Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

     Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого  имущества, право собственности  на которое переходит на время  кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании  заемщика; [1, c. 25]

     Долгосрочный  ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под  залог приобретаемого жилья в  качестве обеспечения обязательств заемщика. [5, c. 125]

     Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального  развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для  постоянного роста совокупного  производства, и, следовательно, совокупного  дохода и совокупного потребления  необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция  наращивания экономических показателей.

     Одной из наиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги.

     Особо значимым механизмом такой «конвертации»  является ипотека из-за капитала, который  входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального  свойства - неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения  жилищной проблемы, но и важнейшим  механизмом улучшения инвестиционного  климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса  в целом.

     Развитие  ипотечного бизнеса позитивно сказывается  на развитии реального сектора экономики  в целом.

     Ипотека способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного  и дорожного машиностроения, в  деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное  кредитование дает возможность модернизировать  производства, что приводит к повышению  качества и конкурентоспособности  продукции—все это ведет к  увеличению экономического потенциала страны. [2, c. 49]

     Развитие  ипотечного кредитования оказывает  положительное влияние на преодоление  социальной нестабильности.

     Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает удовлетворить  потребность населения в жилье. [6, с. 254]

     Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог  и возвращает свои средства. Разумеется, в случае с ипотекой для этого  необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном  кредитовании также способствует целевой  характер ссуд. Операции с недвижимостью  зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

     Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное  направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим  институтом. Поэтому, чем больше в  банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее  ее деятельность в экономической  системе в целом.

     Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации.

     Создание  в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих  вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

     Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу  между процентными ставками в  различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны. [3, c. 78]

     Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное  внимание развитию системы ипотечного кредитования. т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

     Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

     - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

     - рынок недвижимости «связывает»  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего  американца уходят на оплату  долгов по недвижимости,

     - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону  (например, не финансируют зарубежных  производителей через покупку  импортных потребительских товаров);

     - применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире  системе обеспечения гарантий  возвратности кредитов.

     Все вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

     Традиционная  советская система жилищного  финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий.

     В Казахстане с самого начала экономических  преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень  медленными темпами.

     Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу  между процентными ставками в  различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны. [6, c. 78]

     Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное  внимание развитию системы ипотечного кредитования. т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

     Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

     - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

     - рынок недвижимости «связывает»  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего  американца уходят на оплату  долгов по недвижимости,

     - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону  (например, не финансируют зарубежных  производителей через покупку  импортных потребительских товаров);

     - применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире  системе обеспечения гарантий  возвратности кредитов.

     Все вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

     Традиционная  советская система жилищного  финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась  в централизованном распределении  бюджетных ресурсов для строительства  государственного жилья и его  бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение  жилищных условий.

     В Казахстане с самого начала экономических  преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень  медленными темпами.

     Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита.

     1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

     Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

     Заемщик и все совершеннолетние члены  его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

     Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства.

     2. Длительность срока предоставления  кредита.

     Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

     3. Большинство ипотечных ссуд носят  целевой характер.

     4. Ипотечный кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

     - сумма кредита, как правило,  составляет не более 60-70% рыночной  стоимости покупаемого жилья;

     - величина ежемесячного платежа  по кредиту не должна превышать  30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

     - при процедуре оценки вероятности  погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. [7]

     Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

     Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

     Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество  по классификации ГК РК, при наличии  на него прав, зарегистрированных в  порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это  залог недвижимости, подвергнутый государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

     В качестве предмета ипотеки может  выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском  обороте и имеется возможность  его отчуждения.

     В сущности, первичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю  совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой  в соответствующие обязательственные  отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения  обязательства предоставляет, а  кредитор (залогодержатель) принимает  в залог недвижимое имущество.