Оценка бизнеса

     Объектом  корректировки является цена продажи  сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

     В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:

1. процентные;
2. денежные;
3. относительные;
4. абсолютные.

     Процентные  поправки вносятся путем умножения  цены продажи аналога или его  единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:

     - цена продажи аналога до учета  поправки;

     - величина процентной поправки;

     - цена продажи единицы сравнения;

     - количество единиц сравнения.

     Из  формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.

     Денежные  поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки =  (цена единицы аналога х количество единиц аналога) + (величина относительной денежной поправки + количество единиц оцениваемого объекта) = цена продажи аналога х  (величина относительной денежной поправки + количество единиц оцениваемого объекта)

     Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.

     Абсолютная  денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например, наличие автостоянки. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки = цена продажи  аналога  + величина абсолютной денежной поправки

     Существуют  следующие основные методы расчета  поправок:

     • метод, связанный с анализом парных продаж;

     • метод прямого анализа характеристик;

     • экспертный метод расчета.

     Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, , то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы  с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

     Пример  расчета процентной поправки на местоположение методом парной продажи. Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание под офис, расположенное в округе "Юг". Для анализа сравнительных продаж  был определен аналог - двухэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе "Север". Аналог был продан за 1 250 000 долл. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов (табл. 1).

     Таблица 1

     Решение. Для того чтобы определить стоимость  оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объектов № 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не позволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

     Поправка  на местоположение рассчитывается по формуле:

     Поправка  на местоположение = цена продажи объекта № 1 \ цена продажи объекта № 2 = 400000 долл. \ 950000 долл. = 0,42

     Поправка (в нашем примере 0,42) представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога для получения вероятной стоимости оцениваемого объекта.

     Вероятная стоимость оцениваемого объекта = цена продажи аналога  х поправка на местоположение = 1250000 х 0,42 = 525000 долл.

     Пример  расчета абсолютной денежной поправки методом сравнения парных продаж. Оценивается двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется здание-аналог, но без веранды, проданное по цене 100 000 долл. Кроме того, имеются данные по следующим объектам-аналогам (табл. 2).

     Таблица 2

     Из  анализа объектов 1 и 2 целесообразно  предположить, что разница в их цене обусловлена наличием или отсутствием гаража при условном допущении равенства прочих физических характеристик.

     Поправка  на наличие веранды =  125 000-118 000=7000 долл..

     Вероятная стоимость объекта оценки =  100 000+7000=107 000 долл.,

     Пример  расчета относительной денежной поправки методом анализа парных продаж. Требуется оценить двухэтажное здание заводоуправления площадью 400 м', нуждающееся в косметическом ремонте, В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 м^;. в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога -250 000 долл. В базе данных были найдены следующие данные по парным продажам (табл. 3).

     Таблица 3

 

     При расчете поправки на косметический  ремонт необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и требуемым косметическим ремонтом.

     Поправка  на косметический ремонт= 80000 долл. \ 150 м² + 160000 долл. \ 200 м²  =-266,67 долл.

     Поправка в данном случае с отрицательным знаком. Объясняется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости проведенного косметического ремонта для определения вероятной стоимости оцениваемого объекта, которая рассчитывается по формуле:

     вероятная стоимость оцениваемого объекта = цена продажа аналога \ площадь аналога + поправка на ремонт  х  площадь оцениваемого объекта =  250000 долл. \ 350 м² + (-266,67 долл.) х 400 м² = 179046 долл.

     

     г

     Для упрощения расчетов в приведенных  примерах рассматривалась лишь одна парная продажа. На практике для более точного определения поправки следует пойти по пути усреднения результатов, полученных рассмотрением нескольких парных продаж. Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок последовательность должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи.

     Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Данную информацию можно почерпнуть во многих финансово-экономических справочниках и специализированных периодических изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того чтобы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос, за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состоялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инфляции могут быть рассчитаны по следующей формуле:

     Поправка  на время продажи= индекс покупательной способности доллара на дату совершения  сделки с аналогом \ индекс покупательной способности доллара на дату оценки

     Вероятная стоимость оцениваемого объекта  может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.

     

     V С

     На  основе данных физического состояния  зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле:

     процентная  поправка на износ =  (100% - износ оцениваемого объекта ) \  (100% - износ аналога )

     Стоимость оцениваемого объекта = цена продажи  аналога  х Процентная поправка на износ

     Пример  расчета процентной поправки на износ  методом прямого анализа характеристик. Оценивается административное здание с износом 15%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам (табл. 4).

     Таблица 4

     Стоимость оцениваемого здания с учетом 1 аналога = 75 400 х [(100-15) \ (100- 20)] = 80112,5 долл.

     Стоимость оцениваемого здания с учетом 3 аналога  = 70 600 х [(100 - 15) \ (100 - 25)] = 80013,3 долл.

     Объект 2 вообще не используется в качестве аналога, так как его износ  свыше 80%, и, следовательно, объект приобретается  с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания рассчитывается следующим образом:

     стоимость оцениваемого здания = (80112,5 + 80013,3) : 2 = 80 062,9 долл.

     Экспертные  методы расчета и внесения поправок. Эти методы основаны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные.