Земельный налог, как один из видов местных налогов и сборов

     Кадастровая стоимость по состоянию га 1 января календарного года  устанавливается  по  результатам проведения государственной кадастровой оценки земель и подлежит доведению до налогоплательщика не позднее 1 марта этого года. С 1 января 2008 г. порядок доведения сведений о кадастровой стоимости земельных участков до налогоплательщиков определяется Правительством РФ.

     На  практике возможно возникновение ситуации, когда кадастровая стоимость  в установленные законодательством сроки не утверждена или не доведена до  налогоплательщика, либо кадастровая стоимость утверждена, но порядок ее доведения органам местного самоуправления не определен.

     Подобные  случаи рассмотрены в письме Минфина  России от 06.06.06. № 03-06-02/ 75. В указанном письме рекомендовано за отчетные периоды до разрешения данного вопроса подавать «нулевую» налоговую декларацию (налоговый отчет по авансовым платежам), а авансовые платежи не уплачивать. Впоследствии   после получения сведений о кадастровой стоимости земельного участка налогоплательщик обязан предоставить уточненную налоговую декларацию. При этом если налог (авансовые платежи по налогу) налогоплательщиком не уплачен в установленные сроки по не зависящим от него причинам (не утверждена, не доведена кадастровая стоимость земельного участка), то начисление пеня  за каждый день просрочки исполнения обязанности по уплате налога (авансовых платежей по налогу) производиться не должно.

     Кадастровая стоимость земельных участков в  течение налогового периода может  изменяться  в результате изменения  категории земель, вида разрешенного использования, изменение кадастровой  стоимости земельного участка, споров, возникающих при проведении  государственной кадастровой оценки земли, а также в иных случаях.

     Согласно  позиции Минфина России налоговая  база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января являющегося, налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течении налогового периода. Изменение налоговой базы  возможно только в случае, если изменение результатов государственной кадастровой оценки земли происходит вследствие исправления ошибок, вынесения судебного решения, внесенных обратным числом на указанную дату (письмо Минфина России от 18.12.06 № 03-06-02-04/ 172).

     Таким образом, при переводе земель из одной  категории в другую, изменении  вида разрешенного использования земельного участка в течение налогового периода изменения налоговой базы не происходит. Новая налоговая база будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде. В бухгалтерском учете изменения кадастровой стоимости объекта не отразится, поскольку земельные участки переоценке не подлежат.

     С 1 января 2008г. законодательно распределен  порядок расчета земельного налога по участкам, находящимся на территориях  нескольких муниципальных образований. В отношении таких участков налоговая  база определяется по каждому муниципальному образованию. Налоговая база в отношении части земельного участка, расположенного в границах соответствующего муниципального образования, определяется пропорционально указанной доле земельного участка в кадастровой стоимости всего земельного участка.

     При наличии земельных участков, находящихся в общей собственности, необходимо учитывать следующее. Для участков, находящихся в общей долевой собственности, налоговая база определяется для каждого собственника пропорционально его доле в общей долевой  собственности. Если земельный участок находится  в общей совместной собственности, то налоговая база определяется для каждого собственника в равных долях.

    Исчисление  налога на землю производится с учетом количества месяцев право обладания земельным участком в полных месяцах. Если право собственности или постоянного бессрочного пользования возникло до 15-го числа месяца включительно, то он при расчете налога принимается за полный месяц. И наоборот, если указанные права возникли после 15-го числа месяца, за первый  месяц, в котором будет исчисляться налог, принимается месяц, следующий за месяцем регистрации прав.

     В случае продажи земельного участка  срок окончания расчета и уплаты земельного налога производится в следующем  порядке. При прекращении прав до 15-го числа месяца включительно данный месяц не принимается в расчет при определении налога. При прекращении прав после 15-го числа месяца за данный месяц налог рассчитывается в полном объеме.

     На  практике может и не подозревать  об имеющихся у нее правах собственности на землю, а значит, и о необходимости уплаты земельного налога. Подобная ситуация возникает при приобретении организацией квартиры или иного помещения в многоквартирном доме. При этом приобретенный объект может быть  использован для проживания сотрудника либо предпринимательской деятельности после перевода в нежилой фонд.

     В соответствии с п.5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 № 183- ФЗ « О введении Жилищного кодекса РФ» с момента  формирования земельного участка и  проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую  долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, после проведения описанных процедур организации  автоматически становится собственником земельного участка. При этом необходимо учитывать, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

     В письме Минфина России от 25.05.06 № 03-03-04/476 пояснено, что хотя Федеральный закон № 189-ФЗ указывает на безвозмездное получение в общую долевую собственность объекта, данную ситуация невозможно рассматривать как возникновение внереализационного дохода согласно ст. 250 НК РФ, Объект недвижимости, а поступает безвозмездно.

     Земельный налог в данной ситуации рассчитывается пропорционально доле в праве  собственности  ( в площади) на указанную  недвижимость. В подобных ситуациях  возникает множество вопросов при  исчислении земельного налога. Основными являются два момента: правильно определить долю земельного участка, принадлежащую организации, и ставку налога.

     Разъяснения по рассматриваемым вопросам приведены в письмах Минфина России от 17.05.07 №03-05-05-02/33, от 26.12.06 № 03-06-02/ 154 письме ФНС России от 21.09.06 № 180-09/ 000328.

     В соответствии с Правилами ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставление информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, при регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом  в многоквартирном доме, предоставление информации о зарегистрированных   правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, при регистрации права общей долевой собственности  на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в Едином Государственном реестре указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах.

     Если  помещение в многоквартирном  доме принадлежит нескольким лицам  на праве общей долевой собственности, то в Реестре указывается размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру доли в праве общей собственности на это помещение.

     Ставка  земельного налога может зависеть от категории земель и разрешенного использования  и не может превышать  в отношении участка, занятых жилым фондом и объектами инженерной  инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса 0,3.

     Согласно  п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ  при  переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся  на земельном участке, к другому лицу, оно получает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

     При отсутствии постановки на кадастровый учет земельного участка до моменте продажи или другого объекта недвижимости на нем у покупателя в течении некоторого времени не будет возможности оформить правоотношения по пользованию земельным участком, так как предметом договора купли-продажи и аренды может выступать земельный участок, имеющий границы, площадь, точное местонахождение, кадастровый номер. В данном случае необходимо провести работы по межеванию земельного участка.

     Если  организации по завершении необходимых  работ намереваются оформить земельный участок в собственность, возникает вопрос, в какой момент она становится плательщиком земельного налога.

     В определении Верховного суда РФ от 12.07.06. № 5-Г06-57, а также в письме Минфина России от 27.03.07 № 03-05-06-02/28 сделан следующий вывод. Согласно п.1 ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Понятие земельного участка дано п.2 ст.6 ЗК РФ- это часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Поэтому плательщиками земельного налога не могут являться лица, права которых на земельные участки в установленном порядке не зарегистрированы, документы о правах на земельные участки отсутствуют. Следовательно, внимание регулярных земельных платежей  до межевании территории невозможно в связи с отсутствием необходимых показателей для расчета суммы платежа.

     Таким образом, необходимость в получении достоверной оценочной стоимости по каждому из более 100 млн.земельных участков в России испытывают как государственные, так и муниципальные органы при управлении  земельными ресурсами. 

     1.5 Сущность, особенности  и структура рынка  земли

     В соответствии со стандартами оценки, обязательными применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. рыночная стоимость объекта – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда участники сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки какие –либо чрезвычайные обстоятельства не отражаются.

     Оценка  земли и земельных участков предназначена для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

     Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто  требуется оценка права аренды земельного участка. В таком случае рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (для его рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.

     Оценка  земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.

     Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности  на земельный участок, либо право  аренды. Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворить потребности потенциального пользователя в течение определенного времени. Рыночная стоимость права аренды, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка. Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

     При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности. Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.