Оценка бизнеса

     

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал), которая  является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

     нормы возврата (возмещения) капитала. Под  возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, те. теряющей стоимость, части активов.

     Ставка  дохода на капитал строится на базе:

• безрисковой ставки дохода;
• премии за риск;
• премии за низкую ликвидность недвижимости;
• премии за инвестиционный менеджмент.

     Безрисковая ставка дохода используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

     Премия  за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.

     Премия  за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

     Премия  за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

     Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

     Основной  способ возмещения инвестированного капитала: -  прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину, обратную сроку службы актива.

     Пример. Условия инвестирования:

     • сумма равна 2000 долл.;

     • срок равен 5 годам;

     • ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

     Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100% : 5 лет =  20%). В этом случае коэффициент капитализации составит

     32% = 20% + 12%.

     Ежегодно  будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций (400 долл.) наряду с 12%-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго - 192; для третьего - 144; для четвертого - 96; для пятого - 48 долл.

     Существует  еще один метод определения коэффициента капитализации - метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

     Стоимость объекта = чистый операционный доход \ коэффициент капитализации

     Таким образом, коэффициент капитализации = чистый операционный доход \ стоимость  объекта

     Определенный  таким образом, он называется общим. Вышеприведенная формула используется в том случае, если перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и. следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также если прогнозируется поступление равновеликих доходов.

     Пример. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Информация показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 325 000 долл., а ее ЧОД составил 30 000 долл. в год. ЧОД оцениваемого объекта составил за этот же период  32000 долл. Найти стоимость оцениваемого объекта.

     Найти общий коэффициент капитализации позволяет вышеприведенная формула:

     Коэффициент капитализации = 30 000 долл. \  325 000 долл. = 0,09 = 9%

     Стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины чистого операционного дохода оцениваемого объекта на коэффициент капитализации.

     Стоимость оцениваемого объекта =  32000 долл. \ 9% = 355555 долл. 

     1.3. Метод дисконтированных денежных потоков для оценки недвижимого имущества

                    

     Этот  метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его перепродажа.

     Определение обоснованной рыночной стоимости с  применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

     1. Составляется прогноз потока  будущих доходов в период владения  объектом недвижимости.

     2. Рассчитывается стоимость оцениваемого  объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

     3. Выводится ставка дисконта для  оцениваемой недвижимости на  существующем рынке.

4. Производится приведение  будущей стоимости доходов в  период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стои 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

     2.1. Метод сравнения продаж к оценке объектов недвижимости 

     Сравнительный (рыночный) подход представлен:

     • методом сравнения продаж;

     • методом валового рентного мультипликатора.

     Метод сравнения продаж основан на сопоставлении  анализа информации о продаже  аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода  сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам

     Этот  метод требует базы данных по совершенным  сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являлись ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

     Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка  на сегменты (секторы), аналогичные по следующим параметрам:

     • назначению использования объекта;

     • качеству объекта;

     • передаваемым юридическим правам и  ограничениям;

     • инвестиционной мотивации;

     • путям финансирования и т.д.

     Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следует обратить внимание на следующие моменты:

     • Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой,

     • Независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между головной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.

     • Инвестиционная мотивация. Она должна быть одинаковой при осуществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

     Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

     Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта  с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

     • единицам сравнения;

     • элементам сравнения.

     Применяются следующие единицы сравнения:

     • цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

     • цена за I м³- в деловых центрах городов, для офисов;

     • цена за 1 лот - стандартные по форме  и размеру участки в районах  жилой, дачной застройки;

     • цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

     • цена за единицу плотности - коэффициент  отношения площади застройки и площади земельного участка;

     • цена за единицу, приносящую доход; в  спортивных комплексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках - место парковки одного автомобиля.

     Элементами  сравнения для объектов недвижимости являются:

     • переданные имущественные права;

       • условия финансирования сделки. Могут иметь место различные  варианты, например, финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;

     • условия продажи. Корректировка  на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

     • время продажи. Оно является одним  из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

     • местоположение;

     • физические характеристики объекта  недвижимости. Они включают размеры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

     2.2. Виды поправок в сравнительном  подходе для оценки недвижимости

     Поправками  называются корректировки, вводимые в  цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

     • поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например, назначение использования объекта;

     • не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии  такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в первую очередь.