Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Мая 2012 в 17:18, дипломная работа
Оценка объектов недвижимости подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Здания и сооружения могут быть оценены вместе с земельным участком, на котором объекты расположены, а также отдельно от него. зучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели: исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта недвижимости.
Введение
1. Теоретические основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости
1.1. Понятие недвижимости и ее классификация
1.2. Технология определения рыночной стоимости объекта недвижимости
1.3. Правовые основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости
2. Экономический анализ объекта недвижимости
2.1. Анализ рынка недвижимости
2.2. Анализ местоположения и инфраструктуры района
2.3. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости
3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с целью продажи
3.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Термины и определения
3.2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом
3.3. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
3.4. Согласование результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости
3.5. Требования к договорам купли-продажи нежилых помещений
Заключение
Библиографический список
Приложения
Таблица 7 - Сводный сметный расчет представлен
Административное здание | ||||||
Год постройки | 1973 | |||||
Этажность | 5 | |||||
Группа капитальности | 1 | |||||
Площадь общая, кв. м | 100,00 | |||||
Строительный объем, куб. м | 350,00 | |||||
Назначение | Под размещение офисных помещений | |||||
Расценка по сборнику Центра ценообразования, руб./кв. м | 20 116.0 | |||||
СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ОБЪЕКТА-АНАЛОГА (УПСС) | ||||||
|
| Сметная стоимость тыс. руб. | ||||
N п.п. | Наименование работ и затрат | СМР | Оборудование | Прочие затраты | Всего | |
| Глава 1. Подготовка территории строительства. | |||||
| Затраты не предусмотрены |
|
|
|
| |
| Итого по главе 1. |
|
|
|
| |
| Глава 2. Основные объекты строительства. | |||||
1 | Нежилое здание | 2 011 600.0 |
|
| 2 011 600,0 | |
| Итого по главе 2 | 2 011 600,0 |
|
| 2 011 600,0 | |
| Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения. | |||||
| Затраты не предусмотрены |
|
|
|
| |
| Итого по главе 3. | 0,00 |
|
| 0,00 | |
| Глава 4. Объекты энергетического хозяйства. | |||||
| Затраты не предусмотрены |
|
|
|
| |
| Итого по главе 4. | 0,00 |
|
| 0,00 | |
| Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи. | |||||
| Затраты не предусмотрены |
|
|
|
| |
| Итого по главе 5. | 0,00 |
|
| 0,00 | |
| Глава 6. Наружные сети | |||||
2 | Наружные сети теплоснабжения, водоснабжения, канализации 11,8% | 237 368,80 |
|
| 237 368,80 | |
| Итого по главе 6 | 237 368,80 |
|
| 237 368,80 | |
| Итого по главам 1-6. | 2 248 968.8 |
|
| 2 248 968.8 | |
| Глава 7. Благоустройство и озеленение территории. | |||||
| Работы по благоустройству и озеленению, 2% | 44 979.38 |
|
| 44 979.38 | |
| Итого по главе 7 | 43 165,98 |
|
| 43 165,98 | |
| Итого по главам 1-7. | 2 293 948.18 |
|
| 2 293 948.18 | |
| Глава 8. Временные здания и сооружения. | |||||
|
| |||||
| ||||||
3 | Временные здания и сооружения (ГСН 81-05-01 2001) 1,8% | 41 291.07 |
|
| 41 291.07 | |
| Итого по главе 8 | 41 291.07 |
|
| 41 291.07 | |
| Итого по главам 1-8. | 2 335 239.24 |
|
| 2 335 239.24 | |
| Глава 9. Прочие затраты. | |||||
4 | Зимние удорожание (ГСН 81-05-02-2001) 2,2 % |
|
| 46 704.78 | 46 704.78 | |
5 | Премия за ввод объекта (Письмо 463-РБ/7-13/32) 1,72% |
|
| 40 166.11 | 40 166.11 | |
6 | Затраты на страхование (2%) |
|
| 46 704.78 | 46 704.78 | |
| Итого по главе 9 |
|
| 133 575.68 | 133 575.68 | |
| Итого по главам 1-9. | 2 335 239.24 |
| 133 575.68 | 2 468 814.93 | |
| Глава 10. Содержание дирекции ( технический надзор) строящегося предприятия. | |||||
7 | Служба заказчика-застройщика 1,4% (Пост.ГС №17 от 13.02.03) |
|
| 32 693.35 | 32 693.35 | |
| Итого по главе 10 |
|
| 32 693.35 | 32 693.35 | |
| Итого по главам 1-10. | 2 335 239.24 |
| 166 269.03 | 2 501 508.28 | |
| Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров. | |||||
| Затраты не предусмотрены |
|
|
|
| |
| Итого по главам 1-11. |
|
|
|
| |
| Глава 12. Проектно-изыскательские работы и авторский надзор | |||||
8 | Затраты на проектно-сметные работы 4,5% (Справочник базовых цен на проектные работы для строительства в Самарской области / 2 редакция) |
|
| 112 567.87 | 112 567.87 | |
| Итого по главам 1-12 | 2 335 239.24 |
| 278 836.91 | 2 614 076.15 | |
9 | Непредвиденные затраты 2% (МДС 81-1.99) |
|
| 52 281.52 | 52 281.52 | |
10. | Итого по сводному сметному расчету с непредв. затратами | 2 335 239.24 |
| 331 118.43 | 2 666 357.67 | |
11 | То же с учетом прибыли 9% |
|
|
| 2 928 971.85 | |
12 | То же с учетом НДС 18% |
|
|
| 3 456 186.78 | |
13 | То же на 1 кв.м. общей площади |
|
|
| 34 561.87 | |
В таблице 8 представлена полная восстановительная стоимость объекта оценки по укрупненному показателю.
Таблица 8 - Полная восстановительная стоимость объекта оценки по укрупненному показателю (Корректировка на наличие конструктивных элементов)
Конструктивный элемент (вид работ) | Удельный показатель стоимости строительства, % |
| УПСС на расчётную единицу, руб. | Удельный показатель стоимости строительства, %, с учётом отсутствия конструктивных элементов (вида работ) | Всего стоимость, руб. |
Строительные работы и конструкции | |||||
Подземная часть, земляные работы | 6,38% | 20 116 | 1 283,4 | 6,38% | 220 504,72 |
Перекрытия, покрытие | 12,17% | 20 116 | 2 448,1 | 12,17% | 420 617,93 |
Стены наружные | 22,36% | 20 116 | 4 497,9 | 22,36% | 772 803,36 |
Стены внутренние, перегородки | 9,72% | 20 116 | 1 955,3 | 9,72% | 335 941,36 |
Кровля | 1,92% | 20 116 | 386,2 | 1,92% | 66 358,79 |
Заполнение проёмов | 8,11% | 20 116 | 1 631,4 | 8,11% | 280 296,75 |
Полы | 5,96% | 20 116 | 1 198,9 | 5,96% | 205 988,73 |
Внутренняя отделка | 4,07% | 20 116 | 818,7 | 4,07% | 140 666,80 |
Прочие строительные конструкции и общестроительные работы | 6,01% | 20 116 | 1 209,0 | 6,01% | 207 716,83 |
Внутренние инженерные системы и оборудование | |||||
Отопление | 6,15% | 20 116 | 1 237,1 | 6,15% | 212 555,49 |
Горячее водоснабжение, внутренние водостоки, канализация | 1,00% | 20 116 | 201,2 | 1,00% | 34 561,87 |
Электроснабжение, электроосвещение | 10,11% | 20 116 | 2 033,7 | 10,11% | 349 420,48 |
Слаботочные устройства | 1,97% | 20 116 | 396,3 | 1,97% | 68 086,88 |
Прочие | 4,07% | 20 116 | 818,7 | 4,07% | 140 666,80 |
ИТОГО: | 100,00% |
| 19 297 | 100,00% | 3 456 186,78 |
В том числе: |
|
|
|
| |
Элементы с коротким сроком жизни |
|
|
| 1 706 319,42 | |
Элементы с долгим сроком жизни |
|
|
| 1 749 867,37 | |
Итого |
|
|
| 3 456 186,78 | |
|
|
|
|
|
|
Полная восстановительная стоимость объекта оценки общей площадью 100 кв.м. по укрупненному показателю составляет: 3 456 186,78 руб.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:
- физический износ;
- функциональный износ;
- износ внешнего воздействия.
Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов в течение эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, поломке, конструктивных дефектах.
Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Функциональный износ – не выявлен.
Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д. Внешний износ – не выявлен.
Расчёт величины устранимого физического износа с использованием удельных весов конструктивных элементов представлен в таблице 9.
Таблица 9 - Расчёт величины устранимого физического износа
№ п/п | Элементы здания | Доля конструктивного элемента | Количественная оценка | Восстановительная стоимость, руб. | Физический износ | Остаточная стоимость, руб. | ||||
% | руб. | |||||||||
| ||||||||||
1.ЭЛЕМЕНТЫ С ДОЛГИМ СРОКОМ ЖИЗНИ | ||||||||||
1.1. | Подземная часть, земляные работы | 100% | 100% | 220 505 | 20% | 44 101 | 176 404 | |||
1.2. | Перекрытия, покрытие | 100% | 100% | 420 618 | 20% | 84 124 | 336 494 | |||
1.3. | Стены наружные | 100% | 100% | 772 803 | 20% | 154 561 | 618 243 | |||
1.4. | Стены внутренние, перегородки | 100% | 100% | 335 941 | 20% | 67 188 | 268 753 | |||
| ИТОГО ПО ЭЛЕМЕНТАМ С ДОЛГИМ СРОКОМ ЖИЗНИ | 1 749 867 |
| 349 973 | 1 399 894 | |||||
2.ЭЛЕМЕНТЫ С КОРОТКИМ СРОКОМ ЖИЗНИ | ||||||||||
2.1. | Кровля | 100% | 100% | 66 358,79 | 10% | 6 636 | 59 723 | |||
2.2. | Заполнение проёмов | 100% | 100% | 280 296,75 | 10% | 28 030 | 252 267 | |||
2.3. | Полы | 100% | 100% | 205 988,73 | 15% | 30 898 | 175 090 | |||
2.4. | Внутренняя отделка | 100% | 100% | 140 666,80 | 10% | 14 067 | 126 600 | |||
2.5. | Прочие строительные конструкции и общестроительные работы | 100% | 100% | 207 716,83 | 10% | 20 772 | 186 945 | |||
2.6. | Отопление | 100% | 100% | 212 555,49 | 15% | 31 883 | 180 672 | |||
2.7. | Горячее, холодное водоснабжение, внутренние водостоки, канализация | 100% | 100% | 34 561,87 | 15% | 5 184 | 29 378 | |||
2.8. | Электроснабжение, электроосвещение | 100% | 100% | 349 420,48 | 10% | 34 942 | 314 478 | |||
2.9. | Слаботочные устройства | 100% | 100% | 68 086,88 | 5% | 3 404 | 64 683 | |||
3.0. | Прочее | 100% | 100% | 140 666,80 | 5% | 7 033 | 133 633 | |||
| ИТОГО ПО ЭЛЕМЕНТАМ С КОРОТКИМ СРОКОМ ЖИЗНИ | 1 706 319 |
| 182 850 | 1 523 470 | |||||
| ИТОГО ПО ОБЪЕКТУ : | 3 456 187 |
| 532 823 | 2 923 364 | |||||
Итого остаточная стоимость составляет 2 923 364 рублей.
Неустранимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов. Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены момента ввода здания или проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.
Остальные конструкции и элементы здания являются короткоживущими, которые должны периодически подвергаться ремонту (замене) в течение срока общей эксплуатации здания. Нормативные сроки их эксплуатации назначены в соответствии с ВСН-53-86 (р) и Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР 8.09.64года.
Расчет величины неустранимого физического износа короткоживущих и долгоживущих элементов приведен в следующих таблицах 10 и 11.
Таблица 10 - Расчет восстановительной стоимости за вычетом неустранимого износа
№ п/п | Элементы | Восст. ст-ть (за вычетом устранимого физического износа), руб. | Срок эксплуатации | Износ, руб. | Восст. ст-ть за вычетом неустранимого износа, руб. | |
|
|
| факт. | норм. |
|
|
1 | Кровля | 59 723 | 10 | 30 | 19 908 | 39 815 |
2 | Заполнение проёмов | 252 267 | 10 | 30 | 84 089 | 168 178 |
3 | Полы | 175 090 | 10 | 30 | 58 363 | 116 727 |
4 | Внутренняя отделка | 126 600 | 10 | 40 | 31 650 | 94 950 |
5 | Общестроительные работы | 186 945 | 20 | 40 | 93 473 | 93 473 |
6 | Отопление, вентиляция, кондиционирование | 180 672 | 15 | 40 | 67 752 | 112 920 |
7 | Горячее, холодное водоснабжение, внутренние водостоки, канализация | 29 378 | 15 | 30 | 14 689 | 14 689 |
8 | Электроснабжение, электроосвещение | 314 478 | 10 | 40 | 78 620 | 235 859 |
9 | Слаботочные устройства | 64 683 | 5 | 50 | 6 468 | 58 214 |
10 | Прочее | 133 633 | 5 | 40 | 16 704 | 116 929 |
| Итого | 1 523 470 |
|
| 471 716 | 1 051 754 |
Итого, восстановительная стоимость за вычетом неустранимого износа, составляет 1 051 754 руб.
Таблица 11 - Расчет неустранимого физического износа компонентов с долгим сроком жизни
Нормативный срок, лет | 120 |
Фактический возраст, лет | 37 |
Стоимость элементов с долгим сроком жизни, руб. | 1 749 867 |
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни, руб. | 349 973 |
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни, руб. | 414 369 |
Общий физический износ |
|
Устранимый физический износ, руб. | 532 823 |
Неустранимый физический износ, руб. | 886 084 |
Итого физический износ, руб. | 1 418 907 |
Полная стоимость восстановления, руб. | 3 456 187 |
Стоимость восстановления с учетом физического износа, руб. | 2 037 280 |
Функциональный и экономический износ | |
Фактор функционального износа | не выявлен |
Функциональный износ, % | 0% |
Функциональный износ, руб. | 0 |
Фактор экономического износа | не выявлен |
Экономический износ, %. | 0% |
Экономический износ, руб. | 0 |
Итого износ всех видов, руб. | 1 418 907 |
Стоимость восстановления с учетом всех видов износа, руб. | 2 037 280 |
Стоимость доли земельного участка приходящегося на объект оценки, руб. | 140 510 |
Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб. | 2 177 789 |
Общая площадь, м2 | 100,00 |
Стоимость 1кв. м, руб. | 21 778 |
Информация о работе Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости