Шпаргалка по "Основам управления недвижимостью"

25. Административно-территориальное  устройство города и система управления недвижимостью.

Административно-территориальное  устройство субъекта РФ - территориальная организация субъекта Федерации, в соответствии с которой строится и функционирует система его органов государственной власти и органов местного самоуправления. Понятие А.-т.у. используется в государствоведении и в политической практике для характеристики территориальной организации унитарного государства. Территориальная организация федеративного государства характеризуется через понятие "федеративное устройство"; понятие же "А.-т.у." используется для характеристики территориального устройства (территориальной организации) субъектов этого государства. А.-т.у. с. РФ включает их административно-территориальное деление (подразделение территории субъекта РФ на определенные части - административно-территориальные единицы, населенные пункты), и административно-териториальный процесс (процедуры образования, упразднения и преобразования административно-территориальных единиц, населенных пунктов, ведения их учета и учета изменений в А.-т.у.). Соответственно А.-т.у. с. РФ характеризует: а) система административно-территориальных единиц, порядок их образования и упразднения; б) отнесение населенных пунктов к той или иной категории административно-территориальных единиц; в) установление и изменение границ административно-территориальных единиц; г) установление административных центров, включающих в свой состав несколько населенных пунктов; д) переименование административно-территориальных единиц, отдельных населенных пунктов, их улиц, площадей и др. частей; ж) регистрация населенных пунктов, учет изменений в А.-т.у. В соответствии с Федеральным законом от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп.) (п. 1 ст. 12, п. 3 ст. 13) вопросы А.-т.у. отнесены к компетенции субъектов РФ. Кроме того, вопросы А.-т.у. конкретного субъекта РФ решаются в его уставе.

Управление  недвижимостью включает весь комплекс услуг, связанных с менеджментом недвижимости на всех этапах ее существования, от планирования до реконструкции, в том числе:построение имиджа объектов управления, рекламные компании, полный пакет консалтинговых услуг, организация управления объектом, с целью получения финансового результата, планирование основных и текущих расходов, юридическое и финансовое сопровождение, комплексная эксплуатация и инженерно-техническое обслуживание, контроль поступления арендных платежей, подбор и взаимодействие с арендаторами, клининг (уборка) общих площадей, обеспечение безопасности, страхование, управление рисками, подбор субподрядчиков, программы по ремонту и реконструкции, полный комплекс сервисных и дополнительных услуг. 

14. Управление н.  в жилищной сфере. Цели и задачи федеральной жилищной политики. Закон РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики».

Задача: выявить основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, установить общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Цель: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства. ТСЖ - некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума (з.у. и зд. на нём) и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума. Правовые положения, основы деятельности и создания положены в ЖК РФ. Применительно к управлению многоквартирными домами в ЖК РФ есть выбор способа управления собсвенниками: непосредственное упр-ие собст-ми, упр-ие ТСЖ, упр-ие управл. организацией. В законе также устанавливаются права и обязанности граждан и управляющих организаций, их ответственности, виды жилищного фонда (гос. и частн.), вопросы, связанные с обеспечением гр-н жильём, пользованием жилищным фондом, социальные гарантии, регулирование зем-х отношений и некоторые моменты, возникающие в процессе эксплуатации. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

23. Муниципальное образование  как сложная социально-экономическая система.

Муниципальное образование - городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, предусмотренная настоящим Федеральным законом, в пределах которых осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления (ст. 1 закона от 28.08.95 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»). Ни в Конституции Российской Федерации, ни в Гражданском Кодексе прямых определений понятиям “поселение” и “муниципальное образование” не дается. Сопоставляя Конституцию Российской Федерации и Гражданский Кодекс Российской Федерации, можно сделать заключение, что под муниципальными образованиями понимается и некая территория, на которой проживает население (необязательно компактно и необязательно оседло), и часть городской территории (район в городе), приобретшая определенный статус (статус муниципального образования), позволяющий, в частности, участвовать в гражданских правоотношениях и осуществлять местное самоуправление. В настоящее время в России идет процесс формирования муниципальных образований, т.е. в соответствии с Федеральным законом “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” и в соответствии с законами субъектов Российской Федерации идет установление границ муниципальных образований.

Комплексное социально-экономическое развитие это: развитие инфраструктуры муниципального образования; понимается “генеральный план застройки” или “генеральный план капитального строительства; понятие введено для обозначения качественно нового явления в жизни российских поселений — перехода от государственного управления на местах к становлению нового института власти в государстве — института местного самоуправления. Муниципальное образование понимается как целостное социально-экономическое явление, которое имеет свои внутренние законы развития.

Муниципальные образования в соответствии с  законодательством обладают всеми правами юридического лица, осуществляемыми от имени муниципального образования органами местного самоуправления. Под управлением комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования мы будем понимать управление взаимно согласованными программами (проектами) развития всех сфер жизнедеятельности муниципального образования, увязанными по ресурсам, срокам в соответствии с принятыми населением приоритетами, а также принятыми к исполнению на основе договоров или по закону федеральными и региональными программами развития.

Под системой управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования будем понимать систему, в которой реализуются функции управления и которая включает: специалистов, объединенных в органы управления; используемый комплекс методов управления; организационную и вычислительную технику; связи между органами управления, объектом управления и внешней средой, которые определяются различными способами взаимодействия и потоками управленческой информации; документооборот, необходимый для выполнения функций, распределенных между органами управления для достижения целей, поставленных перед системой; а также жителей муниципального образования. В системе самоуправления жители (местное сообщество) являются одновременно и объектом, и субъектом управления. Поэтому они также включены в систему управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования. К основным элементам системы управления комплексным социально-экономическим развитием муниципального образования следует отнести: население муниципального образования; органы местного самоуправления муниципального образования; органы государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации; подсистему взаимодействия органов местного самоуправления с населением (местным сообществом); подсистему взаимодействия органов местного самоуправления с органами государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации; подсистему информационного обеспечения процесса управления и др.  

