4) использование части чистого  дохода КФГИК для участия в  программах ипотечного кредитования  ИЖС и коммерческого жилья;

     5) формирование единой информационной  базы финансовых институтов с  целью эффективного управления  ипотечными рисками;

     6) приведение системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов  к стандартам ЕС и использование  передового мирового опыта в  целях повышения прозрачности  страхового рынка в сфере ипотечного  кредитования.

     Данные  меры позволят обеспечить снижение рисков в области ипотечного кредитования и устойчивость финансовой системы  с достижением главной цели —  повышения доступности жилья  для широких слоев населения.

     В результате реализации программы планируются  следующее результаты:

     1. При ежегодном темпе роста  ввода в эксплуатацию жилых  домов за три года будет  построено около 26,1 млн. кв. метров  общей площади жилья, в том  числе в 2008 году — 8,2 млн.  кв. метров, в 2009 году — 8,6 млн.  кв. метров, в 2010 году — 9,3 млн.  кв. метров общей площади. За  эти годы по всем источникам  финансирования будет построено  около 236 тыс. квартир;

     2. Предусматривается ввести 2,1 млн.  кв. метров доступного жилья (21 800 квартир), в том числе в 2008 году — 0,86 млн. кв. метров, в  2009 году — 0,73 млн. кв. метров, в  2010 году — 0,51 млн. кв. метров;

     3. Предусматривается ввести 363,1 тыс.  кв. метров арендного (коммунального)  жилья (4 320 квартир) за счет  средств республиканского бюджета;

     4. Наряду с этим предполагается  строительство арендного (коммерческого)  жилья за счет частных инвестиций  с ежегодным объемом не менее  96 тыс. кв. метров (800 квартир);

     5. Прогнозируется ввести 17,1 млн. кв. метров индивидуальных жилых  домов, в том числе: в 2008 году  — 5,3 млн. кв. метров, в 2009 году  — 5,6 млн. кв. метров, в 2010 году  — 6,2 млн. кв. метров;

     6. Районы жилищной застройки будут  обеспечены инженерно-коммуникационной  инфраструктурой;

     7. Будут созданы новые рабочие  места для более чем 120 тыс.  человек;

     8. Улучшится архитектурный облик  городов и других населенных  пунктов;

     9. Увеличится сбор налогов в  бюджет от строительной деятельности, в том числе налога на имущество,  подоходного налога с работников  строительной отрасли;

     10. Ожидается мультипликативный эффект  в смежных отраслях за счет  увеличения выпуска продукции  промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической  и химической промышленности, а  также предметов обустройства  нового жилья.

     2.4 Пути повышения эффективности ипотечного кредитования

 

     Ипотечное кредитование существует на постсоветском  рынке банковских услуг уже как  минимум 6-10 лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить о его влиянии  на ситуацию на рынке жилья не приходится. До кризиса ипотечные кредиты  выдавались многими банками, однако, на очень короткий срок (не более 5 лет, чаще всего – на 1-3 года) и под  высокие проценты (до 20% годовых в  валюте). Эти условия резко потенциальных  сужали круг клиентов. Весь мировой  опыт свидетельствует, что только ипотека  способна решить жилищную проблему, увеличить  оборотные средства предприятий, расширить  базу фондового рынка, вовлечь в  экономический оборот деньги населения. Мировая практика показывает, что  ипотека может успешно функционировать  при годовой инфляции, не превышающей 25%.[29, с. 164]

     Содержание  факторов перспективного развития ипотеки  раскрыто в приложении .

     Подобное  сочетание интересов, представленное в приложении 4., создает необходимые  качественные и количественные предпосылки  для решения жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования.

     На  начальном этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два варианта предоставления ипотечных кредитов (Приложение 5).

     Независимо  от варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный кредит предоставляется  в соответствии с установленной  процедурой, которая еще не получила типового оформления.

     Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой для  создания большого количества вариантов  получения заемщиком ипотечного кредита. Их наличие и выбор в  конкретном случае связаны:

     – с положением заемщика в обществе;

     местом  работы и стабильностью его предприятия;

     наличием  или отсутствием у него достаточных  для внесения авансового платежа  средств;

     – возможностью и необходимостью продажи  имеющейся у него квартиры, а также  характером процесса, связанного с  такой продажей.

     Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного рынка различных  технологий, позволяющих реализовать  все возможные варианты действий, удобные как для заемщиков, так  и для кредиторов и других участников ипотечного рынка (табл. 1.).

     Для нашей страны наиболее подходит приобщение к «расширенной открытой модели»  ипотеки. Это двухуровневая система  ипотеки, когда сначала банк выдает кредит (первый уровень), а потом  продает его инвесторам, которые  привлекают под этот кредит деньги (второй уровень).

     Таблица 1 - Технологии ипотечного кредитования

 

     Первоначальный  взнос заемщика должен составлять не менее 10% от стоимости жилья. Если у  возможного заемщика на данный момент нет такой суммы, банк может предложить ему открыть накопительный счет, на который клиент в течение определенного  времени будет регулярно вносить  оговоренную сумму. Это докажет  кредитоспособность клиента. После  этого банк выдает клиенту ипотечный  кредит, частично из его же накопленных  средств и полученного с них  дохода. [32, с. 306]

     Заемщик (клиент) может и самостоятельно найти подходящее ему жилье, а  потом обратиться в банк за получением ипотечного кредита – подобное может  соответствовать возможностям универсальных  банков. Проверив кредитоспособность клиента, банк помогает ему выбрать  подходящую квартиру из банка данных агентства недвижимости, включающего  как первичный, так и вторичный  рынки жилья с учетом всех требований заемщика.

     Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободные денежные средства на строительство жилья и на покупку  жилья на вторичном рынке. За счет сокращения числа посредников стоимость  жилья станет дешевле, что может  понизить процент за банковский кредит.

     Агентство недвижимости, работающее с ипотечным  банком должно решать следующие задачи:

• пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
• предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
• подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость. Сводный бухгалтерский баланс представлен в приложении 6.

     Таким образом, в экономическом отношении  ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты  недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

 

      ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

     Формирование  системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, Нидерландах  и других странах начиналось не в  условиях высокоразвитой экономики. Ипотечные  банки получили развитие и в странах, где наблюдаются экономические  процессы, схожие с Казахстаном. Ряд  экономических условий в Мексике  и в Казахстане совпадают –  инфляция, спад производства, дефицит  жилья. Тем не менее с середины 1994 г. рынок ипотечных кредитов в Мексике активно развивается. Коммерческие банки увеличивают объемы ипотечного кредитования, участниками системы ипотечного кредитования становятся пенсионные и другие фонды, некоторые государственные институты. Так же, как и в других странах, формирование системы ипотечного кредитования в Мексике проходит при активном участии государства. Правительство за последнее время сильно увеличило инвестиции в жилищное строительство, одновременно с этим принимаются шаги по упрощению бюрократизированных процедур в сфере строительства и финансирования жилья, регистрации сделок с недвижимостью. Система ипотечного кредитования развивается довольно успешно. Инфляция не является тормозом для развития. [31, с. 64]

     Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная  с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Наличие вторичного рынка ссуд под  недвижимое имущество предоставляет  коммерческим банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может  продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности  и платежеспособности. Для ипотечных  банков продажа закладных служит источником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот рынок  способствует переливу капитала в более  рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также  уменьшает разницу между процентными  ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабах  всей страны. [32, с.169]

     Все это еще раз свидетельствует  о том, что развитие ипотечного кредитования положительно влияет на стабильность и устойчивость банковской системы  страны в целом. Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных  институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной  и удовлетворяющей разнообразные  потребности экономики. Сегодня, в  условиях банковского кризиса именно ипотека может стать «спасательным  кругом» для многих банков. Создание и развитие эффективной системы  ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте  банков в экономической жизни  страны.

     Формирование  рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода в несколько  лет. Таким образом, перед банками  стоит задача создания вторичного рынка  ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции.

     На  рынке наблюдается просто небывалая  активность предложения. В первом квартале нынешнего года ипотечные кредиты  абсолютно лидировали среди прочих финансовых продуктов по рекламе. Банки  самыми разными путями стремятся  заинтересовать потенциальных клиентов ипотечных программ. Одни снижают  размер первоначального взноса при  покупке квартиры, как это сделал, например, Казкоммерцбанк в конце  прошлого года. Другие готовы дать ипотечный  кредит вообще без первоначального  взноса, правда, с дополнительным залогом («БанкЦентрКредит»). Невзирая на собственные  риски, финансисты упрощают процедуру  рассмотрения заявок и делают разные другие шаги навстречу клиенту.