Оценка стоимости бизнеса ООО "Фламинго"

Таким образом потенциальный валовый доход для оцениваемого объекта составляет 117600 рублей в год.

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и величиной ожидаемых потерь в выплатах. Анализ уровня наполняемости помещений показал различные значения недозагрузки. Колебания составляют порядка 5-50%. Разбег довольно большой и определяется различными факторами. Для объекта оценки уровень наполняемости примем равным 20%. Данный показатель соответствует среднерыночным показателям аналогичных по классности объектов.

Определим действительный валовый доход с учетом загрузки помещения:

ДВД = 117600*0,8 = 94080 рублей в год.

Определение величины расходов собственника

Расходы собственника включают в себя операционные расходы, расходы на управление и рекламу, а также налоговые отчисления и страховку имущества. Таким образом, в статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления.

Переменная составляющая коммунальных платежей лежит полностью на арендаторах. Остальную часть оплачивает арендодатель – это есть постоянные расходы (в данном случае они будут являться операционными).

Расходы по содержанию офиса изменяются в зависимости от метража помещения и его классности. Согласно данным, предоставленным на Интернет - портале domchel.ru, а также информации, полученной в ходе беседы с управляющими офисных зданий, экспертным путем было установлено, что расходы на обслуживание помещений класса D составляют около 50-70 рублей в месяц за квадратный метр, или 5% от потенциальных арендных поступлений (так как основная часть выплат не зависит от заполняемости помещений).

Величина расходов для оцениваемого помещения составит:

Таблица 10 – Расчет расходов для оцениваемого помещения

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход представляет собой денежную сумму, получаемую собственником от сдачи в аренду имущества, и рассчитывается как разность действительного валового дохода и расходов:

Таблица 11 – Расчет чистого операционного дохода

Определение стоимости объекта оценки

Для определения стоимости имущества на дату оценки необходимо величину годового денежного потока в показатель стоимости недвижимости.

В общем случае, формула выглядит следующим образом (12):

РС = ЧОД/R (12)

Рыночная стоимость нежилого помещения = 88200/0,153 = 576470 рублей.

Таким образом, стоимость нежилого помещения по состоянию на дату оценки при условии применения методологии доходного подхода составляет:

576 470 рублей (пятьсот семьдесят шесть тысяч четыреста семьдесят рублей)

Определение стоимости недвижимого имущества затратным подходом

Определения рыночной стоимости объекта оценки затратным способом произведем путём вычленения стоимость объекта оценки из стоимости воспроизводства здания, в котом расположено оцениваемое нежилое помещение.

Определение стоимости затрат на воспроизводство или замещение

Здание, в котором расположен объект оценки, расположено в г. Челябинске, по адресу пр-т Ленина, 83. Основные характеристики здания описаны в техническом паспорте ОГУП ОблЦТИ №13913 от 17.02.2006 года.

Основными конструктивными элементами зданий являются фундаменты, стены, внутренние перегородки, перекрытия, кровля, проемы. В состав здания входят инженерные коммуникации: внутренняя система силовой и осветительной электропроводки, печное центральное отопление. Расчет  стоимости затрат на воспроизводство приведен в табл. 12.

Таблица 12 - Расчет суммы затрат на замещения недвижимого имущества

__________________________________________________________________

1 – индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для объектов гражданского строительства с 01.01.1984 на третий квартал 2011 г. равный: 88,94 = 18,15 х 4,9

где:              18,15 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для объектов гражданского к базовым ценам 1984г. на январь 2000г. для объектов гражданского строительства по протоколу №34 от 18.01.2000г межведомственной комиссии по ценовой политике в строительстве при Администрации Челябинской области, справочник ЧЕЛСЦЕНА выпуск 1 за январь 2000г.

4,9 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для объектов гражданского строительства к базовым ценам 2000г. на апрель  2012г., согласно письму ЧЕЛЯБИНФОРМЦЕНТРА №105 от 01.04.2012г., ЧЕЛСЦЕНА часть II выпуск 10 за апрель 2012г.

Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя - это прибыль, полученная в результате разницы продажной стоимости и стоимости строительства объекта. Т.к. оценщик не обладает достоверной информацией о ценах продажи и ценах строительства объекта оценки, расчет предпринимательской прибыли приведен с использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Петербургского технического университета (Организация и методы оценки предприятия (бизнеса) под ред. В.И. Кошкина ИКФ "ЭКМОС", стр. 261)

                              (13)

где ПП – прибыль предпринимателя, %;

С0 – доля авансового платежа в общей сумме платежей;

п – число лет (период) строительства;

ya - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (п=1год) определен по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для примерно идентичного объекта.

Со принято равным 0,10 – исходя из предположения, что инвестор

первоначально авансирует в строительство 10,0% от общей стоимости работ.

Годовая норма отдачи (ya) установлена равной 15%, что примерно соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывая типичные риски.

Прибыль предпринимателя, рассчитанная по формуле (13) равна 9%.

Определение  стоимости затрат на воспроизводство с учетом прибыли предпринимателя и НДС

Таблица 13 – Определение стоимости затрат на воспроизводство

Определение накопленного износа

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания.

Все здания подвержены естественному физическому старению и постепенному разрушению, т.к. на них в условиях эксплуатации действуют внешние факторы: механические, климатические, биологические, термические, радиационные, электромагнитные и специальные среды (ГОСТ 21964 – 76 “Внешние воздействующие факторы”). В результате чего в строительных элементах и конструкциях возникают напряжения и деформации, приводящие к возникновению трещин, сколов, отслоений, выбоин и других нарушений их целостности.

К этому следует добавить, что под действием комплекса агрессивных атмосферных и эксплуатационных факторов в строительных материалах развиваются коррозионные процессы (выветривание, увлажнение, промерзание, выщелачивание, высоты, ржавчина, загнивание и др.), которые с течением времени также нарушают целостность конструкций и являются причиной их физического износа, старения и разрушения.

Неисправимый физический износ объектов вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Величина неисправимого физического износа определяется на основании действующих единых норм амортизационных отчислений.

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости имущества из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт конструкций и элементов имущества, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации или полностью заменяются.

В соответствии с действующей в настоящее время методикой, физический износ здания в целом определяли принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливали путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т.п.). Таким образом, выявляли и учитывали параметры, которые уменьшают полезность зданий, и оценивали их влияние на стоимость объектов оценки. Величину физического износа помещений определяли в процентах по формуле (14):

  (14)

где:              

q i -  фактический износ i – го конструктивного элемента, % ;

l i – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.