22. Право собственности и другие вещные права на землю. Возникновение прав на землю. Документы о правах на земельные участки.

Пр. соб-ти как правовой институт представляет собой систему правовых норм, регулирующих отношения по владению пользованию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и его интересах, а также по усмотрению вмешательства всех 3-их лиц в сферу его хозяйствующего господства. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Согласно ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно Земельному К РФ: пр. постоянного (бессрочного) пользования з.у.: предоставляются гос. и муниц. учреждениям, федер. казённым предприятиям, а также органам гос. власти и орг. местн. самоупр., они не вправе распоряжаться ими, не предост. гражданам; пр. пожизненного наследуемого владения з.у.: субъекты – только ф.л., которое имеет правомочия владения и пользования з.у., переданным по наследству; пр. аренды: приобретение пр. по договору ар., з.у может быть передан в ар. для гос. или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год, иностр. гр-не и лица без гражданства также могут иметь расположенные в пределах территории РФ з.у.; пр. ограниченного пользования з.у. (сервитут): порядок пользования чужой вещью в интересах определённого лица, которое связано с вещью, а не с её собственником; частный (устанавливается в соотв. с гражд. законодат-ом) и публичный (устан-ся законом или иным правовыми актами РФ) сервитуты, может быть срочным или постоянным; сервитуты подлежат гос. рег.; пр. безвозмездного срочного пользования з.у.: относ. к участкам, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, которое предоставляется ф. и ю.л. на основании решения гос. или муниципального органа ( в наст. вр. не действует). Права на з.у. возникают по основаниям, установленным гр-им зак-ом, федеральными законами, и подлежат гос. рег. Содержание ограничений оборота з.у. установлино в ЗК РФ и др. федер-ми законами. З.у., нах-ся в гос. или муниц.  собст-ти, предост-ся ф. и ю.л. в соб-ть или аренду, осуществляется на основании решения исполнительных органов гос. власти или орг. местн. самоупр. Предоставление з.у. для строительства земель, нах-ся в гос. или муниц. соб-ти, их особенности, выбор, нормы, порядок и решение о предоставлении также установлено в ЗК РФ и иных нормативно прав-х документах. Документы о пр. на з.у.: составленный в письменной форме государственный акт о предоставлении земельного участка в собственность, свидетельство на право собственности на землю, договор купли-продажи, документ о дарении, закладная, договор об аренде, сервитут, документ о праве удержания имущества, запрет на пользование имуществом, распоряжение, указ или решение суда или документ о других обременениях, а также любой другой документ, затрагивающий право на недвижимость. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

32. Компетенция органов  Орловской городской  администрации по управлению землёй, как объектом недвижимости в соответствии с Уставом г. Орла.

На основании  Устава г. Орла от 22.06.05, принятого постановлением Орловского городского Совета народных депутатов №72/753-ГС, администрация города является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования и возглавляется главой администрации города на принципах единоначалия. Глава администрации города наделяется следующими полномочиями в отношении недвижимости: направляет проект генерального плана, проект правил землепользования и застройки города, а также проект изменений и дополнений в них на утверждение городского Совета; утверждает план реализации генерального плана; предоставляет разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В структуре администрации выделяются управления, комитеты, отделы, сектора, деятельность которых регулируется Регламентом администрации города и положениями о соответствующих подразделениях, утверждаемыми главой администрации города.. Полномочия администрации города Администрация города: в отношении недвижимости: разрабатывает проекты планов и программ развития города, бюджета города, организует их исполнение; пользуется и распоряжается имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в порядке, установленном городским Советом; создает муниципальные предприятия и учреждения, может участвовать в создании хозяйственных обществ, в том числе межмуниципальных, необходимых для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения; резервирует и изымает, в том числе путем выкупа, земельные участки для муниципальных нужд, управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в порядке, установленном законодательством РФ, Орловской обл., нормативными правовыми актами городского Совета; организует разработку и реализацию генерального плана города, правил землепользования и застройки, подготовленной на основе генерального плана города документации по планировке территории (в т. ч. районов, микрорайонов, других градостроительных комплексов, проектов инженерных сооружений, благоустройства города и т. д.), а также городских программ использования и охраны; выдает в установленном порядке разрешения на строительство объектов недвижимости; осуществляет муниципальный контроль за использованием земель муниципального образования, ведением землеустроительной и градостроительной документации; выступает заказчиком на строительство и ремонт объектов социальной и производственной инфраструктуры, создаваемых за счет средств бюджета города или на основе долевого участия; назначает приемочные комиссии, выдает разрешения на ввод в эксплуатацию закончивших строительство объектов жилищно-гражданского назначения, утверждает акты о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения; организует строительство, содержание и ремонт муниципального жилищного фонда, создает условия для жилищного строительства, обеспечения жителей города услугами организаций общественного питания, торговли и бытового обслуживания; осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, объектов коммунального хозяйства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания, находящихся в муниципальной собственности, организует водо-, газо-, тепло-, электроснабжение, водоотведение, снабжение населения топливом; организует благоустройство и озеленение территории города, использование и охрану городских лесов, расположенных в границах муниципального образования, создает условия для массового отдыха жителей города и организует обустройство мест массового отдыха населения; организует освещение улиц и установку указателей с названиями улиц и номерами домов.