Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Мая 2012 в 17:18, дипломная работа

Описание

Оценка объектов недвижимости подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Здания и сооружения могут быть оценены вместе с земельным участком, на котором объекты расположены, а также отдельно от него. зучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели: исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта недвижимости.

Содержание

Введение
1. Теоретические основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости
1.1. Понятие недвижимости и ее классификация
1.2. Технология определения рыночной стоимости объекта недвижимости
1.3. Правовые основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости
2. Экономический анализ объекта недвижимости
2.1. Анализ рынка недвижимости
2.2. Анализ местоположения и инфраструктуры района
2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости
3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи
3.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Термины и определения
3.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом
3.3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
3.4. Согласование результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости
3.5. Требования к договорам купли-продажи нежилых помещений
Заключение
Библиографический список
Приложения

Скачать (1.95 Мб) Сколько стоит заказать работу?
Работа состоит из  1 файл

Диплом (без графиков).doc

— 2.80 Мб (Скачать документ)

При расчете корректировок цен аналогов использовался метод нормировки, основанный на балловой оценке каждого параметра, существенно влияющего на стоимость объекта. В качестве параметров сравнения использовались: месторасположение, этаж, площадь, наличие парковки, техническое состояние, охрана, транспортная доступность.

Суть метода нормировки заключается в следующем:

1. Стоимость объектов-аналогов корректируются в соответствии с возрастом объекта оценки - приводятся к прогнозируемой величине, которой была бы равна стоимость объекта-аналога, если бы его фактический (на момент продажи) срок службы совпадал с возрастом объекта оценки.

2. Составляется базовая таблица, где использованы прямые значения элементов сравнения, описанные численно или качественно. Для проведения корректного анализа в данном методе достаточно пять объектов-аналогов, выбранных для сравнения.

3. Составляется таблица “балловой” оценки элементов сравнения (таблица нормировки). Причем для каждого отдельного элемента шкала оценки может быть любой и независима от остальных элементов. Чем больше максимальное значение шкалы, тем тоньше и точнее анализ данного фактора. 

4. Полученные нормированные коды суммируются, затем для каждого объекта-аналога производится расчет коэффициента нормировки, равный отношению стоимости одного квадратного метра объекта-аналога к соответствующей сумме нормированных кодов. На основании этих данных вычисляется средневзвешенный коэффициент нормировки.

5. Используя произведение величины нормированного кода объекта оценки, средневзвешенного коэффициента нормировки объектов-аналогов и значения площади оцениваемого объекта, мы получаем расчетную стоимость.

В таблице 17 представлены параметры сравнения объектов аналогов в баллах.

 

Таблица 17 - Параметры сравнения

Показатели  

Приоритет
аналога

Техническое      состояние

Общая пл-дь

Место   положение

Охрана

Транспортная доступность

Этажность

Наличие парковки

Стоимость

руб.

Приоритет параметра

 

8

4

7

4

6

6

6

 

Объект оценки

 

6

3

5

4

5

4

4

 

г. Самара Карла Маркса/Авроры

1

7

4

5

4

6

4

5

32 300,0  

г. Самара Московское/Масленникова

1

6

4

6

3

6

6

4

32 818,2  

г. Самара Революционная, 70

1

5

3

5

4

6

5

3

34 033,0  

г. Самара Красноармейская/Куйбышева

1

6

4

5

4

6

4

4

31 400,0  

Антонова-Овсеенко

1

7

3

4

4

4

5

5

28 172,4  

Сумма баллов по строкам

5

37

21

30

23

33

28

25

 


 

В таблице 18 представлена нормировка балльных параметров.

 

Таблица 18 - Таблица нормировки балльных параметров

№
п/п

Показатели

Приоритет
аналога

Техни   ческое состоя    ние

Общая пл-дь

Место   положение

Охрана

Транспортная доступность

Этажность

Наличие парковки

Средневзв.
знач.баллов

Цена одного
балла

 

Приоритет параметра

 

8

4

7

4

6

6

6

41

 

 

Объект оценки

 

0,162

0,143

0,167

0,174

0,152

0,143

0,160

0,157

 

1

г. Самара Карла Маркса/Авроры

1

0,189

0,190

0,167

0,174

0,182

0,143

0,200

0,178

181765

2

г. Самара Московское/Масленникова

1

0,162

0,190

0,200

0,130

0,182

0,214

0,160

0,178

183879

3

г. Самара Революционная, 70

1

0,135

0,143

0,167

0,174

0,182

0,179

0,120

0,156

218120

4

г. Самара Красноармейская/Куйбышева

1

0,162

0,190

0,167

0,174

0,182

0,143

0,160

0,167

188504

5

Антонова-Овсеенко

1

0,189

0,143

0,133

0,174

0,121

0,179

0,200

0,164

172074

 

Средневзвешенное значение цены одного балла  равно 188 868.

Найдем стоимость объекта оценки, руб. (таблица 19).

Умножаем 188 868 на 0,157 и получаем стоимость 1кв.м.

 

Таблица 19 - Стоимость объекта оценки, руб.

Стоимость 1 кв. м объекта оценки с учётом стоимости земли, руб./кв. м

29 746

Площадь оцениваемых помещений, кв. м

100,00

Стоимость объекта оценки, руб.

2 974 574,90


Рыночная стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом (методом нормировки) с учетом НДС составляет: 2 974 574,90 руб.

В рамках сравнительного подхода, для получения более точного значения рыночной стоимости объекта оценки, были использованы два метода: метод сравнения продаж (нормировки) и метод анализа иерархий (МАИ). Затем полученная стоимость была согласована с применением весовых коэффициентов.

Расчёт стоимости объекта оценки методом анализа иерархий представлен в таблице 20.

 

Таблица 20 - Расчёт стоимости объекта оценки методом анализа иерархий

1 - равное влияние параметров

 

3 - умеренное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

5 - существенное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

7 - значительное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

9 - очень сильное превосходство влияния на стоимость одного параметра по сравнению с другим

2,4,6,8 - соответствующие промежуточные значения

 

          Числовые оценки матрицы парных сравнений для критериев

КРИТЕРИИ

Общая площадь,        кв. м

Наличие парковки

Этажность

Местоположение

Техническое состояние

Общая площадь, кв. м

1

1/2

1

1/3

2

Наличие парковки

2

1

1/2

1

2

Этажность

1

2

1

1/3

1/2

Местоположение

3

1

1/2

1

1

Техническое состояние

1/2

1/2

2

1

1

Отношение согласованности (ОС)  =  8,85%

Величина ОС должна быть порядка 10% или менее, чтобы быть приемлемой. В некоторых случаях допускается ОС до 20%, но не более, иначе надо проверить свои суждения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                     Общая площадь, кв. м

Аналог

                                                        Описание

Объект оценки

                                                           100,00

Аналог 1

                                                            114.5

Аналог 2

                                                           110,00

Аналог 3

                                                             91,00

Аналог 4

                                                             60,00

Аналог 5

                                                             63,00

 

 

 

 

                                                                                                          Продолжение таблицы 20

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

 

Нормализо-ванные оценки вектора приоритета

Объект оценки

1

1

1

1/2

2

2

1,148698

0,183145

Аналог 1

1

1

2

1/2

2

2

1,319508

0,210378

Аналог 2

1

1/2

1

1/2

2

1

0,870551

0,138798

Аналог 3

2

2

2

1

1

1

1,515717

0,241661

Аналог 4

1/2

1/2

1/2

1

1

1

0,659754

0,105189

Аналог 5

1/2

1/2

1

1

1

1

0,757858

0,120830

Сумма

6,0000

5,5000

7,5000

4,5000

9,0000

8,0000

6,272086

 

Отношение согласованности (ОС) = 7,39%                   Должно быть < 10%, допускается < 20%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                 Наличие парковки

Аналог

  Описание

 

 

Объект оценки

                                        на 25-30 машин

Аналог 1

                                        на 10-15 машин

Аналог 2

                                         на 10-15 машин

Аналог 3

                                        на 15-20 машин

Аналог 4

                                        на 30-35 машин

Аналог 5

                                         на 5-10 машин

 

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

 

Нормализо-ванные оценки вектора приоритета

Объект оценки

1

1/2

1/2

1/2

3

1/2

0,715485

0,102234

Аналог 1

2

1

1

1

4

1

1,515717

0,216577

Аналог 2

2

1

1

3

4

1

1,888175

0,269797

Аналог 3

2

1

1/3

1

4

1/2

1,059224

0,151350

Аналог 4

1/3

1/4

1/4

1/4

1

1/2

0,304182

0,043464

Аналог 5

2

1

1

2

2

1

1,515717

0,216577

Сумма 

9,3333

4,7500

4,0833

7,7500

18,0000

4,5000

6,998499

 

 

Отношение согласованности (ОС) = 0,89%                    Должно быть < 10%, допускается < 20%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                         Этажность

Аналог

Описание

 

 

Объект оценки

                                                  3 этаж

Аналог 1

                                                  1 этаж

Аналог 2

                                                 2 этаж

Аналог 3

                                                  4 этаж

Аналог 4

                                                  2 этаж

Аналог 5

 

 

     1 этаж

 

 

                                                                                                           Продолжение таблицы 20

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

 

Нормализо-ванные оценки вектора приоритета

Объект оценки

1

2

1

1/2

2

2

1,148698

0,199097

Аналог 1

1/2

1

2

1

2

1

1,148698

0,199097

Аналог 2

1

1/2

1

1/3

1

1

0,698827

0,121124

Аналог 3

2

1

3

1

1/3

3

1,148698

0,199097

Аналог 4

1/2

1/2

1

3

1

1/2

0,821876

0,142451

Аналог 5

1/2

1

1

1/3

2

1

0,802742

0,139134

Сумма

5,5000

6,0000

9,0000

6,1667

8,3333

8,5000

5,769540

 

Отношение согласованности (ОС) =17,74%         Должно быть < 10%, допускается < 20%.

