Диплом ипотека

  Сегодня основные усилия банков направлены не столько на увеличение объемов кредитования, сколько на поддержание качества текущего портфеля и на минимизацию просроченной задолженности, поэтому важно рационально подходить к вопросу реструктуризации кредита. Поддержка государства позволит смягчить проблему задолженности по ипотечным кредитам и дать возможность заемщикам укрепить свое финансовое положение. Однако, очевидно, что многие заемщики не смогут выйти из трудного финансового положения даже при помощи АИЖК. Во-первых, участие в программе могут принять далеко не все заемщики, поскольку необходимо соответствовать определенным критериям. Во-вторых, реструктуризация - это не субсидия, и государство полностью не освобождает заемщика от уплаты кредита. Оно предоставляет лишь отсрочку платежей, и после окончания действия договора необходимо вернуть все средства.

  Для становления ипотечного жилищного  кредитования требуется предоставление государственной поддержки в  виде обеспечения финансовой устойчивости и принятия государством субсидиарной ответственности в силу закона по его обязательствам. Однако по мере развития ипотечного рынка и повышения оценки инвесторами надежности ипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства должны постепенно снижаться. На этапе, когда в стране будет существовать развитый первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования со стабильно большим числом его участников, сформируется достаточно высокий уровень конкуренции в сфере выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, начнет функционировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг с большим числом эмитентов.

  При этом государство должно будет определить один из дальнейших путей трансформации деятельности АРИЖК: АРИЖК будет приватизировано и станет оператором вторичного ипотечного рынка с сохранением той или иной степени контроля государства над его деятельностью, либо государство сохранит его в собственности и возложит на него функцию кредитной поддержки для групп граждан с низкими доходами. В любом случае такая практика государственной поддержки заемщика необходима и важна с точки зрения развития всей системы ипотечного кредитования и формирования рынка доступного жилья.

  На  наш взгляд, для совершенствования  государственной поддержки ипотечного кредитования необходимо:

• создать качественную систему отчета кредитных организаций о количестве просроченных долговых обязательств. Это позволит рационально осуществлять финансовую поддержку заемщиков, выделяя необходимое количество денежных средств на реструктуризацию долгов;
• смягчить требования к заемщикам, которые собираются воспользоваться реструктуризацией. В настоящее время, чтобы воспользоваться помощью государства, необходимо соответствовать определенным критериям, Многие заемщики не отвечают требованиям стандарта реструктуризации, однако при этом не меньше нуждаются в помощи;
• продолжить курс государственной поддержки граждан после завершения кризиса. Необходимо, чтобы созданное в период финансовой неустойчивости АРИЖК продолжило свое существование и продолжало работать с кредитными организациями по поддержке заемщиков.

  2.3 Причины препятствующие развитию ипотечного кредитования

  В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для  большей части населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:

  1. Количество квартир и общие  объемы жилплощади значительно  уступают из года в год растущим потребностям населения.

  2. В общей массе рост доходов  населения уступает росту цен  на жилье. И в ближайшем будущем  вряд ли с этой динамикой  произойдет что-то кардинальное (в плане улучшения).

  Следует отметить, что в СССР в целом  легче было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это - в целом. То есть советское общество было гораздо более социально ориентировано, чем Российская Федерация начала XXI в. Сейчас лишь небольшая часть лиц (такие, как, например, малоимущие и некоторые категории инвалидов) имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные жители РФ находятся в условиях свободного плавания.

  Однако  не все так печально. Во-первых, сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5% населения способно при необходимости приобрести за свой счет как минимум однокомнатную квартиру . Во-вторых, Правительство РФ в последние годы изыскало возможности выдавать населению кредиты на приобретение жилья, в общем-то, на не очень суровых условиях: от 10% годовых на срок до 30 лет. Это позитивное начинание осуществляется под эгидой Федеральной целевой программы "Жилище" . В-третьих, российская банковская система сейчас находится в такой стадии своего развития, когда выдача ипотечных кредитов населению рассматривается как не очень рискованная и вполне рентабельная операция.

  Последние два из вышеуказанных обстоятельств  сделали жилье более доступным, одновременно усилив рост цен на квартиры. Однако именно они положили начало целому направлению, именуемому ипотекой .

  На  сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного  кредитования, мы считаем, можно отнести  следующие:

  1. Законодательство не раскрывает  точного содержания понятия "имущество", что является существенным недостатком применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия имущества. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность, деньги и ценные бумаги, а также имущественные права.

  Позиция профессора Г.Ф. Шершеневича наиболее полно раскрывает понятие "имущество", включающее, с одной стороны:

  совокупность  вещей, принадлежащих лицу на праве  собственности и в силу иных вещественных прав;

  совокупность  прав на чужие действия.

  А с другой стороны:

  совокупность  вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в обладании  лица;

  совокупность  обязательств, лежащих на нем.

  Кроме того, понятие "имущество" включает также имущественные права и право требования.

  Безусловно, представленное выше определение идеально подходит для теоретической точки зрения. Однако на практике это очень усложняет реализацию механизма ипотечного кредитования. Так, в отношении ипотечного кредитования, используя данный подход, было бы ошибочно не согласиться с мнением Л.Б. Лазаренко о том, что нельзя говорить о залоге права собственности или права хозяйственного ведения, поскольку это не соответствует действительности и приводит к неоднозначному пониманию различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости. Поэтому, при использовании понятия "имущество", требуется дополнительное уточнение на законодательном уровне.

  2. Высокие процентные ставки на  ипотечные кредиты. В 2006 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12 - 15%, в то же время на Западе она находится на уровне 4 - 6%. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3 - 5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе - вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2006 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1 - 2%. Однако в 2008 г. вследствие ипотечного кризиса в США значительно ухудшилось состояние мировой экономики. По состоянию на начало 2009 г. фактический размер минимальной ставки составлял 10%.

  3. Незавершенность налоговой реформы,  которая вынуждает частных работодателей  скрывать доходы своих сотрудников.  Кредитным организациям, чтобы не  потерять клиента, приходится  использовать альтернативные методы  подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами.

  4. Стремительный рост рынка недвижимости, что делает ипотеку доступной  лишь небольшой части населения,  имеющей высокий уровень.

  5. Низкие темпы разработки и  совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, на сегодняшний день к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила гл. XIII Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и практически такой залог осуществляется без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Кроме того, ст.75 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Конечно, данную норму, может быть, следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной п.3 ст.340 ГК РФ, однако мы считаем, что законодатель должен уточнить данное положение Закона.

  Безусловно, нужно признать правомерным и  оправданным введение законодателем  ст.74 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с п.5 данной статьи допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Однако на практике такая сделка практически невозможна и не будет подлежать применению в ближайшем будущем. Во-первых, потому, что несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита. Так как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст.26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, признанное недееспособным, вправе совершать только мелкие бытовые сделки. То есть такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками. Также указанные лица, достигнув совершеннолетия либо получив статус дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным на основании ст.178 и 179 Кодекса. Отсюда вывод о том, что заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, указанные лица практически не могут быть выселены из заложенного помещения.

  6. Также в настоящее время существуют противоречия в самом Жилищном кодексе(несмотря на то, что законодатель принял на законодательном уровне понятие "жилищные отношения"). Так, положения ст.1 Кодекса о том, что жилищные отношения представляют собой отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства во взаимосвязи с положениями ст.4 ЖК, являются немотивированными и необоснованными. Кроме того, они противоречат не только сложившимся в науке представлениям о понятии и сущности жилищных отношений, но и иным нормам самого ЖК (например, ст.7, 8 и др.).

  Все эти понятия в теории гражданского права несут различную смысловую  нагрузку и их не следовало бы отождествлять.

  Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что  в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.

  Несмотря  на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в Российской Федерации.

  Есть  много способов приобретения жилья, но ипотека, пожалуй, самый реальный. Столь актуальное значение ипотечное жилищное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны. 
 
 

  2.4 Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его дальнейшего развития

  На  сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования.

  Существуют  в России и материальные основы для  развития ипотеки. Стоимость ликвидной  недвижимости в России, по оценкам  экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

  Но  если все так хорошо, если есть и  потребности, и возможности, и подкрепленная  законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.

  Преимущества  ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки  приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет  льготы по подоходному налогу. Таким  образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.