Диплом ипотека

III. Цель и задачи настоящей Стратегии 

     Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

     преодоление текущего кризиса и создание условий  для предотвращения и смягчения  возможных будущих кризисных  явлений;

     создание  эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;

     формирование  устойчивой системы привлечения  долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

     создание  надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

     развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;

     учет  региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки. 

IV. Этапы и сроки реализации настоящей Стратегии,

а также ее целевые показатели 

     Настоящую Стратегию предполагается реализовать  в 3 этапа.

     На  первом этапе (2010 - 2012 годы) необходимо исходить из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели достигнут или превзойдут докризисные значения. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке.

     К концу первого этапа доля семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет 23 процентов. Концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования будет постепенно снижаться за счет восстановления доверия участников рынка, но тем не менее останется высокой. Предполагается достижение большего разнообразия типов предоставляемых ипотечных жилищных кредитов при сохранении высоких требований к уровню рисков. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 20 процентов, а объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год составят 490 тыс. кредитов. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45 процентов. Уровень просроченной задолженности начнет постепенно снижаться благодаря решению проблем кризисных лет и наращиванию портфеля новых качественных кредитов.

     На  втором этапе (2013 - 2020 годы) необходимо исходить из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что будет поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.

     К концу второго этапа предусматривается  полностью сформировать сегменты найма  жилья и строительства жилья  кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан. Соответственно, на рынке будет обеспечена дифференциация ипотечных и других видов ипотечных жилищных кредитов:

     гражданам - на приобретение первого жилья  для постоянного проживания, на приобретение второго жилья для сезонного проживания (дача) или для предоставления внаем, на оплату паевых взносов в кооперативах, на строительство индивидуального жилья, на ремонт жилых помещений, на реконструкцию и капитальный ремонт домов;

     застройщикам - на жилищное строительство для целей продажи жилья или предоставления внаем;

     объединениям  граждан, в том числе кооперативам, - на жилищное строительство.

     Промежуточные итоги реализации второго этапа  настоящей Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный  кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка - около 8 - 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.

     К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых 
(при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также увеличится средний срок кредитов до 30 лет.

     Согласно  Стратегии развития финансового  рынка Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2008 г. № 2043-р, 
к 2020 году пенсионные резервы, активы негосударственных пенсионных фондов и активы инвестиционных фондов вырастут в 20 раз. Соответственно на финансовом рынке появится потребность в долгосрочных и надежных активах в объемах, сопоставимых с прогнозируемым объемом рынка ипотеки. До 70 процентов рынка ипотеки должно будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в том числе с привлечением зарубежных инвесторов, что является серьезным дополнительным фактором риска и указывает на необходимость разработки эффективного механизма привлечения такого объема фондирования с долгового рынка. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 10 - 12 процентов, что сравнимо с текущим показателем большинства стран Восточной Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения).

     На  третьем этапе (2021 - 2030 годы) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60 процентов. Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного фонда. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений.

     В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию.

     Основными показателями достижения цели настоящей Стратегии являются показатели, характеризующие:

     доступность ипотеки;

     распространение ипотечного жилищного кредитования;

     качество  накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;

     развитость  вторичного рынка ипотеки.

     Конкретные  целевые показатели развития рынка и их значения по этапам реализации настоящей Стратегии представлены в приложении. 

V. Основные меры настоящей Стратегии 

     Для достижения цели настоящей Стратегии  необходимо реализовать ряд мер, направленных на решение поставленных задач, в том числе первоочередных антикризисных мер, и мер, обеспечивающих перспективное развитие ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования. 

1. Преодоление текущих кризисных явлений и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений 

     Задача  по преодолению кризисных явлений  в основном должна быть решена на первом этапе реализации настоящей Стратегии, поскольку от решения этой задачи зависит дальнейшее развитие рынка  ипотеки.

     Эта задача включает в себя не только необходимость реализации антикризисных мер, но и отработку инструментов предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений, поскольку рынок ипотеки во всех странах демонстрирует цикличное повторение кризисов. Для того чтобы преодолеть текущие кризисные явления и минимизировать последствия проявления следующих кризисных явлений, необходимо разработать систему мер, защищающих участников рынка и нивелирующих последствия этих явлений. Использование контрциклических мер и соответствующих механизмов регулирования рынка сможет ограничить риски и сохранить поступательное развитие и баланс между спросом и предложением на рынке ипотеки.

     Основные  первоочередные меры предполагается направить  на поддержку заемщиков, у которых  в условиях кризиса произошло снижение доходов или рост расходов, связанных с платежами по валютным ипотечным жилищным кредитам, а также на стимулирование отложенного платежеспособного спроса, привлечение ресурсов с рынка и предотвращение или смягчение последствий возможных будущих кризисных явлений.

     Для профилактики возможных рисков на рынке  ипотечного жилищного кредитования открытым акционерным обществом  «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» создана дочерняя компания - открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», которая обеспечивает разработку и внедрение антикризисных мер, направленных на поддержку заемщиков,  
 
оказавшихся в трудной жизненной ситуации, и смягчение тем самым социальной напряженности в регионах России путем предотвращения массового обращения взыскания на жилые помещения (предмет ипотеки) из-за невозможности со стороны ипотечных заемщиков исполнять свои обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу).

     В целях поддержки заемщиков, взявших  кредит и испытывающих проблемы с его погашением, необходимо:

     продолжить  программу реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, на постоянной основе (по ипотечным  жилищным кредитам, по которым заложенное жилье является единственным для заемщика или залогодателя), а также постоянно совершенствовать инструменты оказания помощи заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, в целях снижения социальной напряженности;

     обеспечить  внедрение в практику банковского  ипотечного жилищного кредитования обязательств кредиторов по предложению заемщикам изменений условий кредитного договора (пролонгации или реструктуризации) по согласию сторон до обращения в суд, что позволит снизить количественную нагрузку на суды и одновременно дать заемщикам возможность восстановить платежеспособность;

     сократить сроки судебного и исполнительного  производства при обращении взыскания  на предмет ипотеки в целях  предотвращения роста долговой нагрузки на заемщика;

     формировать в муниципалитетах маневренный жилищный фонд для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание, или развивать альтернативные механизмы поддержки заемщиков;

     продолжить  реализацию специальных мер поддержки  наиболее уязвимых категорий заемщиков, в том числе в моногородах (выкуп кредитов (займов) для их последующей реструктуризации, выкуп жилых помещений, на которые обращено взыскание, муниципалитетами и передача внаем для временного проживания бывшего заемщика до предоставления бывшему заемщику жилого помещения в маневренном фонде органами местного самоуправления). 
 
 
 

     В целях стимулирования спроса на ипотечные  жилищные кредиты необходимо:

     повышать  доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение жилья экономкласса, в том числе возводимого в  рамках проектов комплексного освоения территорий;

     обеспечивать  через деятельность институтов развития жилищного рынка поддержание  уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования;

     предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития ипотечного страхования и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан на оплату первоначального взноса;

     стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков, в частности военнослужащих, молодых семей и получателей материнского (семейного) капитала.

     В целях привлечения ресурсов в  систему ипотечного жилищного кредитования необходимо:

     совершенствовать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги;

     инвестировать средства пенсионных накоплений, находящихся  под управлением Внешэкономбанка, в ипотечные ценные бумаги;

     открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»  увеличивать сроки обязательств по рефинансированию выданных банками  ипотечных жилищных кредитов и расширять  инструментарий рефинансирования;

     оптимизировать  структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг;

     развивать деятельность открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» по оказанию технической  и организационной поддержки  при осуществлении выпуска ипотечных ценных бумаг для повышения их кредитного качества;

     разработать и реализовать программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих  проекты строительства жилья  экономкласса, и физических лиц, приобретающих  жилые помещения в рамках этих проектов.

     В целях предотвращения и смягчения  последствий возможных будущих  кризисных явлений необходимо:

     разработать систему индикаторов сбалансированности спроса и предложения на рынке  жилья и ипотечного кредитования с целью обеспечения государства и институтов развития жилищного рынка информацией, необходимой для проведения контрциклических мер;