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                  Местоположение

 

Аналог

       Описание

 

 

Объект оценки

                                                   хорошее

Аналог 1

                                                  хорошее

Аналог 2

                                         удовлетворительное

Аналог 3

                                                  хорошее

Аналог 4

                                         удовлетворительное

Аналог 5

                                         удовлетворительное

 

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

 

Нормализованные оценки вектора приоритета

Объект оценки

1

1

1/2

2

1/2

1/3

0,698827

0,103198

Аналог 1

1

1

1/2

2

1/3

1/3

0,644394

0,095160

Аналог 2

2

2

1

3

1

1

1,643752

0,242738

Аналог 3

1/2

1/2

1/3

1

1/3

2

0,560978

0,082841

Аналог 4

2

3

1

3

1

2

2,047673

0,302387

Аналог 5

3

3

1

1/2

1/2

1

1,176079

0,173676

Сумма

9,5000

10,5000

4,3333

11,5000

3,6667

6,6667

6,771702

 

Отношение согласованности (ОС) = 2,07%          Должно быть < 10%, допускается < 20%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                     Техническое состояние

 

 

 

 

Аналог

  Описание

 

 

Объект оценки

                                                хорошее

Аналог 1

                                                 хорошее

Аналог 2

                                                отличное

Аналог 3

                                                 хорошее

Аналог 4

                                         удовлетворительное

Аналог 5

 

 

       отличное

 

 

 

 

                                                                                                            Продолжение таблицы 20

 

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

 

Нормализо-ванные оценки вектора приоритета

Объект оценки

1

3

3

1

1/2

5

1,863960

0,239110

Аналог 1

1/3

1

1

1/2

1/3

3

0,698827

0,089646

Аналог 2

1/3

1

1

1/2

1/3

3

0,698827

0,089646

Аналог 3

1

2

2

1

1/2

2

1,319508

0,169267

Аналог 4

2

3

3

2

1

6

2,930156

0,375882

Аналог 5

1/5

1/3

1/3

1/2

1/6

1

0,284133

0,036449

Сумма

4,8667

10,3333

10,3333

5,5000

2,8333

20,0000

7,795411

 

Отношение согласованности (ОС) =0,28%                      Должно быть < 10%, допускается < 20%.

 

 

 

 

 

Альтернативы

Критерии

Глобальные приоритеты

         Стоимость 1 балла

Общая площадь,        кв. м

Наличие парковки

Этажность

Местоположение

Техническое состояние

Численное значение вектора приоритета

0,170462

0,243926

0,170462

0,230288

0,184862

Объект оценки

0,183145

0,102234

0,199097

0,103198

0,239110

0,158063

Аналог 1

0,210378

0,216577

0,199097

0,095160

0,089646

0,161115

200 478р.

Аналог 2

0,138798

0,269797

0,121124

0,242738

0,089646

0,182589

179 738р.

Аналог 3

0,241661

0,151350

0,199097

0,082841

0,169267

0,162419

209 538р.

Аналог 4

0,105189

0,043464

0,142451

0,302387

0,375882

0,191937

163 595р.

Аналог 5

0,120830

0,216577

0,139134

0,173676

0,036449

0,143876

195 810р.

 

 

 

 

 

 

Среднее

189 832р.

Следует остановить свой выбор на альтернативе с максимальным значением глобального приоритета

0,191937

Рыночная стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом (МАИ) представлена в таблице 21.

 

Таблица 21 - Рыночная стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом (МАИ)

Стоимость 1 кв. м объекта оценки с учётом стоимости земли,

руб./кв. м

30 005

Площадь оцениваемых помещений, кв. м

100,00

Стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.

3 000 533,21

 

Рыночная стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом (МАИ) составляет 3 000 533,21 рублей.

Согласование результатов расчета представлено в таблице 22.

 

Таблица 22 - Согласование результатов расчета

Критерий

Сравнительный подход

Согласованная стоимость

МАИ

сравнение продаж

 

Коэффициент согласования

                         0,6

0,4

1

Результат расчета, руб.

 

3 000 533,21

 

2 974 574,90

2 990 149,89


 

Согласованная стоимость, определённая сравнительным подходом, составляет: 2 990 149,89 рублей.

 

3.4. Согласование результатов определения рыночной

стоимости объекта оценки

Заключительным элементом исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов в оценке.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя и/или продавца, прочие реалии спроса/предложения.

3. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

4. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество постройки, накопленный износ, потенциальная доходность и т.д.

5. Ограничительные условия, накладываемые на каждый из применяемых подходов в оценке.

Учитывая вышесказанное и большую сходимость результатов оценки различными подходами, я следующим образом расставил весовые коэффициенты:

Затратный подход  заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа.

Затратный метод наиболее привлекателен, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты. В связи с этими причинами я присвоил весовой коэффициент затратному подходу – 0,1.

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Таким образом, данный подход считается надежным способом определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, и в большей мере отражает существующую ситуацию на рынке. Использование подхода по сравнению продаж наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках. В связи с этими причинами я присвоил весовой коэффициент сравнительному подходу – 0,6.

Информация о работе Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости