благотворительного назначения - в безвозм. срочное пользование на срок стр-ва этих зд.

3. Предост-е зем. уч для стр-ва без предвар. согласования места размещения об. осущ-ся в след. порядке: 1) пров-е работ по формированию зем. уч-ка: подготовка проекта границ зем. уч-ка и уст-е его границ на местности; опр-е разрешенного исп-я зем. уч-ка; опр-е техн. условий подключения об. к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение; принятие решения о пров-и торгов (или предост-и зем. уч-в без пров-я торгов; публикация сообщения о пров-и торгов. 2) гос. кадастровый учет зем. уч-ка;

3) проведение  торгов по продаже зем. уч-ка  или продаже права на заключение  договора аренды зем. уч-ка или предост. зем. уч-ка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юр. л., заинтер-х. в предоставлении зем. уч.;4) подписание протокола о результатах торгов. 4. Предост. зем. уч-ка для стр-ва с предвар. согласованием места размещения об. осущ-ся в следующем порядке:1) выбор зем. уч-ка и принятие решения о предвар. согласовании места размещения объекта;2) пров. работ по формированию зем. уч-ка;3) гос. кадастровый учет зем. уч-ка;4) принятие решения о предост.  
 

29. Управление портфелем недвижимости: основные положения и понятия. Управление недв. как особый вид предпринимательской деятельности может в завис. от ситуации обозначать:1) принятие решений и оформ-е документов в отношении имущ. прав на об., 2)управ. конкретным видом об. в процессе его эксплуатации; 3) процесс реализации функций управ. для получения опред. соц-экон. результатов; 4) систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля всех участников отношений недв. Упр-е недв-ю включает все виды деятельности и все операции с нею: стр-е, инвест-е, владения, пользования, залоговые, обменные. Объектами упр-я выступают отдел-е зд-я разл-го назначения (офисные, жилые, произ-е) и имущ-е комплексы предприятий всех форм собственности, весь жилой фонд страны и региона – муниц-й, ведомственный, частный. Субъектами упр-я явл-ся все уч-ки отношений недв-ти: собственники, владельцы, посредники.

Упр-е  может быть внешним и внут-м. Внешнее – выражается в уст-и гос-м и его уполном-и органами норм и правил поведения кажд-о уч-ка рынка недв-ти. Внутреннее–регламентация деятельности кажд-й орган-и (уставом, правилами, положениями, инструкциями). В процессе упр-я реализ-ся след-е функции: 1) прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения, 2)план-е и проект-е, 3) строительство или реконструкция, 4) регистрация, оценка и учет, 5) эксплуатация и налогообложение, 6) контроль. 
 

21. Классификация видов  управленческой деятельности. Непоср-е упр-е – кажд-й совладелец уполномочен (есть право и обязанность) участвовать в управ-и совмест-м имуществом. К основным недостаткам относят: 1)незнание осн-х норм права, что часто встречается среди владельцев помещений, 2)функц-е правление без соблюдения единых принципов и правил, 3)трудности ввиду отсут-я взаимодействия среди владельцев в вопросах, связ-х с тек-й эксплуатацией зд-я. Доверительное упр-е – работает в больших жилищных кооперативах, когда владельцы помещений не заключали договор, отдельно регул-й данный вопрос. Правление может состоять как из одного так и из нескольких человек, его членами могут быть как владельцы пом-й так и третьи лица (физ-е или юр-е лица). Такое решение позв-т доверить упр-е третьему лицу, которое профес-но занимается упр-м недв-ю. Замещающее упр-е частным жилым фондом , в котором в роли управляющего выступает орган местной администрации. Установленное по решению суда – совладелец может обратиться в суд с просьбой назначить упр-го. Если нельзя получить согласие большей части совладельцев в важных вопросах, кас-ся обычного упр-я. 

30. Принципы формирования системы упр-я недв-ю. 1)разделение процедур – прим-е особых подходов к рег-ю отношений разл-х видов недв-ти (жилых и нежилых пом-й, зем-х, лесных уч-в); 2)открытость информации обо всех уч-х и объектах рынка недв-ти; 3)гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и др норм-х актов; 4)конкурентность форм упр-я; 5)простота и понятность правил и процедур, уст-х законами о недв-ти, надежность защиты соб-в; 6) рациональное распр-е функций упр-я недв-ю между гос-ми органами и проф-ми уч-ми – коммерч-ми и обществ-ми орган-ми; 7)политика в области упр-я недв-ю должна обесп-ть эффект-е исп-е земель в соответствии с утв-ми схемами зонирования территории и обоснованное предост-е льгот по налогообложению; 7)сборы и налоговые платежи, взимаемые с об-в недв-ти делятся по уровням управления в соотв-и с уст-ми нормами; 8)соблюдение преемственности рос-й системы упр-я рынком недв-ти, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регул-я прав соб-ти на разл-е об-ты недв-го имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

39.Особ-ти  регул-я зем-х отношений  в г. Москве. Принципы  установления платы  за землю. Территориально-экономическое зонирование. Поквартальное межевание территорий г. Орла. Зем-е отношения в столице рег-ся Законом г. Москвы от 16.07.1997г. №34 «Об основах платного землепользования в г Москве» и норм-ми актами мэра и Правительства Москвы. Повышение эффект-ти упр-я зем-ми ресурсами города требует решения ряда проблем: 1)создание рын-й системы оборота зем-х уч-в(прав на них), 2)опред-е порядка ценообразования, 3)устан-е нормативов землепользования, 4)введение многообразных форм аренды зем-х уч-в. Основным шагом к увел-ю доходов от землепользования должно стать принятие Моск-й гор-й Думой закона «О землепользовании и застройке в г Москве». Приоритетным направлением явл-ся инвентаризация об-в, принадлежащих гос-ву. Объекты недв-ти на территории Москвы должны быть учтены и снабжены транспортом, а информация по об-у – соотв-ть данным гос-й рег-и недв-ти и прав на нее. Инвентаризация соб-ти проводится с докум-й привязкой к данным гор-о учета: 1) соотнесение об-в с кадастр. кварталами и геогр-ми (местными) координатами, 2) опред-е субъектов права для всех об-в недв-ти, 3) оценку инвентар-й, кадастр-й и рын-й стоимостей. Территор-экономическое зонирование осуществляется в соответствии: 1) кадастровой и рын-й стоим-ю земли, 2) уровнем доходности, перспективами развития, функциональным назначением недв-ти, расп-й на уч-ке 5) трансп-й доступностью.

Межевание тер. – уст-ие границ земле-ния застроенных и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития; проекты меж. территорий гор-их и сельских поселений, территорий садоводческих и дачных объединений включаются в градостроительную документацию муниципального уровня, градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий районов области, сельсоветов, городских и сельских поселений и градостроительную документацию о застройке территорий городских и сельских поселений; заказчиками разработки генеральных планов, проектов городской черты, проектов планировки, проектов межевания и проектов застройки частей территорий г. Орла, Мценска, Ливен являются исполнительные органы соответствующих органов местного самоуправления этих городов. Заказчиками разработки проектов планировки, проектов межевания и проектов застройки частей территорий городских и сельских поселений, а также территорий дачных и садовых объединений могут быть как исполнительные органы органов местного самоуправления районов и городов области, так и юридические и физические лица, являющиеся застройщиками или владельцами недвижимости в границах данной территории. Задания на разработку проектов планировки, межевания и застройки, финансируемых за счет средств застройщиков и (или) владельцев недвижимости, составляются заказчиком совместно с местным органом архитектуры и градостроительства и утверждаются заказчиком по согласованию с главой соответствующего муниципального образования. Проекты межевания территории утверждаются исполнительным органом местного самоуправления, в чьем ведении находится данная территория в установленном им порядке. 

37. Основные принципы упр-я недв-ю.

Модель  управления состоит из системы и из структуры управления. Существует две основные системы управления:  формальная  (жесткая) — ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий, неформальная (мягкая) — не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям. При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, а во втором — инициатива, творческий подход к делу. Формальная система опирается на организ-ю структуру предприятия; неформальная — на его  микрокультуру.  

Неформальная  система предполагает пост-е изм-е  об-в упр-я. Замысел основателя проявится  в том, что он определит состав и расположение об-в — домов, магазинов, дет. садов и т. д.— но маршруты и тропинки люди будут выбирать сами. Вопросы управления и принятия решений изучались на протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои преимущества и недостатки. То, что работает в одной ситуации, может быть непригодным в другой. Реальный мир не может измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той или иной теории. Эти теории можно условно разделить на три группы: традиционные (классическая школа), бихевиористские (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа).