Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

По составляющим инвестиционного риска регионов картина менее стабильная:

Таблица 2 - Инвестиционный риск региона

Инвестиционный потенциал Самары значительно превышает потенциал многих регионов. Первенство Самары обеспечивается всеми составляющими, кроме природно-ресурсной.

Несбалансированность Самары по составляющим инвестиционного риска характерна и для других регионов. В Самаре достаточно высок законодательный риск. Криминальный и экологический риски на среднем уровне.

Объект оценки находится на территории железнодорожного района. Железнодорожный район является густонаселённым районом города с хорошо развитой инфраструктурой.

Территория района составляет 1960 га. Численность населения на 01 января 2009 года составляет 100 743 человек.

В Железнодорожном районе зарегистрировано 7467 предприятий различных форм собственности, которые охватывают многие сферы деятельности и 2198 индивидуальных предпринимателей. Среднесписочная численность работающих – 45 612 человек.

На территории района развернута широкая сеть предприятий потребительского рынка, это – 256 магазинов, 101 предприятие общественного питания, 441 объект мелкой розницы, 261 объект бытового обслуживания, 5 ярмарок.

Объектом оценки является офис в административном здании. На момент оценки объект находился в нормальном состоянии, и не имел каких-либо дефектов, препятствующих нормальной эксплуатации.

Здание расположено на пересечении транспортных магистралей: ул. Авроры и ул. Аэродромной, в зонах Ж-4 (зона многоэтажной жилой застройки  5-16  этажей) и  Ц-3 (зона обслуживания населения местного, районного значения) (рисунок 3).

Рисунок 3 - Местоположение объекта оценки

Здание находится в потребительском центре города, состояние дорог удовлетворительное. Рядом - остановки общественного транспорта, торговые предприятия. Удобная транспортная развязка. Перед зданием имеется автомобильная парковка.

Общее описание объекта недвижимости представлено таблице 3 и в приложении 1.

Таблица 3. Описание объекта оценки.

Вследствие приближенности к центру, достаточной плотности населения и значительного количества участников, рынок коммерческой недвижимости в данном  месте Железнодорожного района развит, потребность в помещениях имеется.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что местоположение объекта оценки является привлекательным.

2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наиболее эффективном использовании (НЭИ) объекта оценки. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют проводить анализ для выявления оптимального варианта использования собственности.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие “наиболее эффективное использование”, применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат законодательству РФ, местному законодательству, экологическому законодательству и т.д.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для  данного участка способов использования.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом  вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу собственности.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования):  рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Вышеназванные параметры, данные и характеристики, описывающие объекты оценки, позволяют сделать следующие выводы о наилучшем возможном использовании оцениваемого объекта.

Основываясь на анализе наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, решено рассмотреть в ходе анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, следующие виды использования:

- жилое;  

- офисное;     

- торговое; 

- производственно-складское.

При выборе оптимального варианта использования проведен качественный анализ возможных видов использования объекта, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

Возможные варианты использования объекта:

Жилое назначение.

Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.

Производственное и складское назначение.

Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, считаю, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности.

Офисное назначение.

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:

- Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;

- Объект оценки расположен в районе жилой и общественной застройки;

- Планировка под офисное помещение.

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под офисного помещения, отсутствуют.

Торговое назначение.

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

- Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;

- Объект оценки расположен в районе жилой и общественной застройки;

- Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение: 3 этаж и планировка под офисное помещение

Факторы наиболее эффективного использования объекта оценки приведены таблице 4.

Таблица 4 – Факторы наиболее эффективного использования

Я считаю, что помещения, расположенные в здании можно использовать в качестве офисных и торговых помещений.

Принимая во внимание характеристики объекта оценки (параграф 2.2), установлено, что наличие офисной и торговой инфраструктуры, транспортной доступности и существующий тип здания имеют преимущественное значение при рассмотрении критериев оценки.

Определение факторов наиболее эффективного использования объекта оценки приведены в  таблице 5.

Таблица 5 - Определение факторов наиболее эффективного использования