Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Это положение связано с категорией свободы договора, закрепленной в ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Так данная норма в п. 4 закрепляет, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание или существенное условие предписано законами или иными нормативно-правовыми актами. Так, согласно ст. 424 ГК исполнение договора купли-продажи оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев применения цен устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами[31].

Свобода договора в отношениях свободы определения цены сделки в большинстве видов сделок в российской правовой системе составляет основу формирования рыночных отношений и базой для определения рыночной стоимости в работе экспертов оценщиков. В затратном, сравнительном и доходном подходах к оценке для определения обоснованной рыночной стоимости эксперт оценщик использует информацию о заключенных на рынке сделках с имуществом, которая необходима для суждения о рыночной или иной стоимости объекта оценки[32].

Таким образом, само существование рыночной стоимости обязано свободой установления цены сделок в гражданско-правовых отношениях. Действия эксперта оценщика по определению рыночной или иной стоимости, в случае, если результат его суждения о стоимости всегда был обязателен для совершения сделок со всеми объектами собственности искоренило бы саму сущность оценочной деятельности, так как лишило бы базу суждения оценщика о стоимости объекта оценки, определенную из индикативов стоимости установленной свободой установления цены сторонами договора.

Таким образом, можно определить оценочную деятельность как деятельности по выражению суждения о стоимости имущества в отдельных случаях, по волеизъявлению стороны, заказавшей или потребовавшей оценку и только в отдельных случаях, суждение о стоимости может быть обязательным для заключения сделки по установленной оценщиком цене.

Согласно ст. 7 закона об оценочной деятельности устанавливает презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки.

Предположение об установлении рыночной стоимости справедливо, если в законе или ином нормативно-правовом акте, содержится требование об обязательном проведении оценки или в договоре не определен вид стоимости объекта оценки или использованы термины, не предусмотренные стандартами оценки или законом об оценочной деятельности, в том числе терминов разумная стоимость, действительная стоимость, реальная стоимость и др. Такое положение справедливо при адаптации международных и других необязательных к применению в Российской Федерации стандартов оценки, в которых есть упоминание вышеизложенных терминов. Кроме того данное положение предоставляет свободу применения услуг независимых оценщиков. Так, например, в случае отсутствие в договоре условия цены согласно гражданскому законодательству, такой договор может быть оплачен исходя из цены, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Здесь, по нашему мнению, возможно, в качестве обоснования цены возможен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости предмета договора.

Понятие рыночной стоимости, по нашему мнению, недостаточно раскрыто в отечественной нормативно-правовой базе по оценочной деятельности. Так, например, многие зарубежные и международные стандарты оценки разъясняют, что дата отчета об определении рыночной стоимости не может быть ранее, чем дата оценки. Данный факт связан с пониманием деятельности оценщика по определению данного вида стоимости, как анализ уже сложившейся рыночной конъюнктуры на дату оценки, что позволяет определять рыночную стоимость обоснованно.

2. Экономический анализ объекта недвижимости

2.1. Анализ рынка  недвижимости

Начало 2010 года на рынке коммерческой недвижимости г. Самара стало еще одним шагом в сторону намеченных 2009 годом тенденций. Практически во всех сегментах наблюдается снижение экспозиции, свидетельствующее о нехватке на рынке коммерческих площадей. Сокращение объемов торгово-офисных помещений закономерно сопровождается ростом их стоимости.

В январе 2010 года на рынке продажи экспозиции коммерческих площадей вернулись в намеченные ранее русла после небольшого отклонения в конце 2009 года. Объем предложения офисов за первый месяц 2010 года в очередной раз продемонстрировал падение, а предложение торговых помещений сделало небольшой «шаг» вверх. При этом в целом рынок продажи коммерческих площадей продолжает сокращаться.

Увеличение торгового сегмента, в силу маленького масштаба рынка, весьма незначительно и даже с количественной точки зрения не компенсирует сокращение офисных площадей. Несмотря на то, что в процентном отношении изменение экспозиции в обоих сегментах составило в январе 2010 г. примерно 13%, в абсолютных цифрах разница более чем в три раза. Торговый рынок «прибавил в весе» на 4 тыс. кв. м, а офисный «похудел» на 13 тыс. кв. м.

В сегменте продажи торговых помещений начало 2010 года было достаточно спокойным и ровным. Больше всего площадей было представлено к продаже в Октябрьском и Самарском районах, которые лидируют уже длительное время. Самым заметным явлением здесь является то, что по стоимости торговых помещений существенно «подтянулся» к другим районам города. Цена 1 кв. м выросла более чем на 7 тыс. руб., в результате чего Кировский район тоже «перешагнул» планку в 30 тыс. руб. В целом среднегородская цена торговых площадей, несмотря на увеличение объема предложения здесь, в январе 2010 года поднялась на 2,7%, еще раз подтвердив существование избытка на рынке коммерческой недвижимости.

Экспозиция офисов в начале года снизилась во всех районах, кроме Кировского, что говорит о невысокой востребованности расположенных там помещений, несмотря на их низкую (по сравнению с другими районами города) стоимость. Наиболее существенные изменения произошли в Советском районе, где объем предложения в январе 2010 года сократился практически на 50%. В среднем здесь экспонировалось менее 5 тыс. кв. м офисных площадей. Тройка лидеров по объему предложения на рынке была в том же составе, что и в конце 2009 года: Октябрьский, Самарский и Ленинский районы.

Цены в сегменте продажи офисов в 2010 году четко коррелировали с изменением экспозиции. Уменьшившийся наполовину рынок Советского района почти наполовину и в цене прибавил. По сравнению с концом 2009 года стоимость 1 кв. м здесь выросла примерно на 10 тыс. руб. и обогнала стоимость офисов в Кировском районе. Самыми дорогими остаются Ленинский район со средней ценой продажи 60,49 тыс. руб. (осталась на уровне декабря 2009 года) за 1 кв. м и Самарский, где офисы экспонировались по цене 58,75 тыс. руб. за кв. м. При этом Самарский район тоже неплохо прибавил в цене (почти на 5 тыс. руб.), что говорит о «вымывании» с рынка ликвидных, более дешевых объектов.

Среднегородская цена офисных площадей в сегменте продажи достигла в 2010 году уровня 42,51 тыс. руб. за кв. м, обогнав стоимость торговых помещений, которые в течение длительного времени были более дорогими. В начале прошлого 2009 года разрыв между ними составлял более 7 тыс. руб. На протяжении всего 2010 года офисный сегмент «догонял» торговый, сокращая разрыв. Это результат резкого сокращения офисного рынка и нарастающего дефицита.

В феврале 2010 года произошло сокращение экспозиции торговой недвижимости на 13,1%. Проблема дефицита по-прежнему актуальна. Предложение незначительно (в пределах 500-1000 кв. м) увеличилось только в Железнодорожном, Самарском и Советском районах.

Предложение в сегменте аренды офисных помещений после январского увеличения 2010 года продолжило свою нисходящую динамику в течении всего 2010 года. После сезонного снижения рынок активизировался (заключаются новые договоры аренды), поэтому кривая опять поползла вниз (новых объектов не появляется на рынке). Предложение увеличилось только в Октябрьском (примерно, на 3,5 тыс. кв. м) и Самарском (на 2,2 тыс. кв. м) районах.

Цена аренды коммерческих помещений в 2010 году немного увеличилась: в среднем по городу офисы подорожали на 3,2%, а торговые помещения – на 4,1%. Цены медленно, но верно растут. Месячная динамика почти всегда незначительная, но в итоге за 2010 год цены демонстрируют ощутимое повышение. Причем удорожание наблюдалось практически во всех районах города. Только в Кировском районе торговые помещения немного подешевели, а в Самарском районе цена офисов в 2010 году осталась на том же уровне, что и в январе 2010 года.

В торговом сегменте заметно выросла цена в Ленинском (+13,1%), Октябрьском (+10,5%), Промышленном (+10,8%) и Самарском (+11,2%) районах, что свидетельствует как о дефиците помещений, так и о вымывании с рынка дешевых объектов.

Тройка лидеров по стоимости аренды торговых помещений по сравнению с январем 2010 года не изменилась: по-прежнему самыми дорогими были Октябрьский ($52,9 за кв. м), Ленинский ($47,9 за кв. м) и Промышленный ($30,98 за кв. м) районы.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что рынок  офисных помещений г. Самара активно развивается и инвестиции в объекты доходной недвижимости, аналогичные оцениваемым, являются выгодными.

2.2. Анализ местоположения и инфраструктуры района

Оцениваемое помещение расположено в здании по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Авроры 110 (рисунок2).

Рисунок 2 - Здание объекта оценки

Самара входит в первую десятку городов РФ по объему производимого национального дохода и объему промышленного производства. Промышленность - ведущая отрасль самарской экономики. На крупных промышленных предприятиях города работают почти 137 тысяч человек. Это около 40% всего занятого населения Самары. В индустрии Самары ведущее место принадлежит тяжелой промышленности (77%).

Машиностроительный комплекс представлен аэрокосмической, электротехнической и кабельной промышленностью, станкостроением и приборостроением, производством подшипников, оборудования для нефтедобычи, строительства и сельского хозяйства.

В Самаре зарегистрировано 28621 предприятие малого, среднего и крупного бизнеса, охватывающих все сферы деятельности: промышленность, строительство, торговлю, связь, науку, финансы, культуру, из них 156 промышленных предприятий крупного и среднего бизнеса; зарегистрировано более 11 тысяч предприятий малого бизнеса и свыше 30 тысяч частных предпринимателей без образования юридического лица.

Самара - один из ведущих центров деловой активности России. Здесь находятся офисы региональных компаний аэрокосмической, подшипниковой и химической промышленности, нефтяных и газовых кампаний, региональные представительства наиболее крупных российских банков. Самара имеет ряд неоспоримых преимуществ перед другими регионами страны с точки зрения развития кооперационных связей и обладает несомненной инвестиционной привлекательностью. Не случайно Самарская область входит в пятерку регионов России с наибольшими объемами иностранных инвестиций. Это вызвано рядом объективных обстоятельств.

Во-первых, выгодное экономико-географическое положение Самары в центре Поволжского региона.

Во-вторых, хорошее развитие транспортной и коммунальной инфраструктур. Через город проходят важнейшие железнодорожные, автомобильные и авиационные транспортные магистрали. Через сеть каналов Самара соединена водным путем с портами 9 морей, в том числе Балтийского, Северного и Средиземного.

В Самаре - самый крупный международный аэропорт в Поволжье, принимающий все типы самолетов. Город обладает современными телекоммуникациями, что обеспечивает надежную телефонную, телеграфную, факсимильную и компьютерную связь с подавляющим большинством стран мира.

В-третьих, Самара обладает наукоемкими, высокотехнологичными производствами, выпускающими уникальную продукцию - от миниатюрных подшипников до ракет-носителей космических кораблей.

В-четвертых, в Самаре есть высококвалифицированные кадры рабочих и специалистов, а также развитая сеть высших и средних специальных учебных заведений.

В-пятых, на территории Самарской области созданы более благоприятные правовые условия инвестиционной деятельности.

По классификации, принятой в рейтинговом агентстве «РА «Эксперт», Самара относится к типу 1А – максимальный потенциал при минимальном риске.

Таблица 1 - Потенциал региона