Аграрная политика

6) приоритет сохранения  особо ценных земель и земель  особо охраняемых территорий, согласно  которому изменение целевого  назначения ценных земель сельскохозяйственного  назначения, земель лесного фонда,  занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных  территорий и объектов, земель, занятых  объектами культурного наследия, других особо ценных земель  и земель особо охраняемых  территорий для иных целей  ограничивается или запрещается  в порядке, установленном федеральными  законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования  земли, согласно которому любое  использование земли осуществляется  за плату, за исключением случаев,  установленных федеральными законами  и законами субъектов Российской  Федерации;

8) деление земель по  целевому назначению на категории,  согласно которому правовой режим  земель определяется исходя из  их принадлежности к той или  иной категории и разрешенного  использования в соответствии  с зонированием территорий и  требованиями законодательства;

9) разграничение государственной  собственности на землю на  собственность Российской Федерации,  собственность субъектов Российской  Федерации и собственность муниципальных  образований, согласно которому  правовые основы и порядок  такого разграничения устанавливаются  федеральными законами;

10) дифференцированный подход  к установлению правового режима  земель, в соответствии с которым  при определении их правового  режима должны учитываться природные,  социальные, экономические и иные  факторы;

11) сочетание интересов  общества и законных интересов  граждан, согласно которому регулирование  использования и охраны земель  осуществляется в интересах всего  общества при обеспечении гарантий  каждого гражданина на свободное  владение, пользование и распоряжение  принадлежащим ему земельным  участком.

Новое земельное законодательство России регулирует отношения по использованию  и охране земель в Российской Федерации  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. Имущественные же отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 17-ая глава Гражданского кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» полностью посвящена земельным отношением [40, 14].

Особо важную роль в российском земельно-правовом пространстве имеют  такие законодательные акты, как  федеральные законы «О землеустройстве» от 18.06.2001г. №78-ФЗ, «О государственном  земельном кадастре» от 02.01.2000г. № 28-ФЗ и «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, которые  регулируют основные процессы:

1) создание объекта права  посредством землеустройства;

2) учёт объекта землеустройства  посредством ведения государственного  земельного кадастра;

3) регистрация прав на  созданный земельный участок  и их государственная защита.

Российской особенностью является то обстоятельство, что до начала проведения реформ вся земля  находилась в государственной собственности  и помимо решения задачи её приватизации, т.е. передачи земли в собственность  частным лицам, должна также решаться задача проведения разграничения государственной  земли по вертикали. Решению этой правовой проблемы посвящён федеральный  закон от 17.07.2001г. № 101-ФЗ «О разграничении  государственной собственности  на землю». Данный законодательный  акт создаёт правовые основы разграничения  государственной собственности  на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных  образований (муниципальную собственность). При этом порядок распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, регламентируется Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576.

Правовому регулированию  отношений, возникающих в связи  с переводом земель или земельных  участков в составе таких земель из одной категории в другую, посвящён федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных  участков из одной категории в  другую».

Революционным по своей значимости можно считать федеральный закон  от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который регулирует отношения, связанные  с владением, пользованием, распоряжением  земельными участками из земель сельскохозяйственного  назначения, устанавливает правила  и ограничения, применяемые к  обороту земельных участков и  долей в праве общей собственности  на земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение  или прекращение прав на земельные  участки из земель сельскохозяйственного  назначения и доли в праве общей  собственности на земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную  или муниципальную собственность.

Указанные выше правовые акты являются основными в правовой сфере, при всём этом нисколько не умаляется  значение множества иных федеральных  законов, постановлений и ведомственных  актов, которые также формируют  собой российское земельное право.

2.2 Анализ сделок с земельными  участками

Рынок земли - средство перераспределения  земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее [48]:

- передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;

- установление равновесных  цен на землю в различных  регионах;

- связь между собственниками  недвижимости и покупателями  с помощью экономической мотивации;

- распределение пространства  между конкурирующими вариантами  использования земель и субъектами  рынка.

Рынок земли как саморегулирующая система включает 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент , маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос- количество земельных  участков (площадь), которые покупатели готовы приобрести при разных ценах.

Предложение - количество денег, уплаченных за единицу земельной  площади в осуществленных сделках.

Стоимость - наиболее вероятный  денежный эквивалент собственности. Это  наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

На рынке земли действует  четыре основные группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники  и различные государственные  органы.

Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняет различные функции, такие  как:

- регулирование распределения  земельных ресурсов между сферами  деятельности;

- санации предпринимателей - разорение неэффективных организаций;

- ценообразование - установление  равновесных цен на земельные  участки;

- обеспечение свободы  предпринимательства и выбора  сферы деятельности;

- посредничество - установление  связи между потребителями, спросом  и предложением земель;

- стимулирование научно-технического  прогресса, повышение эффективности  бизнеса, личной выгоды;

- информация о ценах,  спросе, предложении и других  данных о земле.

Земельным участкам, как  и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические  свойства, в частности: сезонные колебания  цен, большая дифференциация цен  в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и  экологических условий; сегментация  рынка по экономическим возможностям покупателей и др. Основные же особенности  определяются спецификой самого товара - земли.

Поскольку земельная собственность  включает различные сочетания юридических  прав и интересов, то в одних случаях  на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, а в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований.

Отношения собственности  и вещные права субъектов земельного рынка реализуются с помощью  различного рода сделок, участники  которых должны обладать правоспособностью  и дееспособностью.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое  действие с определенной целью, а  не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность  к выбору и внутренним усилиям - дает ответ на вопрос «Чего я хочу?», а волеизъявление - «Что я для  этого делаю?». Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия  связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее стон совпадала  и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Сделки с земельными участками  могут быть односторонними, двусторонними  и многосторонними [60, 133].

Для совершения односторонней  сделки достаточно действия одной стороны (завещание, принятие наследства, отказ  от наследства, объявление). Такая сделка порождает последствия, затрагивающие  одно, два и более лиц.

Для совершения двусторонних сделок необходимо действие двух сторон, два совпадающих волеизъявления (купля-продажа, обмен и др.). Каждая из сторон может быть представлена не одним, а несколькими лицами. Такая  сделка называется договором.

В совершении многосторонних сделок участвуют не менее трех сторон, действия которых не противоречат друг другу, а направлены на достижение одних  и тех же целей: договор о совместной деятельности, о создании фермерского  хозяйства и др.

В соответствии с гражданским  законодательством все сделки с  земельными участками совершаются  в письменной форме путем составления  документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно  лицом, от имени которого совершена  сделка, или тем, кто действует  по его полномочию, в частности  на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

Договор, предметом которого является земельный участок, как  правило, содержит:

- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека  и т.п.);

- наименование сторон (фамилия,  имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы,  юридический адрес и т.д.);

- описание земельного  участка, его правовой режим,  обременения и ограничения, местонахождение,  общая площадь, сведения о недвижимом  имуществе, размещенном на земельном  участке, и т.п.);

- указание на отсутствие  запрета на совершение сделок  в отношении данного земельного  участка;

- порядок передачи права  на земельный участок (если  договором предусматривается передача  земельного участка в собственность  - купля-продажа, мена, дарение);

- цену сделки (если договор  возмездный);

- срок действия договора (если по договору предоставляется  право пользования земельным  участком - аренда, безвозмездное пользование,  временное пользование).

Сделки с земельным  участком совершаются в простой  письменной форме, т. е. без нотариального  удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.

В соответствии со ст. 164 и  п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным  участком считается заключенной  с момента государственной регистрации  в учреждении юстиции по государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в порядке, предусмотренном  федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании  и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.

Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую  силу с момента внесения записи о  сделке в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

В то же время выделяют следующие  виды сделок с земельными участками:

- купля-продажа;

- хозяйственное ведение  и оперативное управление;

- дарение, наследование, обмен и мена;

- страхование, траст;

- аренда, залог (ипотека);

- пожизненное наследуемое  владение;