Земельный налог, как один из видов местных налогов и сборов

     Оценка  земли (определение рыночной стоимости  земельного участка) определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования  земли, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием. При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

1. его целевое назначение и разрешенное использование;
2. преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
3. ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
4. существующее использование земельного участка.

     Оценка  земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании:

1. анализа рыночных данных о сделках купли-продажи;
2. ставки арендной платы;
3. цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки);
4. сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

     Оценка  земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур. Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

     Перечень  сведений и документов, необходимо для оценки земельного участка:

     1. Целевое назначение земельного  участка.

     2. Заказчик, его реквизиты.

     3. Цель оценки.

     4. Дата оценки.

     5. Местонахождение и расположение  объекта оценки (окружение, транспортная  доступность).

     6. Преобладающие способы землепользования  в ближайшей окрестности.

     7. Разрешённое использование.

     8. Текущее использование земельного  участка.

     9. Физические характеристики земельного  участка (рельеф, площадь).

     10. Наличие улучшений, расположенных  в границах земельного участка  (здания, строения, сооружения, инженерные  коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

     11. Действующие документы, подтверждающие  права на земельный участок.  Если участок в аренде, то действующий  договор аренды с приложениями  и расчётом арендной платы  на текущий год.

     12. План земельного участка.

       13. Информация о наличии обременений, построек, сооружений, коммуникаций.

     Оценка  земельных участков производится на платной основе. Ниже приведен примерный  Прайс лист на услуги по оценке земельных участков. Цена приведена в рублях, без учёта НДС. Конкретная цена и срок исполнения услуги зависит от цели оценки и наличия всей необходимой информационной документации об оцениваемом объекте, а так же с учетом  условий проведения оценки земли.

 
 
 
 

     Таблица1

     Прайс-лист на услуги по оценки земли

Оцениваются:	Стоимость услуг, руб.	Примерный срок исполнения отчета
Земельные участки городского назначения
до 0,2 га	от 53 000	от 5 дней
от 0,2 га до 0,5 га	от 53 000	от 7 дней
от 0,5 га до 1,0 га	от 80 000	от 14 дней
от 1,0 га до 5,0 га	от 105 000	от 14 дней
от 5,0 га до 10,0 га	от 135 000	от 20 дней
свыше 10,0 га	от 160 000	от 25 дней
Сельхозугодия	от 35 000	от 7 дней
Лесные  угодья	от 35 000	от 7 дней
Земельные участки иного назначения
до 0,2 га	от 17 500	от 3 дней
от 0,2 га до 0,5 га	от 22 000	от 3 дней
от 0,5 га до 1,0 га	от 40 000	от 5 дней
от 1,0 га до 5,0 га	от 53 000	от 7 дней
от 5,0 га до 10,0 га	от 66 000	10 дней
свыше 10,0 га	от 80 000	от 14 дней
Зеленые насаждения и благоустройства территории	от 9 000	от 3 дней
Право аренды земельного участка	от 17 500	от 3 дней

 

     Мера площади: 
1 га = 10 000 кв. м. = 100 соток

     Таким образом, оценочная стоимость земельного участка – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель или  инвестор готов обменять на право  собственности на конкретный земельный участок. Рынок земли, являясь частью инвестиционного рынка, в то же время представляет собой уникальное явление в силу ограниченности, перемещаемости и незаменимости земли как объекта купли-продажи. Поэтому здесь важно учитывать различия между понятиями стоимость, затраты и цена. 
 

    Глава 2. Исчисление земельного налога на примере КХ «Талду» 

1. . Характеристика  крестьянского хозяйства «Талду», как налогоплательщика

    Крестьянское  хозяйство «Талду» находится в Онгудайском районе в с. Боочи. Данное хозяйство создано с целью содействия насыщения потребительского рынка мясом, молоком, продуктами растениеводства и овощеводства, пантовой продукции.

    Для достижения своей цели крестьянское хозяйство осуществляет деятельность в следующих направлениях:

    - выращивание маралов, производство  пантов;

    - выращивание крупного и рогатого  скота мясомолочного направления;

    - выращивание и реализация грубых  и сочных кормов;

    - посредническая деятельность;

    - торгово-закупочная деятельность;

    - выращивание и реализация плодового садоводства;

    - транспортные услуги, бытовое обслуживание  населения.

    Земельный участок для ведения сельскохозяйственного  производства принадлежит крестьянскому  хозяйству на праве коллективной совместной собственности 276 га в пожизненно наследуемое владение. Площадь, переданная крестьянскому хозяйству определяется путем умножения земельной доли членов и пайщиков крестьянского хозяйства, являющихся владельцами земельных долей. Несельскохозяйственные угодья крестьянскому хозяйству предоставляются в пользование.

