38. Принципы упр-я  портфелем недв-ти.

Под упр-м  портфелем недв-ти понимают совокупность процессов формирования и развития упр-х решений, обесп-х наивысшую  отдачу от проводимой собственником  стратегии и тактики по рацион-у  исп-ю активов.

Принципы  упр-я вкл-т принцип пообъектного упр-я, принцип целенаправленности упр-я, принцип экон-й обоснованности упр-х решений, принцип НЭИ, принцип единства и комплексности системы управления. Применение профессионального системного подхода способно создать действенную систему управления недвижимостью.

Применительно к каждому об-у недв-и соб-м  должна быть опр-на цель. Цели соб-ка при  этом должны иметь соотв-е количественные выражения, позв-е оценить степень  их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. Упр-е решения должны приниматься в соотв-и с четко выверенными критериями, на основании достоверной информации о состоянии об-та недв-ти, рынка и т.п. Данный принцип предполагает процесс полной инвентаризации и учета об-в, создание кадастра об-в коммерческой недв-и, включая систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих сост-е и осн-е тенденции в исп-и недв-го имущества.

Общепризнанной  для выполнения вышеперечисленных  принципов явл-ся концепция сервейинга, кот предст. собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и упр-ю недв-ю. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и упр-х экспертиз недв-и, проведение кот обеспечивает получение максимального эффекта от ее исп-я. Упр-е об-м недв-ти происходит на основе построения стратегии данного упр-я. Стратегию упр-я следует понимать как соответствие между характеристиками об-та недв-ти и теми возможностями, что опр-т его позицию на рынке и в портфеле недв-ти. 

36. Особенности предоставления  зем-х уч-в, входящих в состав кондоминиумов, устан-х в соотв-и с ФЗ №72-ФЗ от 15.06.1996г.

Кондоминиум - единый комплекс недв-го имущества, вкл-й  зем-й участок, в устан-х границах, и расположенное на нем жилое  зд, иные об-ы недв-ти, в кот отдельные  части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в соб-ти граждан, юр лиц, РФ, субъектов РФ, муниц-х образований (домовладельцев) - частной, гос-й, муниц-й и иной формах соб-ти, а остальные части (общее имущество), находятся в их общей долевой собственности. Законодательство о кондоминиумах и товариществах соб-в жилья включает в себя ФЗ №72-ФЗ от 15.06.1996г., Гражданский кодекс РФ, иные закон-е акты РФ, регул-е гражданские правоотношения.

Особенности: 1. В сущ-й застройке зем-е уч-ки, на кот расположены жилые зд и иные об-ы недв-ти, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую соб-ть домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

2. Сверхнормативная  территория в случае ее распол-я  в границах жилой группы или  двора кондоминиума может быть приобретена в соб-ть или получена в аренду в качестве самост-й единицы кондоминиума наравне с пом-и домовладельцами или товариществом.

3. Органы, уполномоченные уст-ть границы  и размеры зем-х уч-в в кондоминиумах,  обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев уст-ть границы и размеры зем-о уч-ка в кондоминиуме.

4. Передача  в соб-ть бесплатно нормативной  части зем-х уч-в и продажа  или передача в аренду сверхнормативной  части зем-х уч-в осущ-ся гос-ми  органами исполн-й власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. 

35. Переход права  на зем-й уч-к  при переходе права  соб-ти на здание, строение, сооружение. При переходе права соб-ти на здание, строение, сооружение, нах-ся на чужом зем-м уч-ке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соотв-й части зем-го уч-ка, занятой зданием и необходимой для их исп-я, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права соб-ти на здание к неск-м соб-м порядок пользования зем уч-м опр-ся с учетом долей в праве соб-ти на здание. Соб-к зд, наход-ся на чужом зем уч-ке, имеет преимущественное право покупки или аренды зем-го уч-ка, кот осущ-ся в порядке, уст-м гражданским законодательством. Отчуждение зд, наход-ся на зем уч-ке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с зем уч-м, за исключением следующих случаев:1) отчужд-е части зд, кот не может быть выделена в натуре вместе с частью зем уч-ка;2) отчужд-е зд, наход-ся на зем уч-ке, изъятом из оборота.

Не допускается  отчуждение зем уч-ка без наход-ся на нем зд в случае, если он принадлежат  одному лицу. Отчуждение доли в праве соб-ти на зд, наход-ся на зем уч-ке, принадлежащем на праве соб-ти нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве соб-ти на зем уч-ок, размер кот пропорционален доле в праве соб-ти на зд.

В сущ-й  застройке зем уч-ки, на кот находятся  сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую соб-ть домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. 
 
 
 
 
 

41.Особенности  упр-я муниц-й недв-ю. Законод-е основы в области упр-я муниц-й недв-ю изложены:1)в Конституции РФ; 2)в Зем Кодексе РФ; 3)в концепции упр-я гос-м имуществом и приватизацией (Постановление Прав-ва РФ от 9.09.1999г №1024); 4)ФЗ «об общих принципах орган-и местного самоуправления в РФ» от 6.10 2003г. №131-ФЗ. Развитие местного самоупр-я служит средством осущ-я след-х целей: 1) обесп-я децентрализации гос упр-я; 2)развитие демокр-х начал в реш-и вопросов местного значения; 3)повыш-е эф-ти ведения местных дел, включая упр-е недв-ю как составной частью муниц-й соб-ти. Мест-е самоупр-е в РФ рассм-ся как форма осущ-я народом своей власти, обесп-я самост-го и под свою ответ-ть решения вопросов местного значения. Делется на: органы общ-ой компетенции (множество функций по решению разл-х вопросов) и органы спец-й компетенции – коммунального обслуживания. Территории муниц-х образований могут быть организованы по след-м типам: 1)одноуровневая система (округа, р-ны); 2)двухуровневая (город и внутригородское обслуживание). Таким образом, совр-е самоупр-е имеет смешанную комбинированную природу. В зависимости от модели местного самоупр-я должна строиться система управления муниц-й недв-ю: процессами мониторинга, эксплуатации, развития, инвестирования, воспроизводства, менеджмента и т.д. Для успешной реал-и указ-х процессов необх-о разработать организ-экономический механизм упр-я недв-ю, соотв-й принятой модели муниц-го упр-я. При разраб-е систем упр-я и подготовки упр-х решений должен исп-ся системный подход при кот под системой поним-ся совокупность эл-в с задан-и связями. 

