Ипотечное кредитование

 

Содержание

 

 

Введение

 

Актуальность выбранной темы связана, прежде всего, с тем, что кредитование является одним из важнейших направлений  деятельности коммерческих банков.

Кредитная система в Российской Федерации состоит из трёх уровней: первый представлен центральным банком, второй - коммерческими, сберегательными, ипотечными, специализированными банками, а третий - специализированными небанковскими кредитно-финансовыми институтами.

Потребительское кредитование является неотъемлемой частью современного розничного рынка, покупателями на котором являются отдельные лица и домохозяйства, приобретающие товары и услуги для личного потребления. Сфера потребительского кредитования – пока еще недостаточно сформированная часть национальной экономики России. Цель ее функционирования – повышение доходов банков и торговых организаций, удовлетворение потребностей населения в товарах и услугах на основе кредитных ресурсов, расширение его покупательских возможностей, что, в свою очередь, способствует развитию национальной экономики. Но достижение этой цели требует использования научных принципов и эффективных методов управления взаимодействиями субъектов сферы потребительского кредитования.

Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым. Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры в кредит. Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуется огромного количества справок, как раньше. В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа и вида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.

Под влиянием мирового ипотечного кризиса, в России продолжается рост ставок по ипотечным кредитам. Удорожание заемных средств может привести к дополнительному росту цен на недвижимость.  

Актуальность выбранной темы исследования обусловлена тем, что в настоящее время в России отмечено снижение объема ипотечного кредитования. Это связывают с мировым ипотечным и банковским кризисом, увеличением цен на недвижимость, а также с ужесточением требований банков к заемщикам.

На протяжении последних  нескольких лет российский рынок потребительского кредитования переживает стадию стремительного развития. Потенциал этого рынка оценивается экспертами в несколько миллиардов долларов в год. Это стимулирует все новые и новые банки выходить на сегмент розничного кредитования. Усиливающаяся конкуренция привела к тому, что решение о выдаче кредитов выдается за минимально возможные сроки – от нескольких минут до одного дня. Естественно, что методики оценки заемщика не поспевают за таким ростом рынка розничного кредитования.

Главная задача, стоящая сейчас перед банками – обеспечить минимальный уровень дефолтов при растущем объеме кредитов. Актуальность этой проблемы не вызывает сомнения по увеличивающемуся числу публикаций в прессе и ажиотажному интересу со стороны российских кредитных организаций.

Цель дипломной работы заключается  в совершенствовании системы  ипотечного кредитования физических лиц - на материалах АКБ «Транскапитал банк» (ЗАО), совершенствовании кредитных операций коммерческого банка, что позволит банку занять лидирующее положение на рынке.

Задачи дипломной работы:

- рассмотреть теоретические аспекты  построение системы кредитования  физических лиц в Российской  Федерации;

-   провести анализ ипотечного  кредитования физических лиц  в банке                  АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО);

- разработать рекомендации по  совершенствованию системы ипотечного  кредитования физических лиц  в банке АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО).

Предмет дипломной работы - система  кредитования физических лиц и направления  ее совершенствования.

Объект дипломной работы – ипотечные операции АКБ «Транскапитал банк» (ЗАО).

 Теоретической и методической  основой работы послужили нормативно  – правовые акты РФ, а также  труды следующих авторов: Гиляровская  Л.Т., Крылов Э.И.,  Поляк Г.Б., Бланк  И.А., Остапенко В.В., Ковалев В.В, ШереметА.Д. и  Сайфулин Р.С., Лукасевича И.Я. и др.

В работе были использованы как общенаучные  методы исследований: анализ, синтез, сравнение и т. д.,  так и специальные методы: экономико-статистический, экономико-математический, балансовый, расчетно-конструктивный и др.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

 

Глава 1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1. Сущность кредитования, его роль в экономике

 

Термин «система кредитования»  часто используется в учебной  литературе, в научных изданиях, в нормативных актах Центрального банка Российской Федерации. Однако при всей частоте употребления этот термин практически не раскрыт, его содержание не исследовано в полной мере. Ни в отечественной, ни в зарубежной литературе ему не уделено должного внимания. Научные работы, посвященные проблемам кредитования как системе, крайне малоисчерпаны и зачастую содержат лишь упоминание о системе кредитования, но не раскрывают ее сути.

Развитие института  потребительского кредитования в России обусловливает необходимость его  надлежащего правового регулирования. Необходимо отметить, что нормативно-правовое закрепление понятия потребительского кредитования в России отсутствует. В банковском обороте это понятие выделяют по двум признакам: статусу заемщика и целям кредитования. Потребительское кредитование связано с получением кредитов физическими лицами для удовлетворения своих личных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Выделяют его следующие виды:

- кредиты с обеспечением (залогом,  поручительством) и без обеспечения;

- строго целевые кредиты и  кредиты без определения конкретных целей;

- бумажные кредиты  (выдаваемые на основании кредитного  договора) и карточные (выдаваемые  с использованием кредитной карты);

- экспресс-кредиты (получаемые  непосредственно в магазине при  приобретении товара) и получаемые в банке.

К кредитам целевого характера относятся: автокредиты, ипотечные и образовательные  кредиты. Несмотря на широкое применение потребительского кредитования в российской банковской практике, отсутствует специальное  законодательство, регулирующее эти отношения.

Статья 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в  действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» ¹устанавливает, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставляемыми потребителю Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 25.10.2007) «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Изложенное  не позволяет согласиться с мнением  о том, что положения законодательства о защите прав потребителей неприменимы  к банковской деятельности, в частности к отношениям в сфере потребительского кредитования.

Более того, концептуально такая позиция  представляется неприемлемой и противоречащей Конституции РФ, провозглашающей  права человека и гражданина высшей ценностью, а их защиту – обязанностью государства (ст. 2).

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», которое обязательно для применения судами общей юрисдикции, было указано, что нормы Закона о защите прав потребителей распространяются на отношения в сфере потребительского кредитования.

В данном случае можно говорить о пересечении  правового регулирования сфер потребительских  и финансовых отношений (рис.3):

Рассматриваемая область правоотношений регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о защите прав потребителей, Федерального закона о банках и банковской деятельности, Федерального закона о Центральном банке Российской Федерации, Федерального закона «О рекламе» от 13.03.2006 № 38-ФЗ (ред. от 01.12.2007), Федерального закона «О защите конкуренции» от 27.06.2006            № 135-ФЗ (ред. от 01.12.2007). В настоящее время в России отсутствует специальный нормативный правовой акт, регулирующий процедуру кредитования физических лиц.

Между тем  за рубежом потребительское кредитование подвергнуто достаточно обстоятельной  правовой регламентации, главная цель которой – защита и обеспечение  прав физических лиц (потребителей) в  отношениях с более «сильной»  стороной – банком, который занимается предоставлением кредитов на профессиональной основе.²

С 1 июля 2007 г. рекомендации об информировании заемщиков  о реальной стоимости кредита  были даны для кредитных учреждений Центральным банком Российской Федерации. Однако, по мнению экспертов, далеко не все кредитные организации сообщали правду своим клиентам, особенно, если учитывать, что эффективная процентная ставка по потребительским кредитам варьируется от 90 до 124 процентов годовых при заявленных 29 процентах.

Следует отметить, что изменениями, внесенными 25 октября 2007 г. в Законе о защите прав потребителей, закреплена обязанность банков предоставлять гражданину не только информацию о полной сумме, подлежащей выплате по кредиту, но и график погашения этой суммы (ч. 2    ст. 10).

В развитие положений  ст. 10 Закона о защите прав потребителей, Центральный банк Российской Федерации  издал письмо от 29.12.2007    № 228-Т «По вопросу осуществления потребительского кредитования». В этом документе указывается на обязанность кредитных организаций соблюдать норму абз. 4 ч. 2 ст. 10 Закона. Кроме того, им рекомендуется адаптировать к указанной норме Закона политику взимания процентов за пользование кредитами и иных платежей, связанных с выдачей кредита, в частности – комиссионного вознаграждения.

Несомненным достижением комплексной  работы органов контроля и надзора  во взаимодействии с Генеральной  прокуратурой Российской Федерации  можно считать Федеральный закон  от 08.04.2008 № 46-ФЗ     «О внесении изменений и дополнений в статью 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». ³

Кредитная организация до заключения кредитного договора с заемщиком – физическим лицом и до изменения условий кредитного договора с указанным заемщиком, влекущего изменение полной стоимости кредита, обязана предоставить заемщику - физическому лицу информацию о полной стоимости кредита, а также перечень и размеры платежей заемщика – физического лица, связанных с несоблюдением им условий кредитного договора.

Кроме того, теперь кредитная организация  обязана определять в кредитном договоре полную стоимость кредита, предоставляемого заемщику - физическому лицу, а также указывать перечень и размеры платежей заемщика - физического лица, связанных с несоблюдением им условий кредитного договора.

В расчет полной стоимости кредита должны включаться платежи заемщика – физического лица по кредиту, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, в том числе платежи указанного заемщика в пользу третьих лиц в случае, если обязанность этого заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица.

В случае если полная стоимость кредита  не может быть определена до заключения кредитного договора с заемщиком  – физическим лицом и до изменения  условий кредитного договора, влекущего изменение полной стоимости кредита, поскольку кредитный договор предполагает различные размеры платежей указанного заемщика по кредиту в зависимости от его решения, то кредитная организация обязана довести до заемщика – физического лица информацию о полной стоимости кредита, определенной исходя из максимально возможных суммы кредита и срока кредитования.⁴

В расчет полной стоимости кредита  не включаются платежи заемщика –  физического лица по кредиту, связанные  с несоблюдением им условий кредитного договора.

Полная стоимость кредита рассчитывается кредитной организацией и доводится  ею до заемщика – физического лица в порядке, установленном Центральным  банком Российской Федерации.

Резюмируя сказанное, отметим, что принятые законодателем и  Центральным банком нормы направлены на создание прозрачных условий предоставления кредитов, но не носят исчерпывающий характер и не решают проблему в целом. Гражданам, обращающимся за получением кредитов на покупку товаров, по-прежнему не предоставляется полная и достоверная информация об условиях кредитования.

По нашему мнению, в  основе которого лежит позиция Конституционного Суда Российской Федерации о гражданине как экономически слабой стороне  в правоотношениях с банком, назрела  необходимость перехода к практике отказа от начисления банками комиссий по кредитному договору. В этой связи обратимся к анализу норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения по существу.

Изучение норм законодательства, регулирующего сферу потребительского кредитования, дает основание высказать мнение о неправомерности взимания с граждан дополнительных платежей (комиссий), помимо обусловленных заключением кредитного договора.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.⁵

В соответствии с принципом  свободы договора (ч. 1 ст. 421 ГК РФ) кредитные организации могут заключать с физическими лицами кредитные договоры, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон (ч. 4 ст. 421 ГК РФ), поэтому помимо платежей по названному договору, могут содержать и иные, заранее оговоренные, платежи (комиссии). Данное обстоятельство, на первый взгляд, формально вводит в правовое русло начисление кредитными организациями комиссий за открытие счета, осуществление операций по счету, а также за досрочное погашение ссуд и штрафов за просрочку платежей. Такую позицию занимает Ассоциация российских банков, излагая ее в соответствующих письмах.