    Каждому члену крестьянского хозяйства, имеющему земельную долю, предоставляется  право выхода из хозяйства с земельной  долей и имущественным паем с  целью организации своего крестьянского  хозяйства. Кроме того, владелец земельной  доли имеет право:

    - передать его по наследству  в установленном порядке;

    - получение от крестьянского хозяйства  денежной компенсации стоимости  земельной доли;

    - сдачи земельной доли в аренду  крестьянскому хозяйству при  выходе из крестьянского хозяйства,  а также при выходе на пенсию.

    Имущество крестьянского хозяйства составляют земельные участки и насаждения на их, жилые дома, хозяйственные  постройки. Продуктивный и рабочий  скот, птица, сельскохозяйственная и  иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь, а также производственная продукция и полученные денежные средства.

    Источниками формирования крестьянского хозяйства  являются:

    - денежные и материальные средства  членов крестьянского хозяйства;

    - доходы полученные от реализации  продукции, работ, услуг, а также от других видов хозяйственной деятельности;

    - кредиты банков и других кредиторов;

    - доходы ценных бумаг;

    -иные  источники, не запрещенные действующим  законодательством.

    Уставный  капитал крестьянского хозяйства  состоит из имущественных паев 980000 руб. и земельной доли 276 га.

    Крестьянское  хозяйство «Талду» самостоятельно разрабатывает производственную  программу, исходя из собственных интересов. Хозяйству принадлежит исключительное право распоряжаться произведенной  им продукции и реализовать ее собственному усмотрению в соответствии с заключенными договорами: на колхозном рынке, через биржу, другим потребителям. Хозяйство может реализовать продукцию по свободным рыночным лил договорным ценам.

    Выручка, получаемая хозяйством от его деятельности, а также другие поступления используются для возмещения текущих затрат, расширения производства,   формирование финансового резерва,  на цели личного потребления. Сумма выручки за 2008 год составила 4780 тыс. руб., а себестоимость произведенной продукции – 3744 тыс. руб.

    Прибыль КХ «Талду» в 2008 году составила 1481 тыс. руб. Уровень рентабельности производства продукции соответственно равен:

    Урен. =1481 / 3744 *100 = 39,5%:

    Данный  показатель определяет финансовую устойчивость предприятия, и в сравнении со средним аналогичным показателем по республики Алтай превышает его в 2,5 раза ( средний уровень рентабельности по республики Алтай равен -16%.

    Крестьянское  хозяйство    учитывает результаты своей работы, ведет статистическую отчетность в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Государственные органы могут осуществлять контроль за деятельностью хозяйства  в вопросах землепользования, учета трудовой деятельности его членов и граждан, заключивших договор об использовании их труда, уплаты налогов, охраны труда и растений и защиты их от вредителей, соблюдения законодательства об охране природы.

    Доходы  постоянных членов хозяйства определяется его личным трудовым вкладом  с  учетом конечных трудовых результатов  деятельности хозяйства. Форма системы  оплаты труда, а также другие виды доходов устанавливаются хозяйством самостоятельно. В периоды напряженных сельскохозяйственных работ, в случае производственной необходимости, хозяйство может в соответствии с действующим законодательством заключить договора с гражданами об использовании их труда, в которых определяют продолжительность рабочего дня, порядок и размер оплаты труда, вопросы сбыта.

    Оплата  труда граждан, заключивших договор  об использовании их труда включается в состав текущих затрат и осуществляется в первоочередном порядке. Она не зависит от итогов работы хозяйства, если на то не   имеется особого соглашения, но не должна быть ниже, чем у работников соответствующих профессий.

    За  нарушения Устава или правил внутреннего  распорядка (за прогулы, хищения, пьянка на рабочем месте, воровство) на виновных лиц накладываются дисциплинарные взыскания, возмещение стоимости похищенного имущества в 10 кратном размере по рыночной  цене, а в случае повторения исключения из крестьянского хозяйства. На председателя и членов правления  взыскания могут быть наложены общим собранием хозяйства.

     Реорганизация крестьянского хозяйства (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) и ликвидация его  деятельности производится по единогласному  решению общего собрания его членов.  

       Деятельность крестьянского хозяйства  может быть прекращена также  по решению суда в случаях,  установленным законодательством.

       На данном хозяйстве взимание  налогов осуществляется в соответствии  с действующим законодательством.  В РФ основными нормативными актами в сфере налогообложения является Налоговый кодекс РФ, действующие федеральные законы о налогах и сборах.

     Налоговым кодексом установлены специальные  режимы налогообложения. Эти режимы устанавливают освобождение от обязанности  по уплате отдельных налогов. К специальным налоговым режимам относятся: система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей; упрощенная система налогообложения; система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности; система налогообложения при выполнении соглашений о разделе продукции. Крестьянское хозяйство «Талду» применяет упрощенную систему налогообложения и освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, налога на имущество физических лиц, единого социального налога и налога на добавленную стоимость. Данное хозяйство применяет  упрощенную систему налогообложения  и производят уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование в соответствии с законодательством Российской Федерации. В то же время данное хозяйство уплачивает земельный налог.