 51. основы теории  управления, использование  их положений в управлении недвижимостью.

 Вопросы управления и принятия решений изучались, анализировались и обсуждались на протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои преимущества и недостатки. То, что работает в одной ситуации, может быть непригодным в другой. Реальный мир не может измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той или иной теории. Эти теории можно условно разделить на три группы: традиционные (классическая школа), бихевиористские (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа).

 Традиционная (классическая) теория

 Родоначальником традиционной теории является немецкий ученый Макс Вебер, который в работе «Протестантская этика и дух капитализма», (1904) и др., считал, что для индустриального общества присуща новая форма организации, называемая теорией бюрократии, авторитета и власти.

 Бюрократии  присущи определенные характерные  черты — централизованное управление, высокая степень разделения труда и рациональная организация работы персонала, зафиксированные в письменном виде четкие должностные инструкции, установление правил и норм, регулирующих каждый организационный процесс, и др.

 Целью классической школы было создание универсальных принципов управления, соблюдение которых приведет организацию к успеху.

 Такими принципами являются:

• функциональный принцип, который отражает процесс разделения труда, т. е. уровень специализации развивается по мере роста организации. Организация стремится к объединению родственных видов деятельности в единое подразделение (специализированная бригада, участок (цех) предприятия и т. д.), т. е. наблюдается горизонтальный рост организации;
• скалярный (линейный) принцип связан с ростом организации по вертикальным связям. При этом выделяются два основных аспекта — принцип единоначалия, в соответствии с которым подчиненный подотчетен только одному начальнику, и принцип строгой иерархии, в соответствии с которым разрывы и пересечения в иерархии нежелательны;
• линейно-штабной принцип определяет основные направления взаимодействия между производственными и вспомогательными (консультативными) функциями. Руководящие (линейные) функции расположены по нисходящей вертикальной линии, вспомогательные функции осуществляют специалисты, консультирующие сотрудников, которые занимают руководящие должности;

 — принцип нормы управляемости устанавливает оптимальное количество служащих, находящихся под началом одного руководителя. На одного начальника, как правило, приходится не более 4 — 6 подчиненных при многоуровневой структуре (разновидность — матричная), что влечет за собой низкую норму управляемости и высокую иерархическую лестницу и больше подчиненных — при плоской структуре управления под руководством одного начальника. Матричную структуру скорее можно причислить к достижению управленческой мысли, нежели практики, так как она с трудом поддается реализации. В матричной структуре подчиненный имеет не одного, а несколько начальников, каждый из которых отвечает за различные проекты или виды деятельности организации.

 Бихевиористская (неоклассическая) теория.

 Неоклассическая школа в целом критически относилась к большинству принципов, провозглашенных классическим направлением, полагая, что универсальных норм численности работающих установить невозможно, что оптимальная норма управляемости зависит от способностей конкрет ных производителей, эффективности организационных связей и производственного контроля, политики которой придерживается организация в отношении степени централизованное™ принятия решений, а также от результатов ее деятельности.

 Неоклассическая школа развила классические понятия  о научном управлении, связала организацию производства и экономические методы управления (так называемый «квалификационный анализ»), разделила процесс решения любой задачи на пять этапов: постановка задачи → разработка математической модели системы→решение задачи на основе применения модели → апробация решения в модели →исполнение найденного решения.

 Сторонники  неоклассической школы пытались найти отличительные пути применения общих классических принципов иерархии в управлении организацией, но так как в бихевиористской науке отсутствовал соответствующий подход к современным социально-экономическим изменениям, возникла необходимость в становлении принципиально новой организационной теории — теории системного подхода.

 Теория  системного (современного) подхода.

 Основой современной системы управления являются инновационные и международные процессы.

 Современный подход интегрирует и расширяет  классические и неоклассические представления, рассматривая организацию в качестве «единого функционирующего организма» на всем этапе ее жизненного цикла.

 Рассматривая организацию как систему, которая должна быть устойчивой, с гибкой организационной структурой, ориентированной на стимулирование индивидуальности и творческого потенциала руководящих кадров и сотрудников, можно выделить основные принципы современной теории управления:

• изменения, внесенные в какие-либо составляющие элементы системы, влекут за собой изменения в других ее компонентах;
• любая система после возможных изменений, вызванных внутренними или внешними факторами, стремится найти новую точку равновесия;
• система в целом и каждый ее элемент в отдельности имеют определенные границы своего развития, которые могут быть как полностью открыты (они более чутко реагируют на внешние воздействия), так и полностью закрыты (полностью изолированы от внешних факторов и имеют тенденцию к саморазрушению в долгосрочной перспективе);

 — системам присуща определенная иерархия, которая  обладает как формальными, так и неформальными властными структурами со сложными взаимодействиями.