Аграрная политика

Действующее федеральное  законодательство устанавливает ряд  особых правил земельного оборота. Так, Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. (п.8) предусматривает, что продажа земельных  участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению  органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В соответствии с Порядком купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных  участков, утвержденным постановлением Совета Министров-Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 г., при совершении сделки купли-продажи земельных  участков или их частей для ведения  личного подсобного и дачного  хозяйства, садоводства и индивидуального  жилищного строительства продавец и покупатель не могут изменить его  целевое назначение и режим использования. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст.63), регулирующий в том числе и ипотеку земельных  участков, вводит определенные ограничения  на залог земельных участков, не допуская ипотеки земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимальных размеров, установленных нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Нормой закона, свидетельствующей  о формировании в России рынка  земли является ст.25 Закона "О  плате за землю" 11 октября 1991 г. об установлении нормативной цены земли, которая, в частности, вводится при  определении стоимости земельного участка при получении банковского  кредита.

Важную роль в формировании земельного оборота играют также  ст.334 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая  залог земельных участков и принятый в соответствии с ней Федеральный  закон "Об ипотеке (залоге) недвижимости", а также правовые акты, предусматривающие  государственную регистрацию сделок с земельными участками. К последним  относятся Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. "О  государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" и Федеральный  закон от 21 июля 1997 г. "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

Важную роль в формировании земельного рынка принадлежит Федеральному закону от 29 июля 1998 г. "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации", который является правовой основой, в частности, и для оценки земельных  участков, поскольку в соответствии со ст. 5 ФЗ объектом оценки является и  недвижимое имущество, а значит - земельные  участки. Применительно к земельному обороту следует отметить, что  оценка обязательна при выкупе земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд [51, 247].

Рассмотренный перечень законодательных  и иных правовых актов, принятых на уровне Российской Федерации, позволяет  сделать вывод о наличии правовой базы для становления и развития гражданского земельного оборота, которая может быть использована для вовлечения земельных участков в Новосибирской области в гражданский оборот.

2. Анализ рынка земли  Российской Федерации

2.1 Земельный фонд Российской  Федерации (1990 - 2004 гг.)

Земля всегда занимала главенствующее место среди национальных богатств любого государства.

В ходе современной земельной  реформы в Российской Федерации  изменилась структура земельного фонда  страны. В этой работе прослеживаются изменения за четырнадцатилетний период - с 1990 по 2004 гг.

Общая площадь РСФСР в 1990 году составляла 1707577 тысяч га, или 1 млрд., 707 млн. га. Столько же (1 млрд., 709 млн. га) - и в 2004 году, что естественно.

Таблица 1.1 - Общероссийские изменения в структуре земельного фонда с 1990 по 2004 гг. (млн. га) [63]

Земли сельскохозяйственного  назначения в 1990 году составляли 37,7% от общей площади. Большую площадь  насчитывали лишь земли лесного  фонда - более половины (52,4%). 7,6% - показатель земель запаса. Остальные земли (населённых пунктов, промышленности, особо охраняемых природных территорий, водного фонда) не набирали и одного процента.

На 31% уменьшились за четырнадцать лет земли сельскохозяйственного  назначения (табл.1.1) и составили  на 1 января 2004 года 440,1 млн. га. Произошло, правда, увеличение площади сельскохозяйственных угодий в числе земель сельскохозяйственного  назначения почти на 5% и уменьшение в числе сельскохозяйственных угодий площади пашни тоже на 5%. Глобальные относительные изменения претерпели также земли водного фонда (выросли  почти в 6 раз). В абсолютных показателях  более всего прибавилось земель лесного фонда - в 2004 году площадь  земель этой категории перевалила за 1 млрд. га. В два с половиной  раза увеличилась площадь земель населённых пунктов, а также на 80% увеличилась площадь особо охраняемых природных территорий. Незначительно  увеличилась площадь земель промышленности и иного несельскохозяйственного  назначения. Произошло сокращение площади  земель запаса. Итак, чем же были вызваны  такие изменения?

За четверть века, предшествовавшую проведению земельной реформы, в  использовании земельного фонда  Российской Федерации произошли  значительные изменения. Неуклонно  уменьшалась площадь земель сельскохозяйственных предприятий: с 1965 года по 1990 год она  сократилась на 47,3 млн. га. Площадь, закреплённая за лесохозяйственными предприятиями, за этот период уменьшилась на 12,0 млн. га. Произошёл рост земель под населёнными  пунктами на 2,5 млн. га. Земли промышленности увеличились за указанный период на 13,4 млн. га, земли водного фонда - соответственно на 4,0 млн. га [62].

Проведение земельной  реформы в России непосредственно  связано с изменением всей системы  сложившихся земельных отношений  на основе введения многообразия и  равенства форм собственности и  форм хозяйствования на земле, что отразилось на структуре земельного фонда.

Рассмотрим изменение  площади земель сельскохозяйственного  назначения.

Земли сельскохозяйственного  назначения - это земли, предназначенные  и предоставленные для нужд сельского  хозяйства, за чертой населённых пунктов. Земли данной категории, выступающие  как основное средство производства продуктов питания, кормов для скота, сырья, имеют особый правовой режим  и подлежат особой охране, направленной на сохранение их количества, предотвращение негативных воздействий на них и  на повышение плодородия почв.

Земли сельскохозяйственного  назначения предоставляются сельскохозяйственным предприятиям, организациям для сельскохозяйственного  производства, научно-исследовательских  и учебных целей, а также гражданам  для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота.

Земли сельскохозяйственного  назначения выделяются родовым общинам, семьям коренных малочисленных народов, казачьим обществам. В число земель данной категории входят сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране, перевод их в другие категории для несельскохозяйственных нужд допускается в исключительных случаях.

Как было сказано выше, из всех категорий именно площади земель этой категории сократились больше всего и в абсолютных, и в  относительных показателях. За первые два года реформ уменьшение их составило 18,8 млн. га (с 639,1 до 620,3 млн. га), что связано в основном с передачей земель в ведение сельских (поселковых) Советов народных депутатов, расширением городов, передачей неиспользуемых земель в запас.

За два года земельной  реформы произошли значительные структурные изменения в этой категории земель. Площадь, занимаемая колхозами, сократилась с 139,5 млн. га в 1990 году до 83,2 млн. га в 1993 году, совхозов - с 467,3 млн. га до 312,1 млн. га. За счёт этого  возросли площади земель занимаемых акционерными обществами, кооперативами, ассоциациями, прочими предприятиями (включая совместные) на 128,6 млн. га. Площадь земель под крестьянскими  и общинно-родовыми хозяйствами (включая  крестьянские хозяйства, созданные  на базе реорганизованных колхозов и  совхозов) возросла более чем в 500 раз и составила 54,8 млн. га.

Возросли площади земель, занимаемые личными подсобными хозяйствами, служебными наделами, индивидуальным жильём и дачно-строительными кооперативами. По состоянию на первое января 1993 года они составили 6,8 млн. га. Под коллективное садоводство и огородничество за указанный период дополнительно  выделено 0,7 млн. га земель.

Через год (в 1994 году) было зафиксировано  увеличение общих площадей сельскохозяйственных земель, связанных в основном с  передачей им во временное пользование  оленьих пастбищ из состава земель лесного фонда в некоторых  регионах страны.

Территориальное преобладание земель сельскохозяйственного назначения наблюдается в средней полосе и южных регионах России. 66,1% в 1994 году пришлось на долю пашни во всей структуре сельскохозяйственных угодий. Продолжали передаваться неиспользуемые земли запаса в аренду сельскохозяйственным предприятиям, за счёт чего площадь  сельскохозяйственных угодий выросла  на 66,4 тыс. га.

В 1995 году произошло увеличение на 1,7% земель сельскохозяйственного  назначения (составило 667,7 млн. га). Всего  же с 1990 года площадь этих земель увеличилась  на 28,7 млн. га.

Несмотря на то, что землепользователи  этой категории непосредственно  занимаются сельскохозяйственным производством, доля сельскохозяйственных угодий в  их общей площади составляет 27,9% (186,6 млн. га (произошло уменьшение площади  по сравнению с 1994 годом на 15%)), а  пашни 18,4% (122,9 млн. га (в 1994 - 131,6), то есть две трети сельскохозяйственных угодий.

Наблюдается постоянное сокращение сельскохозяйственных угодий по различным  причинам. За последние три года резкое их уменьшение вызвано проведением  земельной реформы и, в частности, передачей земель в ведение сельских органов власти и созданием фонда  перераспределения земель. Наиболее существенные изменения в структуре  земель сельскохозяйственного назначения в этот период связаны с трансформацией оленьих пастбищ, на долю которых  приходится 37,9%.

Общая площадь земель сельскохозяйственных предприятий, организаций и граждан  на 1 января 1996 года составила 656,7 млн. га, то есть на 12 млн. га меньше, чем на ту же дату предыдущего года. Это означает возвращение к уровню двухгодичной давности - в 1994 году площадь этой категории  земель также исчислялась 656,7 млн. га.

За последние пять лет  их площадь в целом увеличилась  на 17,6 млн. га. Это произошло за счёт перераспределения земель между  категориями и, в первую очередь, за счёт передачи земель в аренду для  сельскохозяйственного использования  из состава лесного фонда и  госзапаса (оленьи пастбища).

В то же время была проведена  работа по передаче земель в ведение  сельских и поселковых органов власти, в результате чего площадь сельскохозяйственных угодий уменьшилась почти на 27,0 млн. га, а пашни - на 9,5 млн. га. Сокращение сельскохозяйственных угодий продолжается за счёт отвода их для несельскохозяйственных нужд. За период 1990-1995 гг. для этих целей было отведено 435,0 тысяч га сельскохозяйственных угодий, в том числе 202 тысячи га пашни.

В следующем году происходили  такие же процессы; площадь сельскохозяйственных угодий уменьшилась совсем незначительно.

В последующие два года (1998-1999 гг.) в связи с изменениями  в законодательстве Госкомстатом России утверждена новая форма учёта  земель, что привело к значительным изменениям в структуре земельного фонда страны. В наибольшей степени  это затронуло площади земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.

В соответствии с этим, например, более 180 млн. га земель под лесной растительностью, ранее учитываемых в категории  земель сельскохозяйственного назначения, учтены в категории земель лесного  фонда. Аналогичным образом в  этой категории учтено около 17 млн. га, ранее включаемых в категорию  земель населённых пунктов с землями, переданными в ведение органам  местного самоуправления. Итак, в 1999 году площадь земель сельскохозяйственного  назначения составила 454,9 млн. га.