Оценка стоимости бизнеса ООО "Фламинго"

Процедура капитализации предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Исходя из этого принципа, рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как текущая стоимость будущего потока доходов, вытекающих из прав владения объектом.

Метод прямой капитализации переводит величину годового денежного потока в показатель стоимости недвижимости, при этом расчет стоимости ведется по формуле (8):

                                                                (8)

где  текущая стоимость прав на получение дохода,

 годовой денежный поток,

 ставка капитализации.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1.      Анализ доходов от эксплуатации объекта для расчета потенциального валового дохода.

2.      Определение возможных потерь от простоя  помещений для определения эффективного валового дохода.

3.      Прогноз расходов на эксплуатацию объекта.

4.      Определение чистого операционного дохода за год.

5.      Определение ставки капитализации.

6.      Расчет чистой текущей стоимости денежных потоков на дату оценки.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. Характер использования объекта для сдачи его в аренду принимается исходя из наилучшего и наиболее эффективного их использования.

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Общий коэффициент капитализации включает в себя ставку дохода на капитал – процентную ставку (вложенные средства, первоначальные инвестиции) и ставку возмещения капитала.

Поскольку предполагаемые доходы от использования имущества равномерны во времени, то для определения ставки капитализации использовался равномерный аннуитетный метод возмещения капитала.

Формула для расчета коэффициента капитализации имеет вид (9):

                                                                      (9)

где:              R – общая ставка капитализации, %;

i – ставка дисконта, %;

N – эффективный инвестиционный срок владения объектом;

SFF (N, i ) – фактор фонда возмещения, %.

Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим, расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

Расчет процентной ставки произведем методом кумулятивного построения. Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другим инвестиционными инструментами считаются безрисковыми. В российской оценочной практике в качестве очищенной от риска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. Процентная ставка разбивается на отдельные компоненты. К безрисковой ставке добавляются премии (0-5%), в качестве которых в сделках с недвижимостью обычно рассматривают надбавки за несистематический риск (связанный с особенностями конкретной недвижимости), ликвидность и  инвестиционный менеджмент (условия по управлению инвестициями в оцениваемый объект).

Для условий российского рынка ставка дисконта рассчитана по формуле (10):

                                                                                    (10)

где:              iq – безрисковая ставка процента, %;

              io – поправка на ликвидность, менеджмент, особенные и несистематические риски и т.д. %.

Вторая составляющая коэффициента капитализации (фактор фонда возмещения) имеет вид (11):

                                                        (11)

Оценка недвижимости по ее доходности предполагает принцип замещения, согласно которому потенциальный покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала.

При расчете коэффициента капитализации (Rз) для дохода создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать:

        безрисковую ставку отдачи на капитал;

        величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды;

        наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости.

Ставка дисконта (капитализации) земельного участка определенная способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на ликвидность, качество менеджмента и др. расчет общего коэфициента капитализации приведен в таблице 3:

Таблица 3              - Определение общего коэффициента капитализации

Определение стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом.

Рынок офисной недвижимости достаточно развит и активен, что делает возможным использование математических методов, базирующихся на анализе большого количества информации для определения стоимости оцениваемого объекта.

При подборе объектов – аналогов использовалась информация периодических изданий (Газета «Из рук в руки», «Тумба»), Интернет-сайтов и информация риэлторских фирм Челябинской области, занимающихся продажей коммерческой недвижимости офисного назначения.

В результате исследования рынка был составлен перечень объектов-аналогов, удовлетворяющих функциональному назначению объектов оценки, представленный в таблице 4.

В данный экономический период, указанные в открытых источниках информации цены-предложения на объекты недвижимости не являются конечными, чаще всего участники договорных отношений (покупатель и продавец) сходятся на более низкой цене, торг в данной ситуации уместен. При расчете стоимости исследуемых объектов недвижимости в цены предложений к продаже объектов-аналогов необходимо внести понижающую поправку на уторгование (в размере 5%), величина которой принята на основании консультации с риэлтерскими фирмами города, занимающимися куплей-продажей коммерческой  недвижимости.

В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м. общей площади нежилых помещений офисного назначения.

5

Таблица 4 -  Информация по объектам аналогам,  представленным на продажу на рынке недвижимости в период январь-февраль 2012года.
 

.

5

В процессе отбора наиболее существенных ценообразующих факторов было отдано предпочтение следующим количественным и качественным характеристикам, присущим подобного рода объектам недвижимости :

Таблица 5 -  Определение перечня элементов сравнения