Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Исходя из проведенного в данном параграфе анализа, установлено, что   использование нежилой площади как офисной является наиболее экономически целесообразным.

3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

3.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Оценка произведена в предположении, что сдаваемое в аренду помещение на дату оценки никому не передано (на праве собственности, аренды, пользования), не заложено, не арестовано, под арестом не находится, судебных споров о нем не имеется, на него нет прав третьих лиц.

При выборе методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке, учитывая цель оценки, сжатые сроки выполнения работ и условие финансовой доступности оценки для всех категорий арендаторов, я руководствовался критерием наименьшей трудоемкости и затрат на приобретение информации.

Сведения, содержащиеся в данной работе, считаются достоверными.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

        обследование объекта: процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, описания застройки, ее состояния и выявления характерных особенностей, а также, при необходимости, исследования установленного рабочего оборудования.

        сбор общих данных и их анализ: на этом этапе собираются, обобщаются и анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные, административные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах страны, региона, города и района расположения объекта.

        сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе аккумулируется более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, аналогичным по профилю и назначению. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, публикаций в специализированных периодических изданиях, консультаций с представителями административных органов, сотрудниками агентств по недвижимости, коллегами-оценщиками. Проводится также анализ и корректировка цен предложения на рынках сопоставимых объектов недвижимости.

        анализ наиболее эффективного использования: вывод делается на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики местоположения объекта и его рынка.

        обязательное применение трех классических подходов к оценке объекта: затратного, сравнительного и доходного, или обоснованный отказ от применения того или иного подхода. Каждый из них приводит к получению различных ценовых характеристик, которые при дальнейшем согласовании позволяют установить итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

        подготовка заключения о рассчитанной рыночной стоимости: на данном этапе согласовываются все результаты, полученные на предыдущих этапах, и обобщенно излагаются необходимые факты и их анализ в виде отдельного параграфа.

Термины и определения:

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки (или предложения на продажу), состоявшейся при сходных условиях.

Ставка дисконтирования – ожидаемая норма доходности, зависящая от рисков деятельности компании.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Оценивается право собственности. Согласно ст.209 «Содержание права собственности» ГК РФ, «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

Обременения оцениваемых прав:

Я проанализировал возможность обременения оцениваемого объекта следующими факторами:

- наличие залога объекта оценки;

- наличие договоров аренды, вызывающих ограничения по сдаче площадей в аренду новым арендодателям.

При анализе возможного обременения оцениваемого объекта залогом была проанализирована бухгалтерская документация (форма №1 по состоянию на 01.09.2010 г.). В ходе анализа документации не выявлено обязательств по долгосрочным и краткосрочным займам. Кроме того, в период с 01.09.2010 г. по 23.10.2010 г. (дата определения стоимости) была проанализирована первичная документация (банковские выписки) о движении денежных средств на расчетном счету. В ходе всестороннего анализа не выявлено случая привлечения заемных средств.

При анализе возможного обременения оцениваемого объекта договорами аренды мною была получена информация об отсутствии указанных договорных отношений. С целью проверки полученной информации был проведен опрос сотрудников с целью выяснения их принадлежности определенному юридическому лицу. В ходе анализа не выявлено нахождение иного юридического лица, обладающего какими-либо правами на оцениваемое помещение.

На основании вышеизложенного, в рамках настоящей работы, оценка проводилась исходя из предположения об отсутствии каких-либо обременений.

Затратный подход - способ оценки собственности, основанный, в общем случае, на определении текущей стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка  под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.

Алгоритм расчета затратным подходом описывается формулой:

                                   ,                            (2.1)

где: Стнедв. – стоимость единого объекта;

- Стул.. – стоимость улучшений;

- Стземли – рыночная стоимость участка земли, как «условно» свободного.

Для расчета стоимости замещения объекта использовался метод сравнительной единицы, заключающейся в расчёте стоимости оцениваемого объекта по укрупнённым показателям.

Этапы применения метода сравнительной единицы:

1. Выбор источника информации сравнительной единицы.

2. Выбор объекта-аналога из базы нормативных данных.

3. Корректировка единичной стоимости объекта-аналога на несоответствия с объектом аренды.

4. Определение полной стоимости замещения объекта в базисном уровне цен  используемой нормативной базы.

5. Перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

6. Учет затрат не включенных в укрупненный показатель.

7. Вычитание из стоимости   соответствующего оцениваемому объекту износа.

Определение стоимости улучшений производится по следующему алгоритму:

                          ,                              (2.2)

где: Стул.. – стоимость объекта;

- ПВС – стоимость строительства объекта в текущих ценах на СМР и строительные материалы;

- Изфиз. – физический износ объекта;

- Изфунк. – функциональный (моральный) износ объекта;

- Извэв – снижение стоимости под действием внешнего экономического влияния.

Полная стоимость замещения объекта была определена по укрупненным показателям стоимости 1 кв.м. по сборникам УПСС.

  Укрупненный показатель стоимости строительства 20 116 руб./кв. м – УПСС 2.7-002 на дату оценки.

Аналог: офисы – кирпичное здание этажность до 5.

Площадь объекта оценки: 100 кв.м.

Стоимость замещения: 2 011 600 руб.

Расчет прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя - это сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный факт финансово оправданным для застройщика.

Согласно методике Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанной профессором Е. С. Озеровым, прибыль предпринимателя может быть определена по формуле:

           [33],                (2.3)

где ПП - прибыль предпринимателя;

п -нормативный срок строительства (лет);

у- норма отдачи на вложенный капитал (доля единицы, соответствующая ставки капитализации, рассчитанной в доходном подходе);

Са- доля авансового платежа к общей стоимости строительства.

Принимаем для расчетов прибыль предпринимателя 20 %[34].

К базовой стоимости замещения добавляются затраты не включенные в укрупненный показатель (составляется смета). Сметная стоимость строительства корректируется на наличие конструктивных элементов рассчитывается полная восстановительная стоимость объекта. Расчетные значения для расчета прибыли предпринимателя представлены в таблице 6.

Таблица 6 - Значения для расчета прибыли предпринимателя