Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Мая 2012 в 17:18, дипломная работа
Оценка объектов недвижимости подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Здания и сооружения могут быть оценены вместе с земельным участком, на котором объекты расположены, а также отдельно от него. зучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели: исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта недвижимости.
Введение
1. Теоретические основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости
1.1. Понятие недвижимости и ее классификация
1.2. Технология определения рыночной стоимости объекта недвижимости
1.3. Правовые основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости
2. Экономический анализ объекта недвижимости
2.1. Анализ рынка недвижимости
2.2. Анализ местоположения и инфраструктуры района
2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости
3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи
3.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Термины и определения
3.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом
3.3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
3.4. Согласование результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости
3.5. Требования к договорам купли-продажи нежилых помещений
Заключение
Библиографический список
Приложения
Таким образом, восстановительная стоимость объекта оценки составляет: 2 037 280 рублей.
Согласно Методическим рекомендациям Минимущества РФ, при оценке стоимости земельного участка используются следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод остатка, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Стоимость земельного участка в данной работе определялась методом выделения. Для определения стоимости земельного участка использовалась стоимость пропорциональной земельной доли, приходящейся на объект оценки.
Для расчета стоимости пропорциональной земельной доли использовались предложения первичного рынка по продаже квартир периодических изданий «Зелёная площадь», «Вся недвижимость». Предложения на первичном рынке представлены в таблице 12.
Таблица 12 - Предложения на первичном рынке
Показатель | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
Месторасположение | г. Самара Антонова-Овсеенко/Карбышева | г.Самара Владимирская- Пензенская | г. Самара Карла Маркса/Революционная | г. Самара Авроры/Крейсерная | г. Самара Гастелло/Центральная |
Этаж | 5 | 3 | 17 | 4 | 14 |
Этажность | 13 | 12 | 18 | 15 | 17 |
Материал стен | кирп | кирп | кирп | кирп | кирп |
Общая площадь, кв.м | 99,0 | 95,0 | 127,3 | 93,0 | 109,0 |
Ст-сть, руб. | 4 000 000,0 | 3 128 500,0 | 4 200 900,0 | 2 790 000,0 | 3 500 000,0 |
Ст-сть руб./м2 | 40 404 | 33 500 | 33 000 | 30 000 | 32 110 |
Срок сдачи | сдан 2007 | сдача 4/2010 | сдан 1/2010 | сдан 2007 | сдан 2007 |
Источник информации | АН "Арбат" | АН "Квартал" | АН "Визит" | АН "Спектр Недвижимости" | http://ners.ru/63/ |
Код УПСС | 1.1-003 | 1.1-002 | 1,1-004 | 1.1-004 | 1.1-004 |
Ст-ть стр-ва по УПСС, руб./м2 |
18 880 |
19 113
|
18 565 |
18 565 |
18 565 |
Полы, | 1 186 | 1 196 | 1 187 | 1 187 | 1 187 |
Внутренняя отделка, | 785 | 803 | 792 | 792 | 792 |
Скорректированная ст-сть по УПСС, руб./м2 |
16 909 |
17 114 |
16 586 |
16 586 |
16 586 |
| |||||
Коэффициент учета площадей общего пользования |
0,82 |
0,82 |
0,82 |
0,82 |
0,82 |
Скорректированная ст-сть на площади общего пользования, руб./м2 |
13 865 |
14 033 |
13 601 |
13 601 |
13 601 |
Начисления по сводному сметному расчету |
89% |
89% |
89% |
89% |
89% |
Восстановительная ст-ть сучетом косвен-х затрат ПП и НДС руб./м2 |
26 206 |
26 523 |
25 705 |
25 705 |
25 705 |
Ст-ть пропорциональной земельной доли, руб./м2 |
14 198 |
6 977 |
7 295 |
4 295 |
6 405 |
Средний коэффициент плотности застройки |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
Стоимости земельной доли в районе под домами многоэтажной |
7 099 |
3 488 |
3 648 |
2 148 |
3 203 |
Стоимость местоположения в стоимости 1 кв. м жилья, руб. | 3 917 | ||||
площадь земельной доли, приходящейся на объект оценки, кв. м | 35.87 |
| |||
Стоимость земельного участка, приходящегося на объект оценки, руб. | 140 509,50 |
| |||
Стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, определяется путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшения (таблица 13).
Таблица 13 - Результат расчета затратным подходом
Стоимость земельного участка, соответствующего объекту оценки, руб. | 140 509,50 |
Остаточная стоимость улучшений, руб. | 2 037 280 |
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. | 2 177 789,5 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, составляет: 2 177 789,5 руб.
3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного инвестора приносящего прибыль имущества: ожидания будущих доходов с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческой эксплуатации объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых им доходов. Эта стоимость трактуется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
При реализации доходного подхода к оценке имущества применяются два базовых метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.
На основе анализа имеющихся данных о доходности объекта оценки, было принято решение о применении в рамках доходного подхода метода капитализации дохода.
Метод прямой капитализации - способ оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной или равномерно растущей величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации определяется из данных рынка путем выявления взаимосвязи между чистым годовым операционным доходом от эксплуатации объектов и их рыночной стоимостью.
В основе метода анализа дохода лежит финансовая формула, приводящая доходы по оцениваемому объекту к их текущей стоимости:
где: - PV - текущая стоимость объекта;
- I - чистый операционный доход от эксплуатации объекта;
- R - коэффициент капитализации;
Коэффициент капитализации может рассчитываться по аналогичным проектам исходя из рыночных данных, при этом он является по своей сути мультипликатором, определяющим отношение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта к его рыночной стоимости, либо методом наращивания на основании без рисковой ставки и премии за риск в инвестирование аналогичных объектов.
В результате анализа рынка сходных с оцениваемым объектом были выявлены аналоги, представленные в расчетах сравнительного подхода и рассчитаны средневзвешенная арендная ставка, чистый операционный доход и коэффициент капитализации.
Расчет коэффициента капитализации представлен в таблице 14.
Таблица 14 - Расчет коэффициента капитализации
Административные помещения, офис. Аренда | ||||
Помещения | Местоположение | Общая площадь | Ст-ть. тыс. руб. | Ст-ть кв. м.. руб. |
офис | ул. Гаражная. Отличное состояние. Уборка, охрана | 100 | 35 000 | 350,00 |
офис | Мориса Тореза/Авроры | 125 | 43 750 | 350,00 |
офис | Гагарина/Революционная | 77 | 46 000 | 597,40 |
офис | Дзержинского/Партизанская | 160 | 80000,00 | 500,00 |
офис | Моск.шоссе/ К.Маркса | 77,5 | 34 800 | 449,03 |
офис | Дзержинского | 29 | 13 000 | 448,28 |
| ||||
офис | Аврора | 39 | 15 600 | 400,00 |
офис | Революционная 70/Гаражная | 83 | 31 000 | 373,49 |
офис | Аэродромная/за ТЦ Аврора | 127,12 | 50 800 | 399,62 |
офис | Дзержинского/Аэродромная | 96 | 33 600 | 350,00 |
Среднее значение: | 421,8. | |||
Валовый доход: | 5061,4 | |||
Операционные расходы: | 253,1. | |||
Чистый операционный доход: |
4808,3 | |||
Административные помещения, офис. Продажа. Руб. | ||||
офис | Авроры/Гагарина | 72 | 2 400 000 | 33333,3 |
офис | Аэродромная/Дзержинского | 90 | 2 150 000 | 23888,9 |
офис | Аврора 107\Аэродромная 53 | 300 | 10 500 000 | 35000,0 |
офис | Аэродромная,45 | 53,3 | 1 900 000 | 35647,3 |
офис | Московское шоссе/ Гастелло | 41,46 | 1 580 000 | 38 109,0 |
офис | Антонова-Овсеенко | 65 | 2 460 000 | 37 846,2 |
Среднее значение: | 33 970,8 | |||
Коэффициент капитализации: | 14,15% | |||
Коэффициент капитализации равен 14,155.
В таблице 15 представлен расчет чистого операционного дохода.
Таблица 15 - Расчет чистого операционного дохода
№п/п | Показатели | Арендуемая площадь, кв. м | Рыночная арендная ставка (скорректированная), руб./кв.м. | Рыночная аренда руб. |
| Административное здание | 100,00 | 421,8 | 506139,25 |
| ИТОГО рыночная аренда |
|
| 506139,25 |
| Потери от неплатежей % | 0,00% | 0,00 | |
| Потери от незанятости % | 0,00% | 0,00 | |
| ||||
|
|
|
| |
| ПРОЧИЕ ДОХОДЫ |
| 0,00 | |
| ИТОГО ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД | 506 139,25 | ||
| ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ: | |||
1. | Постоянные затраты, руб./год |
|
| 54 862,04 |
| Налог на землю | 35,87 | 0,40р. | 172,52 |
| Налог на имущество по оценив. объекту, руб./год |
| 2,2% | 44 820,15 |
| Страхование имущества |
| 0,2% | 4 807,98 |
| Другие (от дохода) |
| 1% | 5 061,39 |
2. | Переменные затраты (коммунальные платежи т.п.) |
|
| 26400,00 |
3. | Расходы на текущий и капитальный ремонты (2% от дохода, всего за год) | 10 122,79 | ||
| ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ, руб. | 91 384,83 | ||
| ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД, руб. | 414 754,42 | ||
| Коэффициент капитализации | 0,142 | ||
| Стоимость объекта недвижимости, руб. | 2 930 238,13 | ||
| Стоимость 1 кв. м, руб. | 29 302,38 | ||
Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная доходным подходом, составляет 2 930 238,13 рублей.
3.3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости можно реализовать методом сравнения продаж. Этот метод базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении объекта недвижимости с аналогами. Далее вносятся корректировки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. В оценочной практике используются разные методы проведения корректировок: метод парных сравнений, метод качественного анализа, метод нормировки и др.
Скорректированная цена позволяет сделать вывод о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость.
Мною проанализированы данные по продажам и предложениям объектов, аналогичных объекту оценки, на Самарском рынке продажи недвижимости за август 2010 г.
Стоимость определялась на основании предложений на аналогичные объекты, расположенные в рассматриваемом ценовом районе и по техническим характеристикам схожим с ним. Аналогами являются офисные помещения, представленные в «Информационной системе Центр», приложении к обозрению «Новости рынка недвижимости» Зеленая площадь. Выборка объектов аналогов представлена в таблице 16.
Таблица 16 - Выборка объектов аналогов
Показатель | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
Месторасположение | г.Самара Авроры 110 | г. Самара Карла Маркса/Авроры | г. Самара Московское/Масленникова | г. Самара Революционная, 70 | г. Самара Красноармейская/Куйбышева | Антонова-Овсеенко |
Источник информации |
| АН "Бизнес Гарант" 2722177 | "Вся Недвижимость" №38(224)2010 | АН " Квартал" | "Зеленая площадь" | Бизнес-Гарант, пр. Кирова, 130, т. 331-66-66 |
Характерис тика | кирпичный с внешней отделкой, большая парковка, хорошая транспортная доступность,охрана | панельный, внутреняя отделка, охрана, 5/9 офисного здания, маленькая парковка | кирпичный, отделка, 1/5 жилого дома. | кирпичный, отделка, 2/3 офисного здания, маленькая парковка | кирпичный, ремонт, охрана, маленькая парковка, 3/3 офисного здания | кирпичный с внешней отделкой,болшая парковка, охрана, 3/8 офисного здания |
Состояние | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее |
Коммуникации | все | все | все | все | все | все |
Транспортная доступность | Хорошая | удовлетворительная | Хорошая | Хорошая | Хорошая | удовлетворительная |
S, кв.м | 100,00 |
114.5
|
110,0
|
91
|
60
|
58
|
| ||||||
стоимость,руб |
| 3 893 000,00
| 3 800 000,00
| 3 260 000,00
| 2 306 000,00
| 2 000 000,00
|
Стоимость |
| 34 000 | 34 545 | 35 824 | 38 433 | 34 483 |
Корректировка на торг (5 %) руб./м2 |
| 32 300 | 32 818 | 34 033 | 36 512 | 32 759 |
Поправка на различие площадей |
| 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,86 | 0,86 |
Стоимость, скоррек-ная на разницу площадей, руб./кв.м с НДС |
| 32 300 | 32 818 | 34 033 | 31 400 | 28 172 |
Средняя стоимость, руб./кв.м | 31 745 | |||||
Информация о работе Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости