Диплом ипотека

     Получение ипотечного жилищного кредита заемщиком  станет стандартным процессом. Предусматривается  сократить сроки сбора необходимых  документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений. Необходимо до получения жилищного ипотечного кредита довести до сведения заемщика полную информацию о своих правах и об обязанностях в отношении получения кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и (или) иных ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка. Предварительные консультации заемщиков войдут в обязательства кредитора в соответствии с требованиями профессионального сообщества.

     Помимо  консультирования и информирования заемщика до выдачи кредита заемщик  получит возможность в течение срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях, приемлемых для кредитора и заемщика. С другой стороны, кредитору будет принадлежать право взыскания на предмет залога и удовлетворения всех понесенных затрат и расходов из стоимости заложенного имущества в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником.

     Повышение информационной доступности, накопление и обобщение статистики по рынку ипотечного жилищного кредитования позволят банкам более дифференцированно подходить к оценке заемщиков. Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания кредитов для заемщиков. Заемщики с хорошей кредитной историей могут иметь тарифные преимущества.

     Помимо  первичных кредиторов на первичном  рынке будут присутствовать ипотечные  брокеры, непосредственно взаимодействующие  с заемщиками и оказывающие им консультационные услуги, в том числе по подбору и комплектации документов. 

2. Вторичный рынок ипотеки 

     Предусматривается создание стабильности на рынке ипотеки. Его фондирование необходимо обеспечивать долгосрочными ресурсами институциональных  инвесторов, в том числе системами пенсионного обеспечения и резервами страховых компаний.

     Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путем  аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. В долгосрочной перспективе до 60 процентов рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

     Предполагается, что получит развитие модель 2-уровневой  системы рефинансирования. Рынок  рефинансирования будет представлен  крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения прибыли и последующей секьюритизации активов. Рефинансирующие организации будут аккумулировать пулы ипотек и привлекать деньги с рынка капиталов для тех банков, чей масштаб деятельности и (или) опыт не позволяют проводить секьюритизацию самостоятельно. При этом крупные банки будут самостоятельно привлекать капитал с рынка как за счет депозитной базы, которая будет преимущественно средне- и долгосрочной, так и за счет выпуска ипотечных облигаций.

     Эффективность привлечения средств с рынка капитала банками и рефинансирующими организациями и предельно допустимый уровень концентрации рисков будут определяться в соответствии с  законодательством Российской Федерации.

     Привлечение средств на рынок ипотеки необходимо осуществлять как с отечественного, так и с зарубежного рынков. При этом на отечественном рынке основную долю инвесторов должны составлять консервативные институциональные инвесторы, что позволит привлекать средства на длительные сроки под низкие ставки.

     Дополнительное  развитие получит инвестирование средств  в ипотечные ценные бумаги физическими  лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных  ценных бумаг. 

3. Унификация и стандартизация рынка ипотеки 

     Повышение эффективности функционирования рынка  и сокращение издержек и рисков предусматривается  достигать путем унификации и  стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и  подходов к оценке рисков. Стандартизация будет происходить по нескольким направлениям:

     технологические стандарты;

     стандарты обмена информацией;

     стандарты документации;

     стандарты квалификационных экономических требований;

     стандарты оценки и управления рисками.

     Стандартизация  на рынке ипотеки будет происходить в ходе конкуренции различных практик выдачи и рефинансирования кредитов с  целью привлечения ресурсов с рынка капитала. По мере накопления и обобщения статистики необходимо выработать стандартные требования к  оценке экономических характеристик кредита. Рост объемов ипотечного жилищного кредитования и увеличение количества сделок купли-продажи пулов и секьюритизации приведут к унификации технологии всех процессов. В целях минимизации издержек участниками рынка будут выбраны лучшие информационные и технологические системы, что значительно упростит инвесторам оценку проверяемых активов.

     Развитие  системы ипотечного жилищного кредитования приведет к  необходимости детализированного и унифицированного предоставления информации по первичному и вторичному сегментам рынка ипотеки. Накопление информации всеми участниками этого рынка, необходимость ее интеграции, в том числе с бюро кредитных историй, приведут к выработке профессиональным сообществом стандартов информационного обмена. 

4. Рынок иных форм жилищного кредитования 

     Помимо  классической ипотеки на рынке необходимо развивать иные механизмы жилищного  кредитования под залог недвижимости. Так, 
в целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономкласса, широкое распространение на рынке получат рыночные механизмы кредитования застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан, кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства и оплаты пая в кооперативах, а также кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи жилья внаем.

     Предполагается, что банки будут предоставлять  частным коммерческим застройщикам кредиты на жилищное строительство  под залог земельных участков и вновь возводимых объектов недвижимости. Активное развитие проектного кредитования строительства под залог земельных участков будет способствовать развитию рынка земли и повышению ее ликвидности.

     Участие физических лиц в строительстве  многоквартирных домов будет  ограниченным и только на завершающей стадии. Основные риски строительства многоквартирных домов примут на себя застройщики, инвесторы - юридические лица и банки, предоставляющие им кредиты на строительство. Кредитование банками граждан на цели приобретения построенных квартир в основном предлагается осуществлять после окончания строительства многоквартирного дома. С целью гарантирования спроса граждан на строящиеся квартиры и фиксации уже на стадии строительства цены на приобретение таких квартир застройщики будут заключать с гражданами договоры купли-продажи квартир с оплатой гражданами задатка в ограниченном размере на средней и высокой стадии готовности многоквартирного дома. Оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья граждане будут оплачивать только после завершения строительства, в том числе за счет ипотечных жилищных кредитов.

     Кредитование  заемщиков под залог земельных  участков и строящихся на них индивидуальных жилых домов будет действенным  механизмом решения жилищных проблем, особенно в регионах, где исторически основная доля жилой застройки - частные индивидуальные дома.

     Кредитование  некоммерческих объединений граждан  на цели строительства многоквартирных  домов или создания малоэтажной  застройки, а также на цели реконструкции  и капитального ремонта многоквартирных домов будет способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению качества существующего жилищного фонда и снижению уровня его износа. Получение кредита объединением граждан, с одной стороны, является инструментом снижения операционных издержек по сравнению с индивидуальным кредитованием, а с другой стороны, выступает элементом схемы комплексной застройки территории с подготовленной документацией по планировке территории, проектной документацией.

     Кредитование  юридических и физических лиц на цели строительства или приобретения жилья с целью дальнейшей сдачи его внаем предполагается развивать по мере формирования рынка жилищного найма. С развитием сегмента найма и формирования класса домовладельцев-наймодателей произойдет дифференциация стандартного ипотечного продукта и выделение отдельного продукта, учитывающего особенности жизненного цикла предмета залога, сдаваемого внаем, и качество обслуживания кредита при сдаче жилья внаем.

     Развитие  элементов инфраструктуры будет  происходить по принципу конкуренции и эффективного распределения рисков между участниками. По мере увеличения числа участников будет усиливаться их специализация.

     Необходимо  вырабатывать единые стандарты предоставления услуг участниками инфраструктуры, что, в свою очередь, будет способствовать снижению издержек и повышению надежности и эффективности всех этапов жизненного цикла кредита. 

5. Инфраструктура рынка ипотечного жилищного кредитования 

     Развитие  системы бюро кредитных историй  и накопление кредитных историй  позволит значительно повысить информированность участников рынка ипотечного жилищного кредитования относительно платежной дисциплины заемщиков.

     Развитие  рынка ипотеки будет сопровождаться повышением качества услуг оценщиков. В связи с этим предполагается создать единую электронную базу оценки объектов, доступную всем участникам рынка ипотеки. Эта база позволит сравнивать оценки объектов в одном регионе и проводить анализ рынка. Для повышения сопоставимости оценки стоимости жилья, предлагаемой Федеральной службой государственной статистики и Министерством регионального развития Российской Федерации, целесообразно наладить информационный обмен. Повышению качества предоставляемых оценщиками услуг будет способствовать разработка стандартов качества работы оценщиков саморегулируемыми организациями оценщиков.

     Повышение эффективности работы судебной системы  позволит сократить сроки взыскания  по дефолтным закладным вдвое, что  снизит издержки кредитора и заемщика и позволит оптимизировать финансовые потоки от реализуемого имущества.

     Система регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним станет информационно  открытой. Сведения о правах и переходе прав на недвижимость будут доступны участникам рынка, в том числе  путем создания единой электронной  базы зарегистрированных прав. Механизмы документооборота при регистрации указанных прав станут унифицированными во всех регионах. Таким образом, в результате процессов стандартизации и унификации предусматривается значительно снизить операционную и кредитную маржу в системе ипотечного жилищного кредитования, что приведет к интегральному положительному эффекту для всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования. 

6. Участие государства на рынке ипотечного жилищного кредитования 

     Государству и участникам рынка ипотечного жилищного кредитования необходимо содействовать повышению финансовой грамотности населения. С этой целью предусматривается разработать образовательные программы, в которых минимальный базовый объем знаний по рынку ипотеки и других форм жилищного финансирования потенциальные заемщики будут получать в школе, средних специальных и высших учебных заведениях. Кроме того, необходимо сформировать профессиональные стандарты кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков. В результате принимаемые заемщиками решения должны быть более взвешенными, а качество ипотечного портфеля существенно повысится. Развитие инфраструктуры и повышение ее надежности приведут к повышению технологичности рынка ипотечного жилищного кредитования и скорости оборота капитала, что, в свою очередь, будет способствовать снижению издержек и повышению качества предоставляемых на рынке услуг.  

7. Региональные и местные рынки ипотечного жилищного кредитования 

     Региональная  и локальная дифференциация рынка  ипотечного жилищного кредитования сохранится. Ипотечное жилищное кредитование и другие формы ипотечного кредитования преимущественно будут развиваться  на территориях с положительными демографическими показателями. Ярко выраженная дифференциация территорий по типам востребованных и предоставляемых ипотечных жилищных кредитов будет определяться типом населенного пункта (крупные города, средние города, малые городские и сельские поселения), уровнем развития рынка жилья (классическая ипотека, ипотека под жилищное строительство) и историческими особенностями развития регионов (многоквартирные дома, индивидуальные дома и другие формы малоэтажной застройки).