Шпаргалка по "Основам управления недвижимостью"

33. Цели и задачи  городской политики  в области управления  недвижимостью.

Приоритетными в деятельности городского Совета являются следующие направления: совершенствование структуры ЖКХ и механизма выплаты компенсаций малоимущему населению за ж-ком. услуги; управление, распоряжение и эффективное использование муниципальной собственностью, совершенствование нормативной правовой базы данных отношений. В результате тщательного анализа прогнозных показателей г. Орла на 2007 год, доходная часть бюджета г. Орла была увеличена. Это позволило увеличить ассигнования по финансированию расходов на приобретение жилья для детей-сирот, на социальную защиту населения, на молодежную политику, на строительство административного здания спорткомплекса в 909 квартале. В рамках бюджета города на 2007 год определено финансирование следующих целевых и первоочередных программ: целевая программа «Обеспечение жильем молодых семей» на 2006-2010 годы в г. Орле, рабочая программа капитального ремонта учреждений образования до 2010 года; программа капитального ремонта объектов здравоохранения. Депутаты профильного комитета по экономической политике, ЖКХ и развитию предпринимательства, сосредоточились на детальной проработке конкретных предложений по совершенствованию структуры городского жилищного хозяйства. О значимости и продуктивности работы этого комитета говорит то. По рассмотренным вопросам городским Советом соответствующих решений позволило направить усилия администрации города на ликвидацию 3-х уровневой системы управления жилищным хозяйством, создание условий для развития рынка услуг по управлению многоквартирными домами, усиление роли и ответственности муниципальных управляющих организаций, дать рекомендации по более активному привлечению собственников помещений к решению задач по управлению жилищным фондом. Была поддержана инициатива о внесении изменений в ЖК РФ, защищающих права граждан, приватизировавших квартиры, в части проведения капитального ремонта жилья бывшими собственниками. Наряду с этим удалось несколько смягчить для населения процесс реформирования системы оплаты жилищно-коммунальных услуг в условиях перехода к предъявлению оплаты их экономически обоснованной стоимости. Пересмотрены предложения администрации города в сторону уменьшения размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников и нанимателей в многоквартирном доме; введена в более низких размерах плата за наём жилого помещения. Удалось добиться и совершенствования нормативной правовой базы для дальнейшего проведения реформы ЖКХ города. Вместе с тем, исходя из анализа хода реформирования ЖКХ города, функционирования предприятий жилищно-коммунального комплекса, серьезности, существующих проблем, требуют дальнейшего пристального внимания со стороны городского Совета следующие задачи: создание конкурентной среды на рынке жилищно-коммунальных услуг, в т.ч. по управлению многоквартирными домами, содействие обучению лиц, имеющих отношение к управлению многоквартирными домами, привлечение инвестиций в реабилитацию и развитие коммунальной инфраструктуры; проведение сбалансированной тарифной политики, учитывающей интересы как муниципальных предприятий, так и населения. Требуется также продолжить информационно-разъяснительную работу по оказанию практической помощи гражданам в реализации их прав на участие в реформировании ЖКХ, практику заслушивания отчетов, информацию от всех участников реформы жилищно-коммунального хозяйства, по совершенствованию нормативной правовой базы данных отношений. Процесс реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства на территории города и реализации положений ЖК идет сложно и неоднозначно. Цель: достичь четкой концепции реформирования ЖКХ. 

6. Федеральное земельное  законодательство. Земельное  законодательство  г. Орла как  субъекта РФ.

Федеральное земельное законодательство в широком  смысле слова образуют законы и подзаконные  нормативные правовые акты, принятые на федеральном уровне. К федеральному земельному законодательству относятся также указы Президента РФ, регулирующие земельные отношения. ЗК РФ является комплексным кодифицированным федеральным законом, регулирующим значительное разнообразие земельных отношений. Он определяет порядок предоставления и изъятия земельных участков, использования земель гражданами и организациями для строительства, ведения фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, использования земель, предоставленных в качестве служебных земельных наделов. Здесь содержатся основополагающие нормы, устанавливающие правовой режим различных категорий земель, регулирующие вопросы платы за землепользование, юридической ответственности за земельные правонарушения. Также существует ряд Федер. законов («О плате за землю», «О гос. зем. кадастре», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», «Об ипотеке», «О гос. рег. прав на н.и. и сделок с ним» и др.), постановления Правительства РФ., Конституция РФ, ГК РФ и д.р. Земельное зак-во г. Орла регулируется Положением «Об упр-ии и распоряжении з.у. на тер-ии г. Орла» от 29.06.06 №5/065-ГС. Положение регулирует: полномочия местн. орг. власти, порядок предоставления з.у. для строит-ва, для целей, не связ-х со стр-ом, комплексного освоения в целях жилищного стр-ва, а также ИЖС, порядок изъятия, в т.ч. путём выкупа з.у. для муниц. нужд. Законом Орл обл. от 15.04.03 №320-ОЗ «О предельных разерах и условиях предост-ия з.у. в соб-ть гр-н», Постановлением Орл. гор. Совета депутатов от 29.05.03 №33/402-ГС «О предельных размерах з.у., предост-х в соб-ть гр-н на тер-ии г. Орла» и иные законы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

31. Упр-ие н., осуществляемое  в форме государственного регулирования инвестиционной деят-ти, осуществляемой в форме кап. вложений.

На основании  закона «Об инвестиц. деят-ти в РФ осущ. в форме кап. вложений» от 25.02.99 №39-ФЗ, регулирование и.д. осуществляется органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ. Федер. органы гос. власти используют следующие формы и методы: 1) создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем: совершенствования системы налогов, механизма начисления амортизации и использования амортизационных отчислений; установления субъектам и.д. специальных налоговых режимов; защиты интересов инвесторов; предоставления субъектам и.д. льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами; расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования жилищного строительства и строительства объектов социально-культурного назначения; создания и развития сети информационно-аналитических центров, осуществляющих регулярное проведение рейтингов и публикацию рейтинговых оценок субъектов и.д.; принятия антимонопольных мер; расширения возможностей использования залогов при осуществлении кредитования; развития финансового лизинга в РФ; проведения переоценки основных фондов в соответствии с темпами инфляции; создания возможностей формирования субъектами инвестиционной деятельности собственных инвестиционных фондов; 2) прямое участие государства в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, путем: разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых РФ совместно с иностранными государствами, а также инвестиционных проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета; формирования перечня строек и объектов технического перевооружения для федеральных государственных нужд и финансирования их за счет средств федерального бюджета; размещения средств федерального бюджета для финансирования инвестиционных проектов; проведения экспертизы инвестиционных; защиты российских организаций от поставок морально устаревших и материалоемких, энергоемких и ненаукоемких технологий, оборудования, конструкций и материалов; разработки и утверждения стандартов (норм и правил) и осуществления контроля за их соблюдением; выпуска облигационных займов, гарантированных целевых займов; вовлечения в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в государственной собственности; предоставления концессий российским и иностранным инвесторам по итогам торгов (аукционов и конкурсов) в соответствии с законодательством Российской Федерации. Органы гос. власти субъектов могут использовать формы и методы: разработка, утверждение и осуществление межмуниципальных инвестиционных проектов и инвестиционных проектов на объекты государственной собственности субъектов РФ, финансируемых за счет средств бюджетов субъектов РФ; проведение экспертизы инвестиционных проектов в соответствии с законодательством; предоставление на конкурсной основе государственных гарантий по инвестиционным проектам за счет средств бюджетов субъектов РФ; размещение средств бюджетов субъектов РФ для финансирования инвестиционных проектов; выпуск облигационных займов субъектов РФ, гарантированных целевых займов; вовлечение в инвестиционный процесс временно приостановленных и законсервированных строек и объектов, находящихся в собственности субъектов РФ. Все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до их утверждения подлежат экспертизе. 

34. Функциональное назначение  об. н. и его  влияние на процесс  управления.

З.у. различаются предпочтительностью функционального назначения: участки, предназначенные для выращивания с/х продукции; прибрежные участки земель водного фонда, используемые или резервируемые для использования в режиме, согласованном с режимом использования водного фонда; участки земель лесного фонда, покрытые лесами, выделенные для ведения лесного хозяйства, резервируемые для лесопосадок; участки производственного фонда, размещенные в местах или примыкающие к местам ведущейся, планируемой или потенциально перспективной разработки полезных ископаемых, а также используемые и предназначенные для прокладки транспортных и иных коммуникаций, для застройки сооружениями и зданиями промышленных предприятий, энергетических комплексов, объектов оборонного значения; , участки, используемые или резервируемые для застройки з и с жилого или социально-бытового назначения на территориях, принадлежащих или прилегающих к городам, рабочим, курортным и дачным поселкам, к сельским населенным пунктам; участки рекреационно-оздоровителъного, природоохранного, историко-культурного, заповедного и мемориального значениям . По функциональному назначению выделяют группы строений: объекты жилые и нежилые (офисные, торговые, производственные, складские). К нежилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации. Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские). Выделяют также здания типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам). В практике упр-ия важным является и разделение объектов недвижимости на доходные (объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса – с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта) и недоходные (объекты, предназначенные для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли). Для целей управления недвижимостью необходимо иметь представление об основных характеристиках элементов строений, из которых состоят компоненты объекта недвижимости, в т.ч. и строения, а также о факторах, определяющих состояние этих характеристик на разных этапах жизненного цикла объекта. Важны также размеры строений и помещений: строительный объем здания, площадь помещений, линейные размеры фасада, конструкций и периметра, высота потолков. Физическая среда функционирования объекта создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

50. Оценка земли.  Опр-ие рыночн. ст-ти  з.у. Кадастровая стоимость з.у.

Кадастровая стоимость з.у. определяется в соответствии с земельным законодательством РФ (Федер. закон от 29 11.04 года №141-ФЗ). Под кадастровой стоимостью з.у. понимается расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) з.у. при существующем его использовании. В отдельных случаях кадастровая стоимость з.у. определяется как рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений з.у. или вклад земли в рыночную стоимость земельного участка с его улучшениями. Кадастровая стоимость з.у. зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п. Оц. з. осуществляется в целях: определения стоимости земли и участков при их приватизации, продаже, покупке, передаче в аренду или доверительное управление, залоге (ипотеке), переуступке долговых обязательств, мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем, внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды ю.л.; разрешения споров о стоимости земли; обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков; удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам и ю.л. Виды оц. ст-ти з.: рыночная стоимость з.у. (ст. 66 ЗК РФ); кадастровая стоимость (ст.66 ЗК РФ); нормативная цена земли. Оц. земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оц. з. всегда проводится по состоянию на конкретный период времени. Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории. Оц. з. с/х назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур. Определение ст-ти з.у. в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газо-, водоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли. В случае оценки зданий, как правило, также производится оц. з.у., на котором находится оцениваемое здание - в рамках затратного подхода. Факторы, влияющие на рын. ст-сти з.: ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений. Для определения рын. ст-ти з.у. эксперту необходимы копии свидетельство о праве собственности (долговременной аренды), копии кадастровых планов для наглядного представления размеров и формы участка. Т.к. на рынке присутствует достаточное количество предложений данного типа и информации об уже проведенных сделках купли-продажи земли, метод сравнения продаж является предпочтительным при оценке земель. 

44. Субъекты инвестиционной деятельности и объекты капитальных вложений.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица(согласно ст. 4, п. 1 закона от 25.02.99 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ)

2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть ф. и ю. лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса ю. л. объединения ю.л, гос. органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы). 3. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами ф. и ю. лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. 4. Подрядчики – ф. и ю.л., которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. 5. Пользователи объектов кап. вложений – ф. и ю.л., в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов кап. вложений могут быть инвесторы. 6. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.

 Состав участников инвестиционных проектов и выполняемые ими функции в значительной степени зависят и определяются используемым типом управления инвестиционным проектом — традиционным или прогрессивным. При использовании традиционного типа выделяют основных участников: спонсор (организатор), подрядчик, поставщик оборудования, консультант по вопросам страхования, консультант по налоговым вопросам, консультант по маркетингу, финансовый консультант. В настоящее время эффективное управление рассматривается в качестве самого ценного капитала фирмы, который позволяет наиболее эффективно осуществлять инвестиционные проекты, поэтому традиционный тип организации и управления проектами, при котором заказчик (спонсор) осуществляет функции управления, резко сокращается, уступая место прогрессивной форме управления инвестиционным проектом. Главной фигурой при прогрессивной форме управления проектом становится управляющий проектом, его менеджер (управляющий проектом).