Ипотечное кредитование

6. Требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования (особенно в части обращения взыскания на заложенное имущество).

 Обращает на себя внимание  тот факт, что правовой статус  участников рынка недвижимости не позволяет дальнейшему цивилизованному развитию ипотечного кредитования. До сих пор не создано необходимых правовых норм о жилой собственности, где бы однозначно устанавливались нормы регулирования между индивидуальной и коллективной собственностью. Отсутствует правовое регулирование строительно-сберегательных касс, как важнейшего элемента системы ипотечного кредитования в РФ, включая вопросы их формирования и процесса дальнейшей их деятельности.  ¹⁷

В таких условиях не исключено появление  на рынке недвижимости новых финансовых пирамид, что дискредитирует институт ипотечного кредитования, как элемент возрождения экономики страны.

 Развитие правовой базы оценочной  деятельности в процессе ипотечного  кредитования выступает в качестве  нового направления на рынке недвижимости со своей методологией, принципами исследования, понятийным аппаратом. Использование современной методологии оценки, недвижимости (метода замещения, метода издержек, метода доходов) позволяет сформировать базовую точку отсчета для включения объектов недвижимости в рыночный оборот. При этом нормативно-правовые акты по оценочной деятельности недвижимости следует рассматривать в качестве профессионального вида деятельности с учетом региональных и отраслевых особенностей. Поэтому законодатель должен определить статус независимых оценщиков, которые должны функционировать в общем правовом поле со всеми участниками рынка недвижимости. Неединичные факты  махинаций по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику. "В настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком. Другими словами, оценщик несет ответственность только перед заемщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту. Таким образом,  необходимо изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки.

 Обозначенные аспекты  являются  лишь частью целого ряда проблем,  связанных с развитием ипотечного  кредитования на современном   этапе. 

Итак, учитывая значимость и важность ипотеки в жизни  современного российского общества,  совершенствование механизмов ипотечного кредитования, развитие его новых форм, должно стать одной из первоочередных  задач государства. Итак, ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик  не вернет кредит, кредитор имеет право  распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

3. Влияние ипотечного кредитования на деятельность банка

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его  роль становится особенно заметной для  страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста  совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.¹⁸

Основной задачей государственной  политики России считается обеспечение  жильем как можно большего количества граждан. У нас в стране проблема жилья затрагивает больше, чем 60% семей. На достаточно значительные цены жилья оказывает влияние незначительный объем строительства и повышенный спрос на него, а также невысокая динамика роста в системе ипотечного кредитования.

 В последний период  ипотечное кредитование в нашей  стране занимает меньше, чем 7% от всего объема банковского  кредитования. Из-за этого к основным направлениям государственной жилищной политики можно отнести и развитие ипотечного кредитования в стране. Анализ ипотечного кредитования в России показывает, что изначально наш отечественный рынок имел прямую зависимость и от капиталовложений западных финансовых структур в тот промежуток, когда российские финансовые структуры практически мало оказывали влияние на динамику по улучшению доступности ипотечного кредитования.

Анализ ипотечного кредитования в России отмечает его особенности.

Для повышения кредитоспособности населения правительству нашей  страны пришлось создать АИЖК в качестве гаранта проблемных кредитов. Законодательная  система также оказала воздействие  на многие положительные изменения  в данной сфере. Например, было в  значительной степени увеличено воздействие государственного влияния на рынок ипотечного кредитования. Благодаря этому стали появляться доступные для нашего населения новые программы по ипотечному кредитованию: начала упрощаться и улучшаться процедура получения самой ипотеки, в значительной мере произошло понижение ставок процентов, а также наблюдается понижение размера первоначального взноса вместе со всеми вытекающими комиссиями и дополнительными платежами.¹⁹

Ипотечные кредиты сегодня  могут обладать не только четким целевым характером, но и иметь нецелевое назначение. Ипотека для приобретения недвижимости отнесена к целевому кредитованию, согласно условиям которого банк обязательно отслеживает ее применение. Основной особенностью ипотечного кредитования считается то, что при ее выдаче залогом является приобретаемая недвижимость. А именно приобретаемое жилье по ипотеке после его оформления в собственность заемщика сразу же передается на весь кредитный период в банковский залог. Ипотечное кредитование может обладать длительный периодом действия, например, 5 - 30 и более лет.

 На сегодняшний  день анализ ипотечного кредитования  в России отмечает, что оно  обладает достаточно гибкими  и хорошо адаптированными для  самых различных слоев населения  программами кредитования. Именно из-за этого кредитные аналитики рекомендуют уже в данный период производить оформление ипотечных кредитов для приобретения жилья. Потому что, если учитывать дальнейшее непрекращающееся повышение цен на недвижимость, то данное время в любом случае считается более выгодным.

Например, согласно данным на официальном сайте Сбербанка, основные ипотечные кредиты здесь  выдаются на период около 30 лет с  первоначальным взносом, который начинается от 10% и по ставкам процентов, составляющим 9,5% - 14% в рублях и 8,8% - 12,1% в валюте. Сбербанк не выделяет разницу между кредитами на готовое и строящееся жилье. Размер первого взноса на строительство индивидуального жилого дома должен быть не менее 15%, а ставки процентов находятся в пределах 11,7% - 14,75% в рублях и 9,1% - 12,1% в валюте.

 Согласно условиям  специальных программ Сбербанка,  тут предлагается ипотека с  господдержкой, при которой размер  первого взноса должен быть  не менее 20%, а ставка процентов  по кредиту составляет 11% в рублях. Также Сбербанк занимается рефинансированием кредитов других банков по ставкам процентов, которые имеют пределы 11,7 - 13,5% в рублях.²⁰

 Анализ ипотечного  кредитования в России, сделанный  в том числе и по программам  ВТБ 24, отмечает достаточно приемлемые  условия, согласно которым здесь предоставляются ипотечные кредиты на готовое, а также строящееся жилье: период около 50 лет, ставка процентов от 8,9%, первоначальный взнос в размере не менее 10% (при наличии дополнительного страхования по неисполнению обязательств по возврату кредита).

 Также в ВТБ 24 существует программа Победа  над формальностями, рассчитанная  на  тех клиентов, которые готовы  самостоятельно оплачивать 35% от  цены приобретаемого жилья. Подобные  клиенты при предъявления только  паспорта и копии водительского  удостоверения или свидетельства о пенсионном страховании, могут воспользоваться кредитом от 300 тысяч руб, в течении периода около 20 лет, по ставке процентов от 8,9% в год.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается  на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства  вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции–все это ведет к увеличению экономического потенциала страны. ²¹

Огромное значение ипотека  имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.²²

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление  банковской деятельности. Ипотечный  банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных  банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы  ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с  функционированием вторичного рынка  ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе  развития России необходимо уделять  должное внимание развитию системы  ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг  в развитии рыночных отношений в  России.

Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой банковской практике выработано несколько эффективных  механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования (схема 1.3).

Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

Рисунок 1.3 -  Система стройсбережений²³

Функционирование системы стройсбережений  предполагает осуществление мобилизации  свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений  является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.

На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 8-10. Накопив за данный период 40-50% от оговоренной в договоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении стройсберссуд.

На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Несмотря на определенные ограничения  масштабов использования системы  стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемами сбережений вкладчиков), перспективы использования  данной формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ). Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти. ²⁴