Оценка бизнеса

     Пример. Объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна возрасти, чтобы отразить эту разницу. Пусть цена продажи аналога 1 млн. руб, а стоимость объекта оценки -Х. Тогда:

     Х= 1,0+0,09=1,09 млн. руб..

     2.3. Метод валового рентного мультипликатора  для оценки недвижимого имущества

     Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора  валового дохода) - второй метод сравнительного (рыночного) подхода.

     Валовой рентный мультипликатор - это отношение  продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:

     1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

     2. Определяется отношение валового  дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

     Рассчитывается  вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

     Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (табл. 5).

     Таблица 5

     ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

     Стоимость оцениваемого объекта= 15 000 х 5 = 75 000 долл.

     Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 3.Применение затратного подхода к  оценке недвижимого имущества

     3.1. Расчет стоимости восстановления  и замещения

     Под восстановительной стоимостью подразумевается  стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

     Под стоимостью замещения подразумевается  стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

     Рассчитывается  ли стоимость воспроизводства или  замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для предупреждения неправильного понимания.

     Определение полной стоимости строительства  включает расчет:

     • прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);

     • косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

     • предпринимательского дохода.

     Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

     Стоимость строительства  + предпринимательский  доход = полная стоимость строительства

     3.2. Оценка стоимости земельного  участка

     Для оценки стоимости земельного участка  необходимо знать следующие данные:

• титул собственности;
• регистрационные данные по земельному участку;
• физические характеристики;
• данные о взаимосвязи участка с окружением;
• экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

     Оценка  рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

     • методом техники остатка для  земли;

     • методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

     • методом сравнения продаж;

     • методом разбиения;

     • методом капитализации;

     • методом валового рентного мультипликатора.

     При применении метода техники остатка  для земли должны быть известны:

     • стоимость зданий и сооружений;

     • чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

     • коэффициенты капитализации для  земли, зданий и сооружений. Расчеты  этим методом выполняются в несколько этапов:

     1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для  определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

     Чистый  операционный доход, приходящийся на здания и сооружения = текущая стоимость зданий и сооружений  х коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

     Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле:

     Коэффициент капитализации для зданий и сооружений  = коэффициент возврата (возмещения) капитала + коэффициент капитализации для земли.

     Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

     2. Определяется остаток чистого  операционного дохода, относимый  к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

     Чистый  операционный доход, относимый к  земле  =   общий чистый операционный доход - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

     3. Рассчитывается остаточная стоимость  земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

     Остаточная  стоимость земли = остаточный чистый операционный доход от земли \ коэффициент капитализации для земли.

     Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни - 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции - 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитетному методу.

     Решение.

     1. 450 000 долл. • 0,120417 (графа 6, из таблицы  сложного процента, 50 лет, 12%) = 54,187 долл. - чистый операционный доход, приносимый  сооружениями.

     2. 65 000 долл. - 54,187 долл. = 10,813 долл. - чистый  операционный доход, приносимый землей.

     3.  10,813 долл. : 0,12 =  90,108 долл. - стоимость земельного участка.

     Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При применении метода техники остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

     3.3. Затратный подход в оценке  машин и оборудования

     Затратный подход в оценке машин и оборудования основан на принципе замещения. Для  определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

     Под стоимостью восстановления оцениваемых  машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

     Под стоимостью замещения оцениваемой  машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

     Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к индентичным, а какие - к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:

     • функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);

     • эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);

     • конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);

     • показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы  различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;

                    • эстетические показатели;

                    • показатели эргономичности, характеризующие  машину как элемент системы «человек-машина».

     При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

     1. функциональное сходство (по области  применения, назначению);

      2.  конструктивное сходство (по  конструктивной схеме, составу  и компоновке элементов);

     3.  параметрическое сходство (по значению  параметров).

     При полном достижении функционального, конструктивного  и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах - об аналогичности.

     При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.