Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

     Несмотря  на все трудности, с которыми сталкивается рынок ипотечного кредитования в  Казахстане, мы наглядно показали, что  он развивается весьма динамично - уменьшаются  проценты, улучшаются условия, банки  меряются силами в конкурентной борьбе, и расклад не всегда так однозначен, как казалось бы - порой молодые  банки опережают по качественному  развитию более крупные и известные. Основной вопрос, который особенно беспокоит будущих покупателей - это стремительный рост цен на недвижимость. По мнению аналитиков цены на недвижимость будут падать только в том случае, когда предложение  будет соизмеримо со спросом. В Алматы и Астане стоимость жилья растет из-за высокого притока граждан из малых городов и аулов, в то же время у многих жителей появляются излишки денег, которые они предпочитают вкладывать в недвижимость. Роль банков в росте цен минимальна и ограничена внедрением ипотечного инструмента  на местный рынок.

     20 апреля 2007 года постановлением Правительства  Республики Казахстан была утверждена  Государственная программа жилищного  строительства в Республике Казахстан  на 2008—2010 годы, разработанная министерством  индустрии и торговли РК. [25]

     Основной  целью данной программы является комплексное решение проблем  развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья  широким слоям населения, для  создание полноценного сбалансированного  рынка жилья как со стороны  предложения, так и со стороны  спроса; привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства; стимулирование развития индивидуального  жилищного строительства; развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки; совершенствование  систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов

     Ипотечное кредитование — один из самых эффективных  способов привлечения инвестиций в  жилищную сферу. Именно ипотека позволяет  согласовать интересы населения  — в улучшении жилищных условий, банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса  — в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного  в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение  ипотечного кредитования населения.

     Предоставление  гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального  взноса составлял около 40—50%, кредит предоставлялся на срок не более 5—10 лет.

     С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению  в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная  с 2005 года, ставки вознаграждения в  банках второго уровня составляют порядка 10—13% годовых, размер первоначального  взноса снизился до 10—15% годовых, срок кредита составил в среднем 10 лет.

     Однако  даже при таком развитии системы  ипотечного кредитования данный вид  услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан  Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие достаточных  средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального  взноса. Для решения этой проблемы были образованы КИК и КФГИК.

     Целью деятельности КИК является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных  кредитов.

     КИК выкупает права требования по котировочной ставке, которая зависит от уровня инфляции, маржи инвесторов, маржи  КИК, страховых резервов и расходов на эмиссию. Так, если в 2002 году котировочная ставка составляла 14%, то в настоящее  время она составляет 9,6%.

     За  весь период своей деятельности по состоянию на 1 марта 2007 года КИК  у банков второго уровня и ипотечных  организаций приобретены права  требования по 30 899 ипотечным кредитам на сумму более 79 млрд. тенге, в том  числе в рамках рыночной программы  компании 24 024 ипотечных кредита  на общую сумму 62,8 млрд. тенге, в рамках Госпрограммы — 6 875 ипотечных кредитов на общую сумму 16,5 млрд. тенге. [25]

     Целью деятельности КФГИК является создание благоприятных условий для повышения  доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков между банками второго уровня и ипотечными компаниями, выдающими  ипотечные кредиты, инвесторами  и страховыми организациями.

     Создание  системы гарантирования ипотечных  кредитов позволило Казахстану оптимизировать и расширить рынок ипотечных  кредитов, повысить его устойчивость. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИК до 100% чистых убытков кредитора  в течение срока всего кредита.

     По  состоянию на 1 марта 2007 года КФГИК  выдано 9 399 гарантированных обязательств на общую сумму ипотечных кредитов 28,5 млрд. тенге, в том числе на приобретение доступного жилья — 7 912 гарантийных обязательств на сумму  ипотечных кредитов — 20,1 млрд. тенге. Удельный вес участия КФГИК в  программе реализации доступного жилья  в целом по республике составил в  количестве введенных квартир 51%, в  количестве реализованных квартир  — 61%. Это означает, что в целом  по республике каждая вторая квартира, построенная за счет бюджета, получена гражданами при содействии КФГИК.

     В семи регионах республики, в том  числе городах Алматы и Астане, удельный вес по обоим показателям  выше.

     Анализ  реализации Госпрограммы показал нежелание  банков второго уровня и ипотечных  организаций участвовать в реализации Госпрограммы, поддержании установленных  условий ипотечного кредитования 10/10/20 (процентная ставка/ минимальный первоначальный взнос в%/ срок кредитования), а также  выявил факты предъявления ими дополнительных требований к претендентам на получение  доступного жилья, что значительно  снижает социальную направленность программы.

     Система жилищных строительных сбережений представляет собой механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений (в настоящее время  не менее 25% от стоимости жилья), в  целях получения займа для  улучшения жилищных условий на территории Республики Казахстан.

     Данная  система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена  для категории граждан, не имеющих  достаточных средств для внесения первоначальных взносов при получении  ипотечных кредитов в банках второго  уровня, но имеющих достаточно стабильный доход.

     Роль  государства в отношениях между  субъектами системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки  системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам Республики Казахстан — вкладчикам премии по вкладам на эти сбережения.

     Участником  системы строительных сбережений является жилищный строительный сберегательный банк, вкладчики банка и государство, осуществляющее начисление и выплату  премий по вкладам в жилищный строительный сберегательный банк.

     Слабой  стороной является то, что система  жилищных строительных сбережений фактически не участвует в реализации Госпрограммы. Так, начало введения системы ЖССБ по Госпрограмме — 2005 год, срок накопления средств — 3 года, начало действия системы  ЖССБ — с 2008 года

     Повышение доступности жилья для широких  слоев населения будет обеспечиваться также путем совершенствования  механизмов ипотечного кредитования и  системы жилищных строительных сбережений для населения.

     Развитие ипотечного кредитования

     Будут предусмотрены следующие меры по дальнейшему развитию системы ипотечного кредитования.

     1. Поэтапное снижение ставки вознаграждения  в зависимости от ситуации  на фондовом рынке.

     2. Выпуск КИК долгосрочных ипотечных  облигаций. Указанные облигации  будут размещаться среди пенсионных  фондов и других институциональных  инвесторов. Часть облигаций будет  размещена среди национальных  компаний по низкой ставке.

     3. Пополнение уставного капитала  КИК для выпуска долгосрочных  ипотечных облигаций.

     4. Использование чистого дохода  КИК для снижения средневзвешенной  ставки заимствования за счет  получаемого дохода от инвестирования  в финансовые инструменты.

     5. Предоставление долгосрочных бюджетных  кредитов КИК по льготной ставке  вознаграждения, не превышающей  0,5% годовых, и на сумму средств,  направленных на строительство  доступного жилья, которое предполагается  реализовать через систему ипотечного  кредитования. Данные бюджетные  кредиты будут использоваться  исключительно для ипотечного  кредитования через банки-партнеры  КИК приоритетных категорий населения  в соответствии с правилами  реализации доступного жилья,  утверждаемыми Правительством Республики  Казахстан. При этом максимальная  маржа банков-партнеров КИК должна  быть не более трех процентов  годовых, а маржа КИК — не  более одного процента годовых.

     Кроме того, необходимо рассмотреть возможность  использования части пенсионных накоплений граждан для оплаты первоначального  взноса при ипотечном кредитовании.

     Таким образом, конечная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам для приоритетных категорий населения может составить  не более 8% годовых.

     Развитие системы жилищных строительных сбережений

     Будут предусмотрены меры по предоставлению долгосрочных жилищных займов по льготной ставке вознаграждения через систему  жилищных строительных сбережений приоритетным категориям населения.

     Для обеспечения предоставления льготных жилищных займов необходимо рассмотреть  возможность принятия следующих  мер по развитию системы жилищных строительных сбережений:

     1) внедрение нового финансового  инструмента — предварительного  жилищного займа, который позволит  участникам жилищных строительных  сбережений получить жилищный  заем, не дожидаясь окончания  трехлетнего срока накопления  по договору о жилищных строительных  сбережениях, а также без первоначального  взноса;

     2) определение оператором, предоставляющим  жилищные займы, ЖССБ;

     3) предоставление долгосрочного бюджетного  кредита ЖССБ по ставке вознаграждения, не превышающей 1% годовых, и  на сумму средств, направленных  на строительство доступного  жилья, которое предполагается  реализовать посредством использования  системы жилищных строительных  сбережений; [26]

     4) предоставление предварительных  жилищных займов за счет бюджетных  кредитов приоритетным категориям  граждан;

     5) установление максимальной разницы  между ставкой вознаграждения  по предварительному жилищному  займу, предоставляемому приоритетным  категориям населения за счет  бюджетных кредитов, и ставкой,  по которой такие бюджетные  кредиты представлены ЖССБ, на  уровне трех процентов годовых.

     Предварительные жилищные займы со ставкой вознаграждения не более 8% годовых за счет бюджетных  кредитов будут предоставляться  исключительно приоритетным категориям населения для приобретения доступного жилья в соответствии с правилами  реализации доступного жилья, утверждаемыми  Правительством Республики Казахстан.

     Развитие системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов

     Новые подходы к ипотечному и жилищному  кредитованию, увеличение его объемов  и рисков повышают роль системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов в  целях обеспечения надежной устойчивости данного рынка.

     Будут предусмотрены меры по дальнейшему  развитию системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов:

     1) создание эффективной и гибкой  ценовой политики КФГИК для  обеспечения финансовой устойчивости  реализации предлагаемых КИК  и ЖССБ механизмов с целью  снижения ставки вознаграждения  до 8% и увеличения сроков кредитования;

     2) создание новых механизмов гарантирования  для разделения ипотечных рисков  по предоставлению предварительных  жилищных займов ЖССБ приоритетным  категориям граждан без первоначального  взноса;

     3) пополнение уставного капитала  КФГИК в целях обеспечения  доступности ипотечного кредитования  и жилищных займов для широких  слоев населения, приобретающего  жилье, построенное за счет  бюджетных кредитных средств,  предоставляемых МИО;