Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Доходный подход считается наиболее надежным по определению рыночной стоимости приносящих доход объектов. При этом стоимость, рассчитанная доходным подходом, отражает представления и перспективы потенциального инвестора. Однако величину операционных расходов на содержание здания пришлось определять приблизительно, исходя из закрытости информации. Исходя из данного соображения, доходный подход  получил  вес – 0,3.

В таблице 23 приводится расчет согласования результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таблица 23 - Расчет согласования результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет: 2 890 940 рублей.

3.5. Требования к договорам купли-продажи нежилых и офисных помещений

Развитие рыночных отношений в России повысило интерес к договорам купли продажи нежилого помещения, регулируемых гражданско-правовым законодательством. Спрос на нежилые помещения стабильно высок, и, соответственно, высока доля сделок с нежилыми помещениями в гражданском обороте.

Предмет договора купли продажи нежилого помещения - это, во-первых, помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, которые не приспособлены для постоянного проживания граждан или для использования под служебные жилые помещения, не включенные в фонды жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.

Также к предмету договора купли продажи нежилого помещения можно отнести любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.

Заключение договора купли продажи нежилого помещения - самый простой и распространенный способ отчуждения нежилого помещения. Заключение договора купли продажи нежилого помещения предполагает, что продавец обязуется передать право собственности на нежилое помещение, покупатель при этом обязуется принять в собственность нежилое помещение, заплатив за него заранее оговоренную денежную сумму.
          Для отчуждения нежилого помещения оформляется договор купли-продажи нежилого помещения. По этому договору продавец (собственник) обязуется передать нежилое помещение в собственность покупателя, а покупатель берет на себя обязательства принять и заплатить определенную денежнуютплату.
          В качестве сторон договора купли продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами договора купли продажи нежилого помещения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки - реализация муниципального либо государственного имущества.

Если договор купли продажи нежилого помещения осуществляет коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Правоспособности коммерческой организации возникает с момента государственной регистрации юридического лица.

Некоммерческие организации, а также государственные и муниципальные предприятия для заключения договора купли продажи нежилого помещения должны иметь возможность совершения таких сделок, отраженную в учредительных документах.

Физическое лицо для участия в договоре купли продажи нежилого помещения должно быть полностью дееспособно. В случае недееспособности физического лица заключить договор купли продажи нежилого помещения может опекун как законный представитель недееспособного лица. Для оформления договора купли продажи нежилого помещения от имени и в интересах недееспособного лица, опекун должен получить в органах опеки и попечительства разрешение на проведение этой сделки.
         Подписание договора купли-продажи недвижимого имущества не предусматривает обязательного нотариального оформления, ограничиваясь простойюписьменнойюформой.
          Договоры купли-продажи нежилого помещения, составленные в простой письменной форме и состоящие более чем из одного листа, должны бытьюпрошиты.
          Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным сюмоментаюегоюподписанияюсторонами.
         Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами.

Нежилые помещения, в соответствии со ст.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относятся к категории недвижимого имущества, право собственности на которое нуждается в обязательной государственной регистрации. Регистрация перехода прав к покупателю осуществляется по месту расположения нежилого помещения в учреждении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. До окончания государственной регистрации перехода права собственности, покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом.

Предмет договора купли продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно. То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане и т.д.

Цена договора купли продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена - существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения. Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения.

В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор купли продажи нежилого помещения считается заключенным с моментами подписания его сторонами договора. Вместе с тем, право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель еще не может распоряжаться приобретенным имуществом.

Несмотря на то, что право собственности в этот период сохраняется за продавцом, распоряжаться данным недвижимым имуществом продавец тоже не может, так как вследствие обязательства, возникшего в силу договора купли продажи нежилого помещения, законным владельцем имущества уже является покупатель.

Факт передачи нежилого помещения продавцом и факт принятия этого помещения покупателем может быть отражен как в передаточном акте, который подписывается сторонами договора так и в каком-либо документе о передаче или в образце договора купли продажи нежилого помещения.

Договор купли продажи нежилого помещения содержит приложения:

          График платежей;

          Описание помещения;

          Кадастровый паспорт;

          Свидетельство о государственной регистрации права.

Договор купли продажи нежилого помещения содержит сопутствующие документы:

          Акт приема-передачи недвижимости;

          Дополнительное соглашение;

          Протокол разногласий;

          Протокол согласования разногласий.

Заключение

Цель дипломной работы  - исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с ней в первой, теоретической части выпускной квалификационной работы, была проанализирована теория оценки недвижимости, технология определения рыночной стоимости объекта недвижимости, правовые основы определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объектом исследования является стоимость объекта недвижимости в виде офисного помещения.  Поэтому во второй главе дипломной работы были проанализированы основные характеристики объекта. Вследствие не отдалённости от центра, достаточной плотности населения и значительного количества участников, рынок коммерческой недвижимости в данном  месте Железнодорожного района развит, потребность в помещениях имеется. На основании этого - место оценивается как привлекательное.

Оценка произведена в предположении, что сдаваемое в аренду помещение на дату оценки никому не передано (на праве собственности, аренды, пользования), не заложено, не арестовано, под арестом не находится, судебных споров о нем не имеется, на него нет прав третьих лиц.

Далее проведен анализ  рынка недвижимости г. Самара и Железнодорожного района. Основные выводы: средние цены по городу – 42,51 тыс. руб. (продажа), по Железнодорожному району – 33 971(продажа) и 422 (аренда).

Анализ наиболее эффективного использования, проведенный во 2 главе дипломной работы, показал что   использование нежилой площади как офисной является наиболее экономически целесообразным.

При  оценке  затратным подходом  использовался метод сравнительной единицы, который дал результат – 2 177 789,5 рублей.

При применении сравнительного подхода использовались метод сравнения продаж (нормировки) и метод анализа иерархий (МАИ). Результат оценки – 2 990 149,89 рублей.

Так же был применен доходный подход, метод прямой капитализации,  который 2 930 238,13 рублей.

После согласования результатов оценки была получена итоговая стоимость объекта оценки. Она составила – 2 890 940 рублей.

Оценка объекта недвижимости проводилась в целях купли-продажи.

Таким образом, цель работы – исследование основных теоретических и практических аспектов оценки стоимости объекта недвижимости – достигнута, все задачи решены.

Библиографический список

1.      Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)

2.      Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

3.      Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995

4.      «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р

5.      Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений.

6.      Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. - 2001. - 28-30 с.

7.      Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2009. – №12. – 18-21 с.

8.      Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 2007. -320 с.

9.      Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.-М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2006.- 199 с.

10. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. - М.: Проспект, 2006. - 355 с.