Шпаргалка по "Основам управления недвижимостью"

12. Цели и зад.  упр. недв-ю.  Упр - с одной стор.-руководство созданием, функционир-ем и развитием об. недв-ти, с др.- деятел-ть суб. по рацион. распред-ию всевозможных ресурсов: денег, раб. силы, сырья, топлива, матер. Упр. любыми процессами – это сложная и многофункц. зад, связанная с взаим-ем многих интегральных начал – планир-ем, орг-цией, координ-ей, мотивацией и контролем, обеспеч-щих норм. усл. произв-го и эффект. труда занятых работ. и получ. резул, соотв-щих целям. Реш.- основа упр, выбор лучшего способа действий из неск. возможных. Упр. - это процесс осущ-ия функций план-ия, орг-ции, мотивации и контроля, необход. для формулир-ия и достижения поставл. целей. Упр. недв-ю невозможно без четких целей, кот. служат: исх. моментом управл-их действий; осн. построения критериев оценки результатов предп-ой деят-ти; осн. анализа проблем- несоответствия желаемого и достиг. состояния – и выработка новых реш. Цель- это буд. желаемое сост. или совок. достиг. чел. резул. в процессе и по заверш. направленных действий. Поставл. цели по упр. недв-ю должны отвечать требов: реальность - поэтапная достижимость с учетом возможностей и существ; огранич. четкость и конкретность – точная и ясная формулир. содержания, V и времени; измеримость-количеств. и качеств. оценка степени достижения. Важн. целями эконом. недв-ти явл: стоимостные цели- ожидаем. а буд. фин. резул; потребительские- достиж. опр. материал. ценностей посредством реализ. произв. задач; социальные- соц. обязанность суб. предп-ой деят-ти перед обществом. Осн. цели упр. рынком недв-ти: реализация конст. прав граждан на недв. имущ. и обязан, связ. с владением им; устан. на рынке опр. порядка и условий для раб. его участникам; обеспеч. свободного ценообразования на об. недв-ти в соотв-ии с пред. и спросом; создание усл. для инвестиций; достиж. эконом. роста, реш. общ. целей; налогообложение.

20. Право огранич.  польз. чужими з.у. Част. и публ. серв. (ЧС и ПС). Серв. - устан. законом огранич. право польз. чужим имущ. Отн. к вещ. пр. и опр. порядок пол-ия чужой вещью в интересах опред. лица, кот. связ. с вещью, а не с суб. права соб-ти. При переходе вещи обреем. серв. к др. лицу юр. сила сер. не меняется. Осн. хар-ки серв: устан. по соглашению треб. серв. и соб-ом соседнего участка, по реш. суда; подлеж. гос. рег; явл. предметом купли-продажи,  залога и не может перед-ся третьим лицам. Различ. «+» и «-» серв. «+»-право лица имеющ. серв. совершать опред-е действия в ущерб чужой недв-ти. «-»-право требов. от соб-ка участка воздерж. от нек. видов его исп-ия. ст. 23. ЧС устан-ся в соотв-ии с гражд. закон-вом, как правило, по соглаш. между соб-ми соотв-их з.у. ПС - законом или иным норм. прав. актом РФ, норм. прав. актом суб. РФ, норм. прав. актом ОМС в случ, если это необх. для обеспечения интер. госуд, МС или местного населения, без изъятия з.у. Установ. ПС осущ-ся с учетом результ. обществ. слушаний и круг его действия (правообладателей) обычно не огранич-ся. ПС устанав-ся для: 1) прохода или проезда через з.у; 2) исп-ия з.у. в целях ремонта коммун, инжен, электрич. и др. линий и сетей, объек. трансп. инфр-ры; 3) размещения на з.у. межевых и геодез. знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на з.у; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона скота через з.у; 7) сенокоса или пастьбы скота на з.у. в сроки, продолжит. кот. соотв-ет местным условиям, обычаям, за искл. таких з.у. в пределах земель лесного фонда; 8) исп-ия з.у. в целях охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений в устан-ом порядке; 9) времен. пол-ия з.у. в целях проведения изыскат, исследоват и др. работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе. Прав-ли з.у, обрем-го ЧС, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах кот. устан. серв, если иное не предусм-но ФЗ. Если установ. ПС приводит к невозможности исп-ия з.у, соб-к з.у. вправе треб. изъятия, в т.ч. путем выкупа, у него данного з.у. с возмещ. органом гос. власти или ОМС, установившими ПС, убытков или предоставления равноценного з.у. с возмещ. убытков или соразмерную плату. Лица, права и закон. интересы кот. затрагиваются устан-ем ПС, могут осущ-ть защиту своих прав в суд. порядке. Серв. может быть срочным (устан. на опред. срок) и пост. (устан. без огранич. во врем.). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

15. Управление недвижимостью  на тактическом  уровне.

1) Характеристика н. Инфраструктура является связующим звеном между зд. и з.у.(транспортная система, трубопровод, кабельная сеть для электроснабжения, телефонной связи и проч. систем коммуникации. Зд-ия служат для размещения и выполнения разл-х функций. Одновременно зд. являются объектами инвестиций, источником информации о пользователе. Городской объект «земля» - важный инструмент в руках местных органов власти по решению социальных и экономических задач. Муниципалитет определяет структуру города; при этом порайонный план/назначения содержит определённые требования к архит.-стр-му решению и функциональному назначению з.у. и/или возводимых на них зданий. Необходимо учитывать спрос на землю в будущем. 2) Концепция жизненного цикла городских объектов. Со «старением» участка связаны радикальные действия по созданию большей ценности и привлекательности, которые могли бы проявить интерес у потребителя. 3) Перепланировка и перестройка. В целях увеличения интереса у предприятий – съёмщиков к некоторому городскому объекту можно предъявить:- стимулировать разноплановое использование;- попытаться найти нов. группы пользователей (перепрофилировать жильё и т.д.) Стимулирование разнопланового использования и поиск новых предприятий-съёмщиков может повысить привлекательность об. и продлить его жизн. цикл, если затем не следуют действия по его качественному преобразованию. 4) Обновление и благоустройство объектов.  Преобразование существующих городских объектов можно разделить на:А) обновление; Б) благоустройство; В) управление. А – производиться наиболее кардинальная перепланировка/перестройка территории; Б – изменения носят менее радикальный характер. Улучшение имеющегося на тот момент состояния здания, комплекса зданий или района. В – (содержание, техобслуживание) сохранение имеющегося состояния зд. на должном уровне. 5) Управление н. на т.у. Выполнение принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами н-ти. Для инвесторов, располагающих определённым портфелем, управление имуществом (н.) большей частью означает осуществление эксплуатации той части портфеля, которую составляет недвижимость. Н-ть в ведении управляющего фондами можно подразделить также по территориальному признаку. Ключевым моментом в упр-ии на т.у. является. анализ прибыльности. 6) Инвентаризация. Управляющий на т.у. должен знать ситуацию на рынке н-ти в стране, регионе, городе, экономические и фискально – монетарные (инфляция, уровень 5-ых ставок по кредитам, деградация и обесценивание н-ти, эконом. рост, налоговое зак-во.) и социально – политические факторы (демография, месторасположение, тенденции). 7) Анализ. Управляющий должен обеспечивать ежегодное обновление исходных данных и проводить совместно с оперативным управляющим анализ имеющейся информации, должен быть составлен бюджет на послед 5 лет, составлена ежегодная смета доходов с аренды, недоимок по арендной плате, составлен бюджет мелких внеплановых и плановых работ по содержанию. Необх. составить смету ожидаемых в будущем расходов на необходимые работы по модернизации или перепланировке. Необход. провести анализ текущих договоров об аренде. 8) Разработка возможных сценариев развития. 9) Просчёт сценариев. Необходимо просчитывать: А – критерии оценки рентабельности (внутренняя норма доходности, общий Коэф. рентабельности (доходности), начальный брутто-уровень рентабельности, начальный нетто-уровень рентабельности, чистая (текущая) дисконтированная стоимость, среднеквадратическое отклонение дохода, соотношение собственных и заёмных средств); Б – компоненты модели «Дисконтированного потока денежных средств» (модель с использованием дисконтированного потока денежных средств, теоретический доход от аренды, потери по арендной плате, эксплуатационные расходы, дополнительные вложения и изъятие капитала. 10) Формирование политики в отношении комплексов. Управляющий разрабатывает тактический и оперативный планы эксплуатации рассматриваемого комплекса и выделяет оперативному управляющему бюджет для их исполнения. 11) Поддержание или управление отношениями с партёрами, которое составляет важную часть проводимой маркетинговой политики. 

16. Управление н. на оперативном уровне.

Осуществляется  по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает  выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. Управляющий  вносит в рамках предоставленного бюджета  расходов и доход вклад на повышение доходов от эксплуатации н.Можно выделить ф-ии: административные, технические и коммерческие (маркетинговые). 1) Административное управление. Регистрация, систематизация и обработка информации о всех проходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации н. Этапы адм. упр.: 1. Инкассо. Ежемес. или ежекварт. арендн. плата. Перевод суммы может проводиться автоматического инкассо (автом-го списывания со счёта) или путём оплаты посланной фактуры. 2. Контроль за сменой жмльцов (проверка договоров аренды). 3. Контроль за расходами на обслуживание (в договоре ар. указываются те услуги, выполнение которых управляющим на тактическом уровне приходится на пользователя). 4. Составление отчётности (информационным обеспечением управления на тактическом уровне служат данные оперативного управления, которые готовят технический и коммерческий отделы с необходимой обработкой всей финансово-экономической информации в форме периодических или нерегулярных отчётов. 5. Техническое управление (мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состоянии, проведение плановых и внеплановых ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по вопросам физического состояния н. 5.1. Ремонт по жалобам пользователей (относительно неисправностей, технического состояния н., недостатков или плохого обслуживания должны рассматриваться вежливо и своевременно). 5.2. Ремонт по смене съёмщиков (по получении извещения о переезде съёмщика техник-осмотритель должен провести осмотр освобождаемого помещения, составить протокол осмотра и отчитаться в тех. отделе. 5.3. Плановый ремонт (технич. управляющий предоставляет все необходимые сведения управляющему на тактическом уровне относительно ремонтной политики, а также исходные данные по составлению бюджетов на долго- и краткосрочную перспективу в целях выработки общей политики н. 6. Коммерческое управление (задача направления и координация управления н. на оперативном уровне осуществляется в отделе коммерч-го упр-ия.; управляющий н. на опер. Упр. отвечает за поддержание контактов с управляющим на тактическом уровне, который, как пр., является заказчиком, а также пользователями; задачи: каждодневная координация управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам покупки, разработка маркетинговой политики, сбор инф-ии для нужд упр-ия,  изменение арендной платы и т.д.) 7. Организация деят-ти по содержанию н. (технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания, создавая необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта). 

19. Исследование взаимоотношений  участников процесса  управления. 
 
 
 
 
 

С одной  стороны под управлением понимают руководство созданием, функционированием  и развитием объекта н., с др. – деят-ть субъектов по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов. упр-ие любым процессом – сложная и многофункциональная задача, связанная с взаимодействием многих интеграционных начал – планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение рузультатов, сооответсвующих целям. Упр-ие само по себе не существует в отрыве от предприятия(фирмы), людей, общества и природы. Составляющая Ч обозначает сотрудника фирмы, главного компонента её внутренней среды. О объеденяет всю внешнюю среду фирмы, в которую входят покупатели и поставщики, правительство и общественные организации, конкуренты и банки и т.д. Линия О-Ф обозначает связи фирмы с обществом, т.е. маркетинг – упр-ие фирмой на основе учёта внешних факторов. Линия Ч-Ф-П отображает отношения человека, компании и природы, т.е. символизирует взаимосвязь между производственными отношениями и производственными силами и природой являются средства производства (предметы труда и средства труда). Линия Ч-Д обозначает упр-ие внутренними факторами, т.е. менеджмент, Ф-П символизирует упр-ую деят-ть фирмы в рамках процесса стратегического планирования (распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя координация и организационное стратегическое предвидение). Маркетинг и менеджмент, связующие линии О-Ф-Ч, представляют собой 2 неразрывные стороны упр-ия, при этом 1-ый выступает в роли генератора целей, а 2-ой призван обеспечить их достижение. Управление – процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

17. Субъекты инвестиционной  деятельности и  объекты капитальных вложений.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица(согласно ст. 4, п. 1 закона от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ)

2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть ф. и ю. лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса ю. л. объединения ю.л, гос. органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы). 3. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами ф. и ю. лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. 4. Подрядчики – ф. и ю.л., которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. 5. Пользователи объектов кап. вложений – ф. и ю.л., в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов кап. вложений могут быть инвесторы. 6. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

 Состав участников инвестиционных проектов и выполняемые ими функции в значительной степени зависят и определяются используемым типом управления инвестиционным проектом — традиционным или прогрессивным. При использовании традиционного типа выделяют основных участников: спонсор (организатор), подрядчик, поставщик оборудования, консультант по вопросам страхования, консультант по налоговым вопросам, консультант по маркетингу, финансовый консультант. В настоящее время эффективное управление рассматривается в качестве самого ценного капитала фирмы, который позволяет наиболее эффективно осуществлять инвестиционные проекты, поэтому традиционный тип организации и управления проектами, при котором заказчик (спонсор) осуществляет функции управления, резко сокращается, уступая место прогрессивной форме управления инвестиционным проектом. Главной фигурой при прогрессивной форме управления проектом становится управляющий проектом, его менеджер (управляющий проектом).