Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

     Этим  в большинстве случаев исчерпываются  потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к  кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

     В последнем случае для банка (кредитной  организации) реализуется в единичном  или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее  наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных  ресурсов, которые он был бы готов  выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

     Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением  записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные  долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

     Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечные  кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата  процентов и погашение кредита  возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под  аренду погашение ипотечного займа  возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий  с целью расширения земельных  угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых  и подсобных помещений, так как  прирост доходов в сельском хозяйстве  относительно невысок.

     В условиях становления кредитной  системы Казахстана и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление казахстанской  и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы  ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный  зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных  моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для  современного Казахстана подходы к  организации системы ипотечного жилищного кредитования. [8, с.346]

     После анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод:

     - на первом этапе ипотечным  облигациям должны быть предоставлены  определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких  финансовых инструментов станет  достаточно большой, можно будет  постепенно аннулировать преференции  без заметного ущерба для функционирования  системы.

     В целом, сочетание внутренних и внешних  факторов привело к росту отдельных  групп риска для финансовой стабильности в Казахстане в 2007 году. Карта оценки рисков для финансовой стабильности представлена в приложении 1

     В 1993 году, согласно Указу Президента РК, была утверждена государственная  программа новой жилищной политики, которая предусматривала выдачу долгосрочных льготных кредитов на приобретение или строительство жилья на срок до 30 лет. Цель при этом была проста - дать возможность улучшить жилищные условия семьям со средними и низкими  доходами. Для реализации программы  был создан Государственный банк жилищного строительства, через  который с 1994 по 1997 год и шло  кредитование.

     Это была последняя инициатива государства, предусматривающая льготное выделение  долгосрочных кредитов гражданам, простоявшим  в очереди на получение бесплатного  жилья 10 и более лет. И, несмотря на явно благотворительный оттенок, она  несла в себе элементы рыночных отношений, что, кстати, спровоцировало впоследствии возникновение серьезных проблем. Речь идет об индексации кредитов в  долларовом эквиваленте, которая стала  причиной конфликта интересов людей, ставших некогда участниками  вышеназванной программы. Особенно ситуация ухудшилась после проведенной  в апреле 1999 года девальвации национальной валюты и введения свободного плавающего обменного курса тенге.

     2005 год стал первым годом реализации  Государственной программы развития  жилищного строительства в РК  на 2005-2007 годы. Поэтому делать выводы  и подводить итоги еще слишком  рано. Однако уже сейчас государственная  программа, только стартовав,  уже на ходу меняет свою  политику в сторону граждан,  остро нуждающихся в собственной  крыше над головой. После неоднократных  заседаний за столом переговоров  с банками второго уровня Казахстанской  Ипотечной Компании удалось переубедить  банки смягчить требования к  платежеспособности претендентов  на доступное жилье [6].

     Для участников специальной программы  ипотечного кредитования доступного жилья  смягчены требования к платежеспособности.

     Если  раньше минимальный доход претендентов на доступное жилье должен был  составлять на 1-комнатную квартиру 47 тысяч тенге, то теперь этот показатель снизился до 41 тысячи тенге, для 2-комнатной  квартиры требования снизились с 69 тысяч тенге до 62 тысяч тенге, для 3-комнатной - с 92 тысяч тенге  до 82 тысяч тенге.

     Оптимизированы  и требования по условиям страхования  заемщиков. При прежних условиях заемщик при оформлении ипотечного кредита в обязательном порядке  должен был осуществлять страхование  имущества, личное страхование, а в  ряде случаев и страхование гражданско-правовой ответственности, то теперь страхование  ГПО не требуется, а личное страхование  не будет обязательным.

     Кроме того консультации и предварительный  анализ платежеспособности участников Специальной программы ипотечного кредитования будут производиться  бесплатно.

     Заявления граждан, платежеспособность которых  подтверждена займодателем, и рассмотрение которых было отложено при предыдущей реализации жилья в связи с  ее завершением, будут рассматриваться  в первоочередном порядке при  условии повторного подтверждения  платежеспособности.

     Напомним, доступность жилья по Специальной  программе ипотечного кредитования обеспечивается за счет снижения стоимости  1 кв. м до 350 долларов США и увеличения срока кредитования до 20 лет, и снижения первоначального взноса и процентной ставки до 10%.

     При этом приоритетное право на приобретение жилья предоставляется молодым  семьям, имеющим детей, работникам государственных  органов и учреждений, содержащихся за счет бюджета, и работникам государственных  предприятий социальной сферы.

     Однако  нередки случаи, когда, к примеру, учительница, зарабатывающая 25 тысяч  тенге в месяц, входящая в список приоритетных категорий, не проходит банковскую квалификацию и со слезами приходит в уполномоченный орган. В таких  случаях программой допускается  привлечение созаемщика из числа  близких родственников. В случаях  же, когда не хватает доходов и  основного заемщика, и созаемщика, к примеру, для оформления в ипотеку 2-х комнатной квартиры, программой предусматривается привлечение  гаранта.

     В целях повышения спроса на жилье  и оптимизации схемы реализации жилья был внесен ряд изменений  и дополнений в Правила реализации исполнительными органами областей, городов Астаны и Алматы гражданам  РК жилья, построенного в рамках Госпрограммы. Была также упорядочена процедура  приема и рассмотрения заявлений  граждан, претендующих на приобретение жилья.

     К примеру, если до принятия изменений  приоритетными правами на внесение в список претендентов обладал тот, кто первый сдавал документы, то сейчас установлен порядок формирования единого  списка граждан, прошедших платежеспособность. По списку, в целом, принимается решение  о распределении жилья в соответствии с условиями Госпрограммы и Правилами  реализации жилья. При этом решение  о реализации жилья принимается  на основании решения комиссии, под  руководством акимов областей, в состав которой входят представители общественных организаций и средств массовой информации.

     Казахстанской Ипотечной Компании приходилось  не раз садиться за стол переговоров  с банками второго уровня и  убеждать пересмотреть коэффициенты. В конце концов, усилия КИК увенчались успехом и скептические настроения банкиров изменились в пользу граждан, остро нуждающихся в жилье.

     Теперь  можно смело заявить о реальных шагах государства по обеспечению  граждан доступным жильем, и принимаемых  мерах по увеличению доступности  ипотечного жилищного кредитования для большинства граждан. [9]

     Существенную  стабилизирующую роль играет и АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных  кредитов». Его создание служит устойчивости системы жилищного кредитования. Именно этим и объясняется солидный уставный капитал, оплаченный учредителем  Фонда Национальным Банком РК, который  составляет 500 000 000 тенге.

     Миссию  фонда государство определило как  механизм антикризисных действий в  случае, к примеру, массовой безработицы. В форс-мажорных обстоятельствах, при  которых заемщики окажутся неплатежеспособными, банки предпримут действия по изъятию  жилья с последующей его продажей. Однако банки при общем падении  цен на рынке недвижимости не смогут возместить свои средства. При таких  сценариях АО «КФГИК» компенсирует банкам разницу, которую они не дополучат  при падении цены.

     В целом, с начала реализации Государственной  программы по состоянию на 20 августа 2006 года банками-партнерами было выдано ипотечных кредитов на сумму более  одного миллиарда трехсот сорока миллионов тенге. При этом в доступности  всех слоев населения страны к  системе кредитования жилья участвуют 15 банков второго уровня: «Банк ЦентрКредит», «Банк ТуранАлем», «Темирбанк», «Цеснабанк», «Альянс Банк», «АТФ Банк», «Казкоммерцбанк», «Банк Каспийский», «Нурбанк», «TEXAKABANK», «Народный банк Казахстана», «ДанаБанк», «Индустриальный Банк Казахстана». И организации, осуществляющие отдельные  виды банковских операций: «Астана-Финанс», «Курылыс Ипотека», «БТА Ипотека» [11, с.244].

     Следует также отметить, что немаловажную роль играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Система  гарантирования (страхования) ипотечных  кредитов направлена на создание благоприятных  условий для повышения доступности  ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту между  банками второго уровня и организациями, страхующими ипотечные кредиты.

     В этой связи в 2003 году был создан Казахстанский  фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК). Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволит Казахстану оптимизировать и расширить рынок  ипотечных кредитов. Система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов предполагает покрытие КФГИК 50% кредитных рисков в течение срока всего кредита. В данное время уставный капитал  Фонда составляет 500 млн. тенге.

     У каждого банка есть своя система  оценки потенциального клиента. Ипотека - это всегда довольно рискованное  предприятие для обеих сторон - и клиента, и финансовой организации. Причиной риска служит сам клиент, который может задерживать выплаты  по кредиту или еще хуже - потерять способность их погашать, например, вследствие потери работы. Залогом  по ипотечному кредиту является, как  известно, приобретаемое имущество, однако перспектива добавлять себе лишних хлопот с его продажей банк не прельщает, тем более что существуют спекулятивные лазейки в законодательстве, которые клиент может использовать. Например, при предоставлении кредита  новый владелец подписывает нотариальное обязательство освободить жилье  в случае взыскания с него штрафа за просрочку. Но этого обязательства  не дают несовершеннолетние члены его  семьи, а выселить их можно теперь только с согласия опекунов (родителей), которые этого согласия добровольно  не дадут. [12, с.36] Суд тоже не в состоянии  нарушить конституционное право  граждан РК на жилище.

     Все подобные нюансы заставляют банк с  особой тщательностью выбирать своих  клиентов, изучая их прежнюю кредитную  историю (наличие таковой - не факт) и многое другое.

     Основной  фактор, влияющий на решение банка, это пенсионные отчисления клиента, которые отражают реальный уровень  доходов. Следом идут текущие расходы  по другим кредитам, расходы на семью, еду, одежду и т.д., вплоть до оплаты услуг сотовой связи. И после - депозиты в наличии и уже имеющаяся  собственность. Наиболее эффективные  программы предоставляются из расчета  в долларах США, так что будем  рассматривать только такие. Тенговые ипотечные кредиты страдают одной  болезнью - все они краткосрочны, не более года, максимум трех, и проценты по ним исчисляются, не в пример долларовым программам, выше. По словам некоторых  финансовых аналитиков, проводить крупные  операции в тенге пока не рекомендуется, так как на этом можно и